万科规模傲娇,利润不及增长预期丨睿和看年报

作者:陈剑誉来源:地产资管网(ID:thefutureX)网址:https://mp.weixin.qq.com/s/J90zq37VqP59uSOT1ElOeA

    


3月17日晚间,万科披露2019年报。3月18日午盘收跌3.88%。显然,万科2019年的业绩表现并没能达到市场预期。


01

业绩经营情况


    

和智库制图


02

各业务构成


    

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注:其他业务主要包括向联合运营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属费等收入。


03

房地产业开发情况


    

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04

非开发业务经营情况


万科物业

        

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租赁住宅

        

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商业开发

        

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物流仓储

        

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和观点


1、2019年业绩增长不及预期。


2019年公司收入增幅略高于2018年的22.55%,净利润增速远低于收入增速,导致业绩增长不及预期,且低于2018年20.39%的增幅。主要原因在于公司毛利率出现下滑,从2018年的37.48%下降至36.25%,而导致毛利率下滑的原因包括地产项目毛利率下降,以及因持有物业规模增长,折旧摊销规模增加。


2、公司房地产业扩张速度下降。


2019年尽管公司房地产业收入3,526.54亿,增幅23.90%,高于2018年收入增速,但2019年公司房地产销售面积和销售金额的增速均大幅下降,销售面积增速不足2%。


3、公司房地产业开始进行战略调整。


一是整体扩张规模开始收缩,2019年公司房地产新开工面积4241.1万平米,低于2018年水平,2019年新增项目仅147个,规划建筑面积仅3716.5万平米,明显低于2018年同期水平;二是权益规模逆势扩张,2019年的新增项目中,权益地价总额约1549.6亿,高于2018年同期水平,预计公司将减少合作项目,加大自主项目的投入。


4、2020年公司房地产业收入将有可能出现下滑。


2020年公司预计新开工面积2921.2万平米,比2019年有所下降。而预计竣工面积3319.3万平米,比2019年略有增长,但疫情带来了新的影响,一是交付压力,对1万个客户有交付延缓的可能性,全年的影响可能涉及到3.9万户,二是对开复工的影响,今年开工比往年晚了40天左右。


5、房地产行业行业已经从增量到存量时代,行业龙头也不得不面对房地产基本盘和业务多元化问题。


公司目前已进入物业、商业地产、物流仓储、租赁住宅,以及冰雪业务和教育领域,未来万科仍将加大对多元业务的投入。


在郁亮眼中“在白银时代,我们只靠开发这一枝花是没作用的”,对于房地产开发这一基本盘,万科将不再回到追求规模、速度的阶段。