西安倍格硅巷混业运营，探索区域升级新方向

一、坪效比

二、交通指数

三、商务指数

四、生活指数

1 名称

倍格硅巷

2 地址

西安市莲湖区北大街118号

项目为西安宏府大厦裙楼商业，位居西安钟楼商圈核心，紧邻中轴线北大街，距钟楼仅800米路程，距离回民街步行仅需10分钟，交通较为便利。项目1公里内常住人口超10万，2公里内超30万，3公里内超100万。但这里早晚高峰较为拥堵，人们一般会选择地铁出行。

3 建筑历史

项目前身为大洋百货与家乐福超市，由于周边客观条件的限制，传统商业模式难以在此长久发展运营，百货与超市都因为经营不善撤场。

4 物业获取

2016年12月大洋百货撤场，该项目一直处于空置状态，宏府集团与倍格生态对接后，由倍格生态承接宏府大厦群楼项目，进行商业升级，以城市空间生态运营商的崭新角色，携手打造西安城市生活方式新场景，打造多元的商业及文创商务综合体。

5 改造过程

宏府大厦楼宇竣工时间较早，并且原有建筑使用方向是商业业态，建筑外立面窗户数量基本为零，透光性较差，原有商户撤场后留下了毛坯场地，倍格从暖通、硬装、消防、强弱电等所有方面进行重新建设施工。

在改造过程中，项目团队将西安的历史文化、特色进行融合，打造了极具特色与文化内涵的办公空间。

改造前

改造后

6 开业时间

2018年3月，倍格硅巷一期已经逐步投入使用。

（电梯旁显示项目仅用了99天就完成了改造并投入使用）

7 建筑面积

总经营面积48000平米。

8 楼层详情

项目共有18层，其中1-2层为主题商业，3-5层为联合办公，预计6-8层打造为青年公寓，9-18层打造为定制办公，目前为止1到5层已经全部改造完毕正在运营，其他层仍在改造中。

9 内部配置

四楼路演大厅，可以在此举办各类活动

唯咖咖啡，由倍格生内部孵化

私密电话间，不打搅到其他人的同时，隐私安全有保障

洽谈区，入驻企业可在此开会或午休

水吧休息区配备了微波炉、冰箱等电器，员工可在这里进餐

角落里配置了打印机，每人每月有免费打印张数，超出的部分需另付费

活动墙，上面会张贴入驻企业参加活动的照片留念

倍格硅巷共有3000个工位，300间房间。在整个办公区的不同地点均设有不同功能的区域，满足入驻企业的日常工作、生活需求，并给人以新的空间体验。角落里配置的小型冥想室算是亮点，人们可以忙中偷闲，小憩以及解决私人问题，这是较为人性化的一面。同时，隔壁有健身房，满足企业员工健身的需求。

10 装修点评

项目将西安的历史文化、地标文物等完美纳入空间设计，同时又结合创业人群的特性，不断的将趣味、个性的元素融入其中。项目4层为趣味时尚风，主打年轻活力感；5层为商务休闲风，主打成熟品质感。（项目3层属于为抖音定制设计）

由于项目每层的场地面积较大，总面积过万平。为更好的整合空间动线和结构，倍格硅巷的设计团队将相邻的独立办公室及功能区进行整合分区；四层5个、五层4个，共9个分区：每个分区各设一个关键词和一个代表色。关键词通过每个分区的会议室和休闲区进行重点诠释；代表色则承载了整个空间的导视功能。

钟鼓楼背景的路演区

散租的工位以咖啡色为主色调，倍格硅巷将咖啡厅、路演区、开放办公区有机结合，功能互为补充，使空间利用率最大化，主题是《给日理万机的你》。

这是花期，主题为《给美丽自信的你》，以不同品种的花朵为软装，给人以温暖欢快的感觉。

森林区域以《给热爱生命的你》为主题，用大片绿色的配色给人以生命的活力感，工作更富激情。

海洋让人的心情更加愉悦，呼吸畅快，让人眼前一亮，主题为《给追求自由的你》。

在项目内部不时会见到一些涂鸦装饰，激发人们的想象力，更有创作欲望。

11 管理结构

项目共有3位招商，4位运营。

12 费用详情

散租的工位为1100/月。办公室价位则取决于面积的大小，可容纳5人到30人办公。

13 入住率

从2018年开业到现在，入住率达到100%。

14 客户类别

截止至2018年底，共有超过100家企业入驻，3个月完成90%的出租率。客户包括今日头条，抖音，西瓜视频，51VR等科技传媒类企业，鲜life，大象名宿，菩提果等互联网服务业，以及围绕这些企业的财法税以及专利保障公司与机构。在已运营的三到五层中，抖音租下了一层半空间，中国人寿保险租下了半层空间。

（入驻企业一览）

15 运营特色

能够为入驻的企业和团队提供包括财务、税务、法务、知识产权、人力资源、投融资等全方位创业服务。“倍格硅巷”项目已成功举办各类创新创业活动数十场，并多次承办助力“创业莲湖行”活动，在西安创业生态圈内享有一定知名度，在在2018年的客户满意度调查中，高达97%。

（一些活动简介及相关荣誉）

1 所处地区情况

从卫星图上我们可以看出，倍格硅巷西侧为著名的景点回民街，道路东侧则以居民区居多，周边仍以老建筑为主，商业配套较为稀少。

同时在我们的探访中，项目负责人告诉我们就在倍格硅巷西边不远处，预计将一栋老式建筑改造成倍格硅巷二期，更远处还有三期，争取做到每一公里一个倍格硅巷。

（将成为倍格硅巷二期的建筑）

2 周边业态

倍格硅巷的一二层为相应的商业配套，倍格以人流量为考量引入网红品牌星巴克、全民K歌、中银健身等，这也是倍格生态的理念，通过增加场景营造，加大客户的停留时间，同时会根据一些潮流热点进行软装迭代，吸引更多客群，也能对自身达到一定曝光。   

(一楼商业业态)

3 交通配套

距离地铁北大街站仅有300米，北大街站联通西安地铁1号线与2号线。周边公交站比较多，一公里内有十余处公交，出行比较方便，但这里早晚高峰堵车情况比较严重，相对来说还是地铁出行方便一些。

搭乘“大众创业，万众创新”的风口，倍格硅巷秉持“大都市中心城区创业生态”理念，逐渐构建成为一个自循环、多元化的商住办公生态圈，力求让创业者及团队的生活、创业问题均可在这个生态圈内一站式解决。

虽然目前来看，还只是以联合办公空间加部分商业，但仅在办公空间内，已经形成了以围绕大型企业分部服务产业链，同时办公空间的人群也成为倍格商业业态的主要人群，小型的生态圈已经形成。而更大的探索还在进行中。

据悉，倍格硅巷联合宏府集团计划建立以“东抵北大街、北抵莲湖路、西抵许世庙街、南抵二府街”的倍格硅巷生态集群，以点、线、面为塑造节奏，全力扩张、落地硅巷“创业+商业+公寓”三位一体的新空间综合体，目前规划已提交当地政府。这一规划已经完全突破了业内对于“众创空间”的认识，进化到复合业态、街区运营这一国内领先的水平。

宏府集团在倍格硅巷项目上的创新无疑是成功的，这也为从事传统开发业务的企业转型升级提供了借鉴意义。但我们也有疑虑，倍格在进行产品定位时，就以主要引入具备扩张能力的企业西北分部、区域总部为目标，可以说，项目的成功与走红也与这样的定位有关，如抖音的入驻，带来的品牌效应也吸引了其他相关企业，所以在大规模扩张后，市场是否有足够多的需求？本项目又能否被复制？让我们拭目以待。