中庸的远洋丨睿和研究

作者:韩玮烨、陈剑誉来源:地产资管网


    

信言不美,美言不信。善者不辨,辩者不善。

-----道德经


自从加入WTO之后,中国企业更多的参与到全球化的分工之中,既分享了全球化的利益,也不可避免地经受全球经济波动带来的影响。


黑天鹅事件频出,不确定性加剧,价值观杂交后的困惑,这三个特征是近2、3年中国乃至全球经济最突出的表现。对于中国的企业家们,如何带领企业在混沌中走出属于自己基因的发展路径,是一道难题。


有人继续选择豪赌,动辄营业额破万亿,痴迷于数字上的乌托邦。而大肆渲染后,依然难掩其内心的孤寂和恐惧。毕竟,当大潮褪去之后,底裤的颜色终究会露出。也有人选择云淡风轻,不在乎江湖排名,坚定的走自己的路。


本文所观察的远洋集团,近几年做事很是低调,在当下吹泡泡成风的市场下,远洋的低调看起来有些许另类和中庸,虽然时不时被某些八卦公众号翻出来一些“新闻”,隔靴搔痒,但鲜有人去认真思考李明带领下的远洋集团因何不再在乎排名,始终如一。


越是喧嚣,越要慎独;辉煌时不忘本,艰难时不抱怨。根植于中国文化、早已有国际化探索的远洋集团,一直没有忘记自己企业基因的底色。


和智库连续跟踪远洋集团近10年,不妨借此文章分析一下李明带领下的远洋集团所秉承的中国企业的中国底色。


中庸才能长跑


相比诸多房地产企业近5年利用高杠杆冲规模的激进方式,远洋集团总是看起来中庸。但就是“中庸”的文化底色,让远洋集团一路走来,足够稳健和扎实。


遗憾的是,今人误读很多老祖宗的文化内核。一提起中庸,人们马上会想到陈旧保守,缺乏个性。其实不然。这篇只有3500字的文章,是一个有机的整体法,被人称为是孔子传授的心法。


理解中庸,先要理解“中”字,《说文解字》中,“中,内也。从口∣,上下通。”这个“中”字,相对于“外”来说是“内”,里面;在方位上,相对于四周来说是“中心”;在程度上,是相对于上下的中等。相对于“偏”来说,“中”就是“正”,不偏不倚。庸,何晏《集解》中解读:“庸、常也,中和可常行之德也。”所谓“不偏之谓中;不易之谓庸。中者,天下之正道。庸者,天下之定理。”所以,中庸,也常解读为中和,立足客观,尊重常识,恒常不变。


    

远洋集团从出生起,就一直是国资背景。在发展过程中几次股权更换,至今依然是国有相对控股的公众公司。这一基因决定了远洋集团很难像恒大、碧桂园等企业,走更为激进的道路,每年创造几个亿万富翁。


30年的改革开放,也是30年中国房地产行业高歌猛进的时代,每一次宏观调控都会有几个“造富”企业轰然倒塌,而恪守常理的远洋依然前行。


在远洋发展初期,绿城曾经是全行业膜拜的标杆,笔者曾经问过李明,为什么不去大规模发展豪宅?李明笑答,他就是普通知识分子家庭出身,最懂普通人想住什么样的房子。


近距离观察李明,穿着上依然保持着职业经理人的风格。通常是一件白领就可以买得起的T恤,配一条brooksbrother的休闲裤。腰间绝不会佩戴爱马仕腰带。不是买不起,而是没兴趣。他喜欢的运动也很便宜,时常和远洋员工踢整场的足球,打全场的篮球。


他常说的话就是,我就是一个普通人。但就这样一个普通人,带领一家脱胎于央企的千亿级稳健的上市公司。


远洋的产品系列,多数均为改善类产品。公司多年耕耘,都力图在改善型产品和服务上做出自己的价值。


远洋集团基因里自带国际化色彩。因此在坚守开发主业的同时,远洋集团很早就在商业不动产、金融资本领域有所探索和布局。至今,其金融板块、不动产板块和产业领域已经形成一定的规模和行业影响力。


据了解,今年远洋制订了其第五个战略规划。而每一次战略规划的研讨和制定过程,都是李明自我反思的蜕变。这个过程,他依然保持朴素的本色,和团队反思自己的功过得失。


我们总是习惯于造神,也习惯于用近乎完美的标准去苛责企业家。而反观整个行业,哪一家企业敢说自己的战略选择绝对正确?哪一家企业不是在拼命的适应行业的波动,通过架构调整反复试错?


如果说企业家就是马拉松长跑的领跑员,那么保持呼吸平稳,保持足够的耐力才是跑赢的关键。中庸之道,就是长跑。


十年年均增长30%负债率始终处于低位


3月24日,远洋集团公告2019年全年业绩,实现协议销售额1300.30亿,同比增长19%;实现营业收入509.3亿元人民币,毛利102.2亿,分别同比增长23%。


过去十年被称之为我国房地产行业的白银十年,行业进入门槛降低,竞争更加激烈,市场格局开始分化,优势房企的市场集中度开始不断提高。远洋集团2010年营业收入138亿,2019年营业收入509.3亿元人民币,增幅269%。平均年增长近3成。


    

对比恒大、碧桂园等企业近10年的发展速度,远洋并不快。但超常规发展带来的后果是全行业高居不下的杠杆率,平均资产负债率从60%上升至80%。高负债率带来的负面效果在2019年度金融政策紧缩下已经得已显现,银行坏账率激增,融资市场暴雷不断。


    


远洋集团的资产负债率明显偏低,财务状况的稳健也一直成为公司在各年年报中所强调的重点。显然,作为老牌国有企业,在以高杠杆为特色的房地产行业,谨慎和稳健已成为公司的经营基因。


而且,恪守中庸的远洋集团也并没有放弃对规模的追求,在规模和杠杆之间,公司找到了一新的平衡点——合作开发模式


合作开发模式,就是在既定的资本金下,多家房地产企业通过新设项目公司、股权合作等形式。


合作开发模式可以为房地产企业带来如下几点好处:


1、分摊拿地成本,土地成本占项目的总投资比重较高,且须前期一次性投入,资金压力较大;


2、分散风险、降低投资成本,在行业调控加码、竞争加剧的情况下,不同开发项目的盈利情况差异较大,合作入股的方式可以有效地减轻资金压力、分散投资风险;


3、资源优势互补,如品牌房企与地方企业的合作,地方企业在特定区域具有较强的知名度和用户基础,品牌房企则可以提供品牌、运营能力、融资渠道支持,弥补地方性企业的短板,实现优势互补。


在2019年公司的业绩报告中,公司详细列明了目前的土地储备情况,在全部191个储备项目中,权益占比100%的仅51个,占比仅26.7%,权益占比在50%-99%的68个,占比35.6%,权益占比低于50%的72个,占比37.7%。


从公司应占权益土地储备/集团土地储备的比值来看,公司的合作开发模式已然是从2013年就开始了。


    


在合作开发模式的驱动下,远洋集团的协议销售额不断创出新高,2018年达到1000亿规模后,2019年再次突破1300亿规模。


聚焦与多元化,长短期战略的平衡


多元化战略发端于美国。1957年美国学者安索夫在《哈佛商业评论》上发表论文《多元化战略》,首次提出这一概念。在随后的几十年里,美国涌现出以GE为代表的一批跨国多元化企业。


中国企业开始多元化尝试则是在20世纪90年代。新经济兴起后,以BAT为代表的平台型企业,又通过科技创新手段,进行了更为复杂的多元化。举例来讲,阿里巴巴通过其线上平台,不但深度渗透的商业零售领域,还深入到医疗、农业等领域。


回顾近百年的多元化与专业化的更迭,不难发现,在经济上行预期下,很多企业选择多元化的方式;而当经济下行预期出现的时候,企业会选择收缩,回归专业化,聚焦核心主业。


另外,多元化的模式也在发生变化,基于主业的有限多元化是众多企业的理性选择。


房企的多元化基本上围绕空间+内容+资本的模式。伴随着增量市场缩减、存量市场增加,主流房企几乎都在公寓、办公、商业、养老和产业地产领域有所布局,而且这些布局无不以住宅开发作为资金平衡器。但相比高周转的住宅开发,不动产的回报周期较长,所以房企在铺设多元化战略时,有效发挥内部资本市场的功能至关重要。


宏观政策层面,“房住不炒”是最重要的政策指引,这说明国家希望摆脱多年来单边依赖房地产发展经济的模式。伴随这一政策的指引,2018-2019年,全方位的出台了系列针对行业的紧缩政策,更加剧了行业对未来缓慢下行趋势的判断。


在此背景下,2019年远洋集团开始放缓多元化是明智之举。例如,逐步将养老、长租公寓等新业务从上市公司剥离。但放缓并不代表探索的停止。从上市公司剥离后,一方面不影响上市的业绩,一方面可以确保公司更从容的布局新产业。


年报显示,2019年公司投资物业实现营业额6.78亿,同比下降37%,主要原因是公司对投资物业进行了轻资产化处理。


2018年12月,公司进行了两项商业地产、写字楼的轻资产化操作,一是将远洋光华国际出售给物业基金(SOL PROPERTY FUND),二是将3个商业物业(北京的远洋未来广场、远洋山水未来汇及位于天津的远洋未来广场)进行资产证券化。


投资物业的轻资产化处理,可使公司更好的聚焦于商业地产项目的运营,同时,也为公司实现了较好的资金回流利用,加快了新项目的开发。


2019年公司已投入营运的商业地产项目可租赁面积约164.1万平方米,实现租金收入40.5亿元,同比增长16%,EBITDA利润人民币24.2亿元,同比增长18%。


同时,公司目前在建商业地产项目总建筑面积约180万平方米,其中北京项目面积占比达73%,以写字楼和零售物业为主,随着这些在建的商业地产项目在2020年至2025年陆续投入营运,公司在商业地产领域有望实现进一步的突破。


当我们观察一个企业的发展脉络时,更多的需要线性的客观认知,而非散点式的评说。突如其来的全球新冠疫情,硬生生的让全球经济停摆。在和智库看来,这次停摆,对于每一个人或许是件好事。停下来,不再盲从,不去攀比,从内心建立对未来的自信,才具有应对不确定性的能力。


《摆渡人》里有一个著名的问题:如果生命是一条河流,谁会是你灵魂的摆渡人?


是自己。