96亿!榜首碧桂园物业”三供一业”何时进入收获期?丨睿和看年报

作者:陈剑誉来源:地产资管网

    


作为上市物管企业的龙头,碧桂园在2019年再次实现全面增长,营业收入同比增长106%至96亿人民币,归属于母公司净利润同比增长81%至16.7亿人民币,超出市场预期。


2019年公司经营情况如下:


01

经营业绩


主要指标表现

        

和智库制图


经营业务情况

        

来源:碧桂园服务官微


营业毛利构成

        

和智库制图


02

物业管理业务


合同面积和在管面积

        

和智库制图


物业管理项目来源

        

和智库制图


03

三供业业务


三供业基本情况

        

和智库制图


三供一业业务构成

        

和智库制图


04

增值服务


非业主增值服务

        

和智库制图


社区增值服务

        

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05

公司并购

并购相关指标

        

和智库制图


2019年并购情况

        

和智库制图



和观点


1.龙头物管企业仍将有较大发展空间


据中国指数研究院数据,预计到2020年,全国物业管理面积将超过235亿平方米,按目前行业平均物业费4.22元/平/月计算,全国物业管理市场规模约为1.2万亿元。


桂园服务2019年实现收入96亿元,行业占比仅有0.8%,如果按照美国龙头物管企业6%的市场份额计算,公司预计仍将有7-8倍增长空间。


2.并购成为龙头物管企业发展主旋律


由于目前中国物管行业非常分散,市场集中度亟待提升,各大龙头物管企业都在通过并购模式进行跑马圈地。


桂园服务2018年以6.76亿元金额收购了五家物业管理公司,2019年再次以9.87亿元金额收购包括港联物业、嘉凯城物业等在内的多家物业公司,并购形成商誉规模12.17亿。同时,截止2019年底,公司账面现金及等价物69.14亿,理财等金融资产12.80亿,无银行借款,为公司后续的外延并购储备了较强的资本实力。


3.社区增值服务为物管企业打开业绩增长空间


一般来说,物管企业的物业费增长存在天花板,但随着物管企业不断提升增值服务能力,“增值服务产生收益”已成为物业企业的共识。


2019年,公司社区增值服务收入8.65亿,同比增长107.37%,占公司总收入的8.97%。随着公司社区增值服务渗透率的提升和物业管理面积的扩大,未来增长空间依然较大。此次疫情也为社区增值服务提供了潜在的机会,如家庭消杀服务、社区团购服务等。


4.通过第三方开发物业服务摆脱母公司依赖症


一直以来,国内主要物业公司大都衍生自房地产开发公司,物业公司的项目来源依赖于母公司。


2017年-2019年,公司来自于由碧桂园集团开发的物业占比分别为92.3%、88.6%、74.8%,占比不断下降。随着公司不断通过外延收购以及招投标等方式进行第三方项目开发,有望可降低对母公司的依赖。   

5.“三供业”拖累公司业绩表现


2018 年,公司进入“三供业”分离移交改革领域,具体的是为中石油提供相关的物业管理服务。2019年“三供业”实现经营业绩5445.6万元,相较于22.22亿规模的总资产,盈利能力较差,远不及公司传统的物业管理服务。


公司认为,“三供业”毛利率偏低主要源于物业服务对象多为国企小区,小区成立早,物业管理服务收费单价低,且设备老旧、设施维护成本较高。   

6.2020年规模扩张有保障


一般来说,“合约面积/在管面积”代表物管企业未来增长空间,合约面积为已和开发商签订提供物业服务的合同面积,包括已交付及未交付的建筑面积,未转化的合约面积是扩大在管面积的基础。


2019年底,公司合约面积/在管面积为2.48,高于行业同类企业。