西安倍格硅巷混业运营,探索区域升级新方向作者:陀螺 说起西安,钟楼绝对是这座城市的精神地标,这里承载着无数西安人的骄傲,名声远扬。而我们今天的案例,由西安当地民营房企宏府集团领投的西北最大文创空间——倍格硅巷,就在离钟楼不足一公里的北大街上,项目现已成为西安的一处文化创意地标。 睿和智库跨越千里,选择倍格硅巷,除其“西北最大”、“西安文化创意地标”等标签外,更为重要的原因则是其盘活了西安北大街闲置楼宇,用“硅巷”概念实现了区域产业转型升级,有力推动了莲湖区经济、创新力量的发展,对其他商办空间的未来发展有一定借鉴意义。同时,倍格硅巷的投资人及项目物业方——西安宏府集团,也代表了在城市更新、产业升级大背景下二线城市传统地产开发商的转型与探索。 硅巷的概念源于美国纽约,是城市发展到一定阶段的产物。它通过对既有建筑的改造赋予城市新的生命活力,吸纳创新者,从而使想远离城市工作、生活的人再回到城市,因此硅巷是一种自发行为。它是城市升级最具活力的表现。 西安宏府将“硅巷”引进西安,希望能够通过此次转型,为西安城市更新、城市升级的发展带来更新鲜的血液,助力西安成为国际化创新创业新都市。 关键数据 一、坪效比 二、交通指数
三、商务指数 四、生活指数 项目基本数据 1 名称 倍格硅巷 2 地址 西安市莲湖区北大街118号 项目为西安宏府大厦裙楼商业,位居西安钟楼商圈核心,紧邻中轴线北大街,距钟楼仅800米路程,距离回民街步行仅需10分钟,交通较为便利。项目1公里内常住人口超10万,2公里内超30万,3公里内超100万。但这里早晚高峰较为拥堵,人们一般会选择地铁出行。 3 建筑历史 项目前身为大洋百货与家乐福超市,由于周边客观条件的限制,传统商业模式难以在此长久发展运营,百货与超市都因为经营不善撤场。 4 物业获取 2016年12月大洋百货撤场,该项目一直处于空置状态,宏府集团与倍格生态对接后,由倍格生态承接宏府大厦群楼项目,进行商业升级,以城市空间生态运营商的崭新角色,携手打造西安城市生活方式新场景,打造多元的商业及文创商务综合体。 5 改造过程 宏府大厦楼宇竣工时间较早,并且原有建筑使用方向是商业业态,建筑外立面窗户数量基本为零,透光性较差,原有商户撤场后留下了毛坯场地,倍格从暖通、硬装、消防、强弱电等所有方面进行重新建设施工。 在改造过程中,项目团队将西安的历史文化、特色进行融合,打造了极具特色与文化内涵的办公空间。 改造前 改造后 6 开业时间 2018年3月,倍格硅巷一期已经逐步投入使用。 (电梯旁显示项目仅用了99天就完成了改造并投入使用) 7 建筑面积 总经营面积48000平米。 8 楼层详情 项目共有18层,其中1-2层为主题商业,3-5层为联合办公,预计6-8层打造为青年公寓,9-18层打造为定制办公,目前为止1到5层已经全部改造完毕正在运营,其他层仍在改造中。 9 内部配置 四楼路演大厅,可以在此举办各类活动 唯咖咖啡,由倍格生内部孵化 私密电话间,不打搅到其他人的同时,隐私安全有保障 洽谈区,入驻企业可在此开会或午休 水吧休息区配备了微波炉、冰箱等电器,员工可在这里进餐 角落里配置了打印机,每人每月有免费打印张数,超出的部分需另付费 活动墙,上面会张贴入驻企业参加活动的照片留念 倍格硅巷共有3000个工位,300间房间。在整个办公区的不同地点均设有不同功能的区域,满足入驻企业的日常工作、生活需求,并给人以新的空间体验。角落里配置的小型冥想室算是亮点,人们可以忙中偷闲,小憩以及解决私人问题,这是较为人性化的一面。同时,隔壁有健身房,满足企业员工健身的需求。 10 装修点评 项目将西安的历史文化、地标文物等完美纳入空间设计,同时又结合创业人群的特性,不断的将趣味、个性的元素融入其中。项目4层为趣味时尚风,主打年轻活力感;5层为商务休闲风,主打成熟品质感。(项目3层属于为抖音定制设计) 由于项目每层的场地面积较大,总面积过万平。为更好的整合空间动线和结构,倍格硅巷的设计团队将相邻的独立办公室及功能区进行整合分区;四层5个、五层4个,共9个分区:每个分区各设一个关键词和一个代表色。关键词通过每个分区的会议室和休闲区进行重点诠释;代表色则承载了整个空间的导视功能。 钟鼓楼背景的路演区 散租的工位以咖啡色为主色调,倍格硅巷将咖啡厅、路演区、开放办公区有机结合,功能互为补充,使空间利用率最大化,主题是《给日理万机的你》。 ![]() ![]() 这是花期,主题为《给美丽自信的你》,以不同品种的花朵为软装,给人以温暖欢快的感觉。 ![]() ![]() 森林区域以《给热爱生命的你》为主题,用大片绿色的配色给人以生命的活力感,工作更富激情。 ![]() ![]() 海洋让人的心情更加愉悦,呼吸畅快,让人眼前一亮,主题为《给追求自由的你》。 ![]() ![]() 在项目内部不时会见到一些涂鸦装饰,激发人们的想象力,更有创作欲望。 11 管理结构 项目共有3位招商,4位运营。 12 费用详情 散租的工位为1100/月。办公室价位则取决于面积的大小,可容纳5人到30人办公。 13 入住率 从2018年开业到现在,入住率达到100%。 14 客户类别 截止至2018年底,共有超过100家企业入驻,3个月完成90%的出租率。客户包括今日头条,抖音,西瓜视频,51VR等科技传媒类企业,鲜life,大象名宿,菩提果等互联网服务业,以及围绕这些企业的财法税以及专利保障公司与机构。在已运营的三到五层中,抖音租下了一层半空间,中国人寿保险租下了半层空间。 ![]() ![]() (入驻企业一览) 15 运营特色 能够为入驻的企业和团队提供包括财务、税务、法务、知识产权、人力资源、投融资等全方位创业服务。“倍格硅巷”项目已成功举办各类创新创业活动数十场,并多次承办助力“创业莲湖行”活动,在西安创业生态圈内享有一定知名度,在在2018年的客户满意度调查中,高达97%。 ![]() ![]() (一些活动简介及相关荣誉) 外部环境 1 所处地区情况 ![]() 从卫星图上我们可以看出,倍格硅巷西侧为著名的景点回民街,道路东侧则以居民区居多,周边仍以老建筑为主,商业配套较为稀少。 ![]() 同时在我们的探访中,项目负责人告诉我们就在倍格硅巷西边不远处,预计将一栋老式建筑改造成倍格硅巷二期,更远处还有三期,争取做到每一公里一个倍格硅巷。 ![]() (将成为倍格硅巷二期的建筑) 2 周边业态 倍格硅巷的一二层为相应的商业配套,倍格以人流量为考量引入网红品牌星巴克、全民K歌、中银健身等,这也是倍格生态的理念,通过增加场景营造,加大客户的停留时间,同时会根据一些潮流热点进行软装迭代,吸引更多客群,也能对自身达到一定曝光。
![]() ![]() ![]() ![]() (一楼商业业态) 3 交通配套 距离地铁北大街站仅有300米,北大街站联通西安地铁1号线与2号线。周边公交站比较多,一公里内有十余处公交,出行比较方便,但这里早晚高峰堵车情况比较严重,相对来说还是地铁出行方便一些。 结语 搭乘“大众创业,万众创新”的风口,倍格硅巷秉持“大都市中心城区创业生态”理念,逐渐构建成为一个自循环、多元化的商住办公生态圈,力求让创业者及团队的生活、创业问题均可在这个生态圈内一站式解决。 虽然目前来看,还只是以联合办公空间加部分商业,但仅在办公空间内,已经形成了以围绕大型企业分部服务产业链,同时办公空间的人群也成为倍格商业业态的主要人群,小型的生态圈已经形成。而更大的探索还在进行中。 据悉,倍格硅巷联合宏府集团计划建立以“东抵北大街、北抵莲湖路、西抵许世庙街、南抵二府街”的倍格硅巷生态集群,以点、线、面为塑造节奏,全力扩张、落地硅巷“创业+商业+公寓”三位一体的新空间综合体,目前规划已提交当地政府。这一规划已经完全突破了业内对于“众创空间”的认识,进化到复合业态、街区运营这一国内领先的水平。 宏府集团在倍格硅巷项目上的创新无疑是成功的,这也为从事传统开发业务的企业转型升级提供了借鉴意义。但我们也有疑虑,倍格在进行产品定位时,就以主要引入具备扩张能力的企业西北分部、区域总部为目标,可以说,项目的成功与走红也与这样的定位有关,如抖音的入驻,带来的品牌效应也吸引了其他相关企业,所以在大规模扩张后,市场是否有足够多的需求?本项目又能否被复制?让我们拭目以待。 |
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