71.29亿,蛋壳公寓上市后首份年报可圈可点丨睿和看年报

作者:睿和智库来源:地产资管网(ID:thefutureX)

美东时间3月25日,中国领先的互联网长租公寓运营商蛋壳公寓(NYSE:DNK)发布了2019年第四季度及全年未经审计的财务报告,这是蛋壳公寓上市后首次业绩发布。

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核心财务和运营指标保持快速增长,

运营效率进一步提升

长租公寓企业作为前期投入较高的重资产行业,也曾饱受“依赖租金贷、亏损换市场”等话题诟病。登陆资本市场后,股价表现也不甚乐观,截至美东时间3月24日收盘,蛋壳公寓报7.65美元/ADS,较发行价跌43.3%。

巴菲特曾经说过:“短期来看,证券市场有序化是不可思议的;但长期走向永远是朝着价值回归。”企业发展拼的是可持续发展的长期能力,一旦标准化、规模化反哺,运营自然有效提升。综合来看,长租公寓或是潜力无限的优质股。

回到财报,2019全年,蛋壳公寓收入达71.29亿元,同比增长166.5%,净亏损率和经调整EBITDA亏损率同比分别收窄3.0和3.5个百分点,持有现金和限制性现金共34.56亿元。尤其2019年第四季度,蛋壳公寓收入达21.29亿元(人民币,下同),同比增长112.5%。

经营规模持续扩大

截至2019年12月31日,蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间,同比增长85.4%,已经覆盖全国13个城市。其中,北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间,同比增长46.6%。当然,其他城市的公寓数量近21.5万间,同比增长156.1%。

由此看来,一线城市市场日渐饱和,增速下降。依托蛋壳公寓强大的跨城市复制能力,从一线快速扩张到新一线至二、三线城市,这个过程中的复制成本较往年同期均大幅减少。

经营投入持续增加

技术及产品研发费用也是经营费用增加的一大原因。2019年全年技术研发费用达到1.94亿元,较2018年同期增长了74.6%。这是由于技术团队的扩大,增加了更多经验丰富的研发人员,以开发技术系统并改善产品和服务。

睿和观点

1、长租公寓行业仍将有较大发展空间

从政策看,2019年年底两次重大会议都有提及住房租赁市场,一是,中央经济工作会议再次提出大力发展住房租赁市场;二是,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会也提出大力发展和规范住房租赁市场,着力解决新市民、年轻群体的住房困难。

从市场看,《中国流动人口发展报告》预计,2030年全国租赁人口将达2.7亿人。可以预见,未来五到十年,中国住房租赁市场将是一片新的蓝海。尤其中国一线和二线城市的住宅租赁市场规模预计到2023年将增长到人民币2.0万亿元。

当下,新基建的号角已经吹响,长租公寓企业作为稳定住房租赁市场的重要参与者,也应该适时加入到新一轮的新基建大潮中。蛋壳公寓2019年实现营收71.29亿元,行业占比不到仅有1%,公司预计仍将有很大的增长空间。

2、并购潮出现,而融资势头较弱

长租公寓行业集中度亟待提升,通过并购,管理房源规模得到扩大,带来资源充分利用和整合,最终降低总成本。2019年并购潮的出现意味着我国住房租赁行业进入新的整合发展阶段,行业竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向转变。2019年1月-蛋壳公寓以2亿美金(包含现金和债务)全资战略收购长租公寓运营商爱上租 。

融资方面看,2019年仅有16笔,约360亿元,金额不足去年的1/4,资本端对长租公寓领域态度更加严谨,企业获得融资金额整体减少,另外获得融资的企业多为头部企业。

3、公司“新租赁”模式对业绩有核心驱动

新租赁模式是蛋壳公寓的驱动力所在。公司开发的BI系统数据模型对业务发展具有决定性的重要意义,能够解决房屋资源与租户的“房源错配”问题。

4、入住率下滑,成本高昂,导致净亏损扩大

2019年全年净亏损为34.37亿元,2018年亏损13.70亿,调整后的EBITDA为亏损19.22亿,亏损在逐渐扩大。

挖掘亏损的实质在哪儿?租户支付能力和品牌预期、轻资产和重资产、集中和分散等三方面矛盾、还有因地制宜的问题等。

具体来看,亏损的大部分原因在于运营房源的入住率略有下滑。年报显示,截至2019年12月31日,蛋壳公寓的入住率显示为76.7%,较2019年上半年89%的入住率有所下滑。

另外一个原因在于成本高昂。营收除以租赁费用,相当于轻资产模式下成本与收入的比值,蛋壳1.23,也就是说1块钱租进来的房子,1.2才能租出去。但随着成本费用控制能力的提升,其盈利能力将逐步改善。因为,效益长远化才是最大化。

5、公司2020年业绩增长保持乐观

截至2020年3月31日,公司将运营的公寓数量预计与2019年底相比将有所下降。放慢采购和翻新公寓的速度,整体控制运营成本及资金投入,专注增长战略,对于今年的业务展望,蛋壳公寓在年报中称,基于目前的市场和经营条件,公司预计2020年第一季度营业收入在19亿元至20亿元之间。公司表示,未来将进一步加强和扩大生态,为股东提供长期、可持续价值的能力。