重仓中国房地产,孙正义重返“封神之地”! | 睿和研究

作者:周伟来源:地产资管网

    


在经历一系列投资失利之后,昔日的“投资之神”孙正义选择中国房地产市场以重拾王冠,这里是他的封神之地,也是他的梦起之地。


近日,据华尔街日报报道,软银集团在中国房地产市场投下了两笔投资:


向估值66亿美元的长租公寓品牌自如投资10亿美元,其中5亿美元是直接投资,另外从其创始人手中购买了另外5亿美元的股票。


领投估值140亿美元的在线房地产门户网站贝壳找房15亿美元。据了解,软银投资10亿美元,另外5亿由高资本、腾讯控股等出资。


每一笔都是重注。


    


时隔6年,孙正义和他的软银投资再次将目光对准中国房地产市场,这次有什么不同,背后有何深意?


惨亏的2019年


2019年,对“投资之神”孙正义和软银而言十分不太平,曾深陷共享经济的泥潭。


2019年上半年,孙正义总投资超过70亿美元的Uber从上市开始便一路下跌,从最高的1200亿美元,跌到如今485亿美元市值。Uber股价为30美元左右,离45美元的发行价,下跌了三成。办公通讯公司Slack股价自6月首日交易以来下跌了近45%。


2019年下半年,全球共享办公平台WeWork的困境令这位昔日的“投资之神”备受质疑。到目前,WeWork的估值仅剩80亿美元左右,不足高峰时的五分之一。软银投资近200亿美元的投资,非但没有让这家问题不断的共享办公独角兽企业走出困局,反而把自己拽入了泥潭。


2019年11月6日,软银公布2019财年第二季度财报:7月至9月,软银营业额亏损65亿美元,这是孙正义执掌软银14年以来首次遭遇公司季度亏损,其中,愿景基金惨亏89亿美元。愿景基金第二季原计划募资1080亿美元,而其在2019年11月完成的首次募资,仅募集到20亿美元。


第三季度财报显示软银运营亏损为20.49亿美元,上年同期为盈利约16亿美元。孙正义愿景基金的投资项目接连失利是主要拖累。就在2020年开年,愿景基金被曝出2.4亿美元押注的电商平台Brandless亏损一亿、裁员九成,成为愿景基金的首个“死亡”项目。


还没完。软银投资的印度连锁酒店初创企业OYO,近期却迎来史无前例的大裁员。内忧之外,更有外患,自2019年4月起,已有近500家酒店、总共20000余名合作伙伴与 OYO 解约。人们纷纷猜测OYO或将成为下一个WeWork


    

OYO2019年财务情况


有分析人士认为,OYO此次大规模裁员、业务缩减、直播讨薪,对于软银而言又是一个新的挫折。最新财报显示,OYO在2019年亏损高达3.35亿美元,相比2018年足足扩大了6倍。目前为止,软银“愿景基金”已对OYO投资约15亿美元,软银也已经给OYO下了最后通牒,要求其自营酒店业务在2020年3月前实现EBITDA盈利,辅助业务于2020年7月前实现EBITDA盈利。


再看软银此前投资的Vir Biotechnology、Zume Pizza 和 Wag 等公司,最近都深陷产品转向、大规模裁员或业绩下滑等泥潭之中。因此,不少投资者也纷纷表示不会再跟进第二期愿景基金


但软银计划继续推进缩小版的愿景基金二期,并预计愿景基金将在2020年和2021年迎来“最好光景”。孙正义称,在愿景基金投资的公司中,大约15%会失败,另外15%则会占据愿景基金90%的利润。


穿越海啸,我们来回顾这些年来软银的几百次投资,可用近乎疯狂来形容。数据显示,近两年的投资企业38家,金额逾320亿美元。在全部交易中,仅有5个被投公司估值呈现明显增长,其它企业比如投资40亿美元的滴滴出行现在还看不到收益。


    


2020年的破局之


宣布回购,押注房地产市场,软银和孙正义将2020年的破局之战选择在了他的封神之地---中国。


投资阿里巴巴是他的“封神之战”。2014 年阿里巴巴集团在美国上市把两个人推向首富位置,中国的马云和日本软银的孙正义。这笔十几年前完成的投资使软银拥有阿里巴巴超过 30% 股份,孙正义先后向阿里巴巴投资了8000万美元,多年以后,他从阿里巴巴套现的钱加上现在持有的股票,总共约1600亿美元,投资回报率是2000倍。


这次收获最大的投资也成了软银投资史上的封神之作。


    

来源:好奇心日报


对阿里巴巴的投资也让孙正义笃信科技的力量。孙正义曾说:我是一个信徒,科技的绝对信徒。


众所周知,受2020疫情影响,中国房产交易、租赁市场遭到巨大冲击,看起来已经跌到谷底。部分业内人士将此次对中国自如和贝壳找房的投资解读为“抄底”。


据外媒报道日前软银向华尔街传递出一条消息:现在正是投资的好时机。


这条消息来自软银创始人兼首席执行官孙正义的表态,其在纽约的一次私人会议上告诉一群基金经理和金融机构,最近的市场大跌带来了投资低估值公司的好机会,而最擅长抄底投资的软银已经准备好挑选出优胜者,比当初投资阿里的时候更加凶狠和笃定。


3月初,孙正义用10亿美元投资了房屋租赁平台自如网。在此之前,孙正义把5%再造传奇的可能性寄托在了中国最大的房地产中介贝壳找房身上。孙正义的投资目的和意向相当明确,他想跨领域打造第二个阿里巴巴,让人耳目一新,这也似乎成为了孙正义的执念。


和智库认为,此次进军中国房地产市场是软银全球房地产布局的一部分,也是软银房地产科技投资组合的扩展。


近几年,软银对房地产科技领域的投资增长迅速,最大的一笔投资就是对美国WeWork的投资,初投资金加上后续投入将近200亿美元。在美国之外,软银在印度、巴西、中国等地房地产市场都进行了布局。


以下为近年来软银及愿景基金在全球房地产市场的投资:


    

来源:和智库


了软银的房地产科技投资清单以及被投企业提供的产品和服务,我们就不难理解软银对中国房地产市场的最近两笔投资及其背后的投资逻辑了。


软银对中国房地产科技的投资早在2014年就已经完成了对好屋中国数千万美元的投资。这是之前软银唯一一笔对中国房地产市场的投资。


    

来源:软银中国资本官网


好屋成立于2012年,是中国房地产科技领域的先行者。2015年,好屋获得明牌珠宝7亿人民币注资。公司是国内专注于房地产互联网的共享经纪服务平台。


好屋依托房产大数据、人工智能、移动互联网等平台服务,连接开发商、房产经纪人与购房者,为客户提供交易、金融和资产管理服务,期待构建成为B2B2C模式生态交易服务平台。


2018年从链家网升级而来的贝壳找房,依托链家强大的线下房地产资源,成为中国房地产科技的领导品牌。2019年3月,贝壳找房宣布获得D轮8亿美元融资,由腾讯领投,之后正式入驻“微信九宫格”。目前,贝壳找房的估值已超过140亿美元。据知情人士及华尔街日报透露,贝壳找房将于2020年初在香港进行首次公开募股,IPO之后,公司市值或会达到200亿至300亿美元,但年初的新型冠状病毒爆发打乱了IPO进程。


    

(来源:和智库)


科技对房地产行业的颠覆和重塑已经有加速的趋势。风险投资对房地产科技的投资从2014年开始迅速增长,目前为止还看不到放缓的迹象。从那时起,交易数量每年都在增加。   

研究公司CREtech的数据显示,2019年上半年,风投向房地产科技初创企业投资129亿美元,已经超过2017年全年127亿美元的纪录水平。就中国地区而言,2019年房地产科技初创企业共获4.917亿美元投资。


为什么近些年对房地产科技领域投资增长如此迅速?


首先,房地产是世界上规模最大的资产类别。以美国市场为例,它占美国国内生产总值的13%以上,仅在美国,2018年房地产市值就达到31.8万亿美元。其次,技术对房地产行业的颠覆和重塑速度缓慢。


科技对房地产行业的改造具有无限性,不仅限于传统的购买、出售、租赁和资产管理方式的创新,还涉及酒店、零售、仓储等,以及房地产数据和分析、模块化建筑、建筑机器人技术和家庭安全。技术的一丁点改变影响到的市场也将是巨大的。


中国的“大生意”


在中国,房地产和科技也不断融合,科技对房地产行业的影响也进一步被放大。房地产科技的潜力也更大,这里存在“大生意”。


2014年软银第一次进军中国房地产市场时的情形不同,中国房地产市场结构已经发生了根本性变化,基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代已经来临。


根据中国国家统计局数据,2019年住宅销售增长了10%,达到13.94万亿元。


随着置业成本增高,“只租不买”或将逐步流行。政策利好、市场前景和资本调整,让中国房屋租赁市场迎来了“更大的生意”。预计2023年,租赁人口达到2.48亿人,租赁面积超过83亿平方米。


    

数据来源:房天下研究院


    

数据来源:智咨询


从租客群体来看,90后成为租房主力军且更偏向合租,近70%的租客为90后和95后租客。而贝壳找房的用户群体更偏年轻化,是年轻人租房的首选品牌。


    

来源:比达咨询


自如是一家提供居住产品与生活服务的科技公司。2019年自如管理房源突破100万间,其规模比行业前十中第二名到第九名的总和还要多,是名副其实的No.1。


目前时机不错,而且在投资后帮助自如和贝壳在业务上有进一步的发展也是软银要做的。其风险在于科技含量能有多高,毕竟WeWork也曾标榜自己是一家高科技房地产公司,最后的结果大家都知道了。


2020年,对孙正义和他的软银来说很关键,中国房地产市场是一个好的选择。