进击的普洛斯 | 新物流

作者:周伟来源:地产资管网

手握重金的产业资本正迎来一场盛宴。


3月20日晚,物流地产巨头普洛斯(GLP)发布消息称,已和冯氏家族于当日香港交易所闭市后宣布向香港利丰有限公司提交私有化要约并于港交所进行公告。据私有化计划,利丰拟每股1.25港元,较当日收市价0.5港元,大幅溢价1.5倍,涉及金额72.2亿港元。


若私有化成功,冯国纶与冯氏家族旗下信托将会间接持有私有化后利丰60%具表决权股份,GLP则持有40%具表决权股份。


这是普洛斯继3月13日宣布收购嘉民集团中东欧物流不动产资产后,仅一周后的再次出手。普洛斯正在迅速拉近与全球物流地产第一名Prologis(安博)的距离,此次参与供应链巨头利丰集团的私有化将助推其打造的“物流生态系统”战略。


01

普洛斯进击:从北美到亚洲


业界有一个传言,“得普洛斯者,得物流天下。”


谁能想到,当初一枚“弃子”在十几年后成长为物流地产界亚太霸主和全球榜眼。


         

来源:和智库制图


    

来源:GLP官网


普洛斯的物流大生态体系战略

    


2003年到2018年,梅志明带领普洛斯成为全球领先的物流基础设施提供商和服务商。普洛斯在中国物流地产业的市场份额超过第二名到第十名的总和,占据一线城市核心区域,向亚马逊、京东、菜鸟等企业提供高标准仓库。


2018年是普洛斯的又一个分水岭。私有化完成后,普洛斯将专注打造一个全新的物流生态体系。


梅志明曾强调,普洛斯致力于构建“引领和汇聚物流新模式和科技创新的平台”——以物流园、工业园和科技园区作为产业载体,以股权投资和金融服务作为导引手段,发掘并培养创新公司,打造大生态平台。他解释道,普洛斯物流生态是以技术和数据为核心驱动的:在全球范围内持续寻求物流基础设施和物流生态投资的协同发展机会,让设施与服务结合,资本与科技结合,为客户、投资人、合作伙伴创造更大价值。


普洛斯物流大生态系统

    

来源:和智库制图


在物流和工业基础设施板块,仅在中国地区,普洛斯进入了42个战略性区域市场,开发并管理着388个物流园、工业园及科创园,物业总面积达4220万平方米。


在金融方面,2016年组建普洛斯金融,定位于用物流及金融服务为中小企业赋能,围绕物流和供应链打造成综合服务商。


在数据和科技方面,普洛斯早在2015年便开始在仓储物流上下游——机器人、自动化及大数据等领域投资布局。2016年,普洛斯与物联网科技公司G7组建上海际链网络科技有限公司。2018年5月,普洛斯设立隐山基金,主要投资于智慧物流生态系统领域,着眼于技术创新和模式创新。

   

普洛斯中国区首席战略官、隐山资本董事长及管理合伙人东方日前判断,随着中国“新基建”领域的持续投入,未来5-10年内,物流领域的数字化、自动化和智能化运营将跨越到一个全新阶段。


和智库认为,基金管理和投资平台,是普洛斯物流地产之外的另一大支柱,也是其超速发展的密码。目前共三只收益增值型基金和两只物流基金,基金设立进一步反映中国投资机构对普洛斯的基金管理能力和资产运营管理充满信心。


    

来源:GLP官网


普洛斯物流大生态体系有一个很大的特点是开放。梅志明曾表示,“我们以前是为普洛斯和普洛斯客户服务,而现在所有服务都对外开放,包括向竞争对手,未来我们会更开放地分享我们的资源。”


2015-2020年普洛斯物流投资统计表

              

来源:掌链 睿和智库根据公开资料整理,投资金额为项目融资总额


    

来源:和智库制图


GLP与Prologis资产管理规模(AUM)之比不断缩小:45.36%,26.18%,24.83%。


02

香港利丰之困


此次对香港利丰集团的投资是普洛斯构建物流大生态体系的新动作。普洛斯也将以一个参与者的身份,见证利丰第二次告别资本市场。


已经有114年历史的利丰不是第一次被私有化了。1989年,冯氏第三代掌权人冯国经和冯国纶两兄弟“内部动刀”,发动了管理层杠杆收购并完成了利丰的私有化。1992年利丰重新上市。


鉴于电子化对零售行业影响,2017年利丰开始制定数字化战略。数据显示,利丰集团2019年在数字化方面的支出将达到6000万美元,但转型持续受到财务表现的压力。


持续的中美贸易战令利丰雪上加霜。利丰行政总裁冯裕钧去年指出,贸易战打乱了全球供应链,企业加快撤出中国,将会有不少内地工厂倒闭。利丰在亚洲为沃、耐克等全球零售商设计、采购和运输消费品,而美国客户正在敦促公司将生产迁出中国。


为缓解财务压力,2019年6月,利丰将旗下物流业务的21.7%股权(约3亿美元)出售给淡马锡。但此举未能扭转利丰颓势。

   

上半年财报显示,利丰旗下供应链解决方案业务总收入同比下降9.1%至41.44亿美元,核心运营利润同比下降36.5%至4800万美元。但利丰的物流业务“LF Logistics”表现却很出色,物流业务上半年收入同比增长3.8%至5.63亿美元,核心运营利润同比增长6.4%至4300万美元。其中,中国市场物流业务表现最佳,同比增长5.3%。


    

来源:利丰集团2019年半年报


3月20日线上业绩会上,冯裕钧对私有化问题未置一词,仅表示“因现时多变的宏观环境因素和新冠肺炎的影响,尤其是集团在中国和东南亚各国经营的物流业务的前景。同时,利丰判断目前作出的转型努力将需要更长的时期以进行更深入的重组,并在技术、基建设施和人才方面作出进一步投资。


而此次私有化计划,普洛斯表示:“我们相信通过该交易实现的协同效应,将创造出未来所需的数字供应链。”而利丰的全球网络、全球品牌及零售商间充分多元化的客户基础、供应链专长及卖方关系,也将为普洛斯的业务提供互补。


03

中国物流业并购图景


2019年上半年,全球物流业交易数量至123宗。


    

来源:普华永道


中国在2019年全年物流业并购交易大幅下降。


    

来源:普华永道


2019年,中国物流行业并购交易规模达730亿元,环比下降26%,但交易数量大幅增长30%至131宗,3天一宗的交易频率较2018年有所提高。


    

来源:普华永道


大中型交易的平均交易额呈下降趋势,小型交易频次增多,交易大多以产业投资者对成熟期企业的并购交易尤其以股权收购为主。智能信息化和综合物流领域依然是关注焦点,交易数量和规模逆市增加。


    

来源:普华永道


2016年至2019年物流行业投资者中,普洛斯/隐山资本、阿里系、顺丰控股位居活跃投资者前三名,其后为钟鼎创投、远洋资本和京东等。


                   

来源:普华永道


物流市场变化和增长的最大步伐发生在亚太地区。随着亚太地区成为当今全球供应链转型的中心,精彩故事将不断持续。


参考文献:

梁春、宋振庆、沈斌,《物流地产 : 决胜“黄金时代”》,中信出版社

普华永道,《2019年中国物流行业并购活动回顾及展望》