聪明人潘石屹

作者:周伟来源:地产资管网

当外资聚焦中国房地产市场,而潘石屹夫妇却选择了加速离场。


3月10日,据路透社援引两位消息人士,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元,黑石提出的私有化报价为每股6港元。消息还称,有关交易细节预计将在未来几周内敲定,拥有SOHO中国63.93%股权的潘石屹、张欣夫妇将把他们手上的大部分股份售出。


SOHO中国股价随后急速上涨,自11时12分起暂停交易,截至停牌,报4.10港元,涨幅高达37.58%,最新市值约213.18亿港元。


    


对于股票短暂停止买卖, SOHO中国公告称,以待刊发有关内幕消息及根据《香港收购及合并守则》而作出的公告。与此同时,关于与黑石集团交易的真实性,SOHO中国方面回应记者称,“晚些时候公司将会发布公告,一切以公告为准。”


消息一出,也引发了不少网友热议。本文,就由和智库和您一起分析下SOHO中国的买卖经。


    


其实,正如图中这位业内人士所说,黑石和SOHO中国的交易也是一个相对熟悉的过程。


2018年,原SOHO中国有限公司执行董事兼总裁阎岩加盟黑石集团,黑石和SOHO中国也有了更多交集。


2019年10月底,在SOHO中国将出售京沪两地8个商业物业的消息中,意向买家之一正是黑石。


01

无风不起浪,SOHO中国的“卖卖卖”


最近几年,SOHO中国一直有出售资产的意向和动作。


2014年,SOHO中国以82.8亿元的总对价,出售了上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO的近一半物业。


2015年,SOHO中国向复星集团出售了其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益,市场预计这笔股权转让价值42.5亿元。


2014年,SOHO中国以82.8亿元的总对价,出售了上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO的近一半物业。


2016年,SOHO中国以32.2亿元的对价,出售上海SOHO世纪广场。


2017年,SOHO中国出售了位于上海的虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物业面积,合计对价85.8亿元。


进入2019年,潘石屹加速出清在中国持有的资产,先是作价7.61亿元出售北京2583个地下停车位,接着又把北京和上海的11个共享办公项目SOHO3Q打包卖给了筑梦之星。


2019年年底,市场传闻黑石集团和新加坡的GIC公司要联合收购SOHO中国的光华路SOHO、望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场,并最终把SOHO中国的“八大金刚项目”全部卖掉。


单看一系列的出售清单,得出跑路的结论似乎顺理成章。但老潘的头脑绝不是这么肤浅。


02

转型的酸楚


在一路“卖卖卖”的过程中,潘石屹和SOHO中国也在一路寻求转型。


SOHO中国曾是中国最大的写字楼开发商之一,开发总面积550万平米,跻身中国的龙头房企之列。2012年,公司实现营收153.05亿元,提出要在5年内超越万科的宏伟蓝图,成为彼时国内最引人瞩目的房企。


2010年,楼市调控措施接二连三出台,在此背景下,SOHO中国的转型提上日程。


SOHO中国的第一次战略转型在2012年8月,潘石屹宣布SOHO中国从“开发—销售”转型为“开发—持有”,将告别散售,改为租售并举,并逐步提高自持物业比例。


但当时的商业运营业态并不乐观,CBD写字楼的租客在逃离;超市的利润周期太长,无法支撑SOHO的地产投资;百货零售企业也出现大面积的洗牌现象。到了2015年,SOHO中国迎来低谷期,全年仅实现营业额9.95亿元。


进军联合办公市场是SOHO中国的第二次战略转型。2014年,在政府“双创”政策支持下,中国共享办公市场发展进入快车道。借此东风,SOHO中国在2015年推出共享办公品牌SOHO3Q。


截止2018年12月31日,SOHO中国共享办公业务SOHO3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业,在中国7个城市拥有31个中心,合计超过3万个工位。


彼时,潘石屹豪情万丈,曾打算在2019年上市,并定下3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”的目标。


然而众路资本一拥而上让市场暗伤掩藏。SOHO3Q创立至今一直处于亏损的状态,甚至在2018年的股东大会上,有股东直接提到,希望SOHO3Q别烧太多的经营性现金流,也别烧太多的利润。不得已,潘石屹将SOHO3Q旗下的11个项目打包卖出。第二次转型宣告失败。


转型以来,SOHO中国的财报数据一片惨淡。2012年-2018年,SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元;归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元。2019年上半年,净利润约5.65亿元,同比下滑48.36%。


    

(来源:SOHO中国,和智库制图)


转型失败也导致SOHO中国离头部房企越来越远。2019年房地产企业500强,SOHO中国排名259位。


03

老潘的买卖经


低买高卖是老潘的成功秘诀,也是SOHO中国这些年惯有的商业思路。潘石屹曾说,“做生意永远不变的规律,就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这一原则。”


SOHO中国刚上市,潘石屹就买下了素有“第一烂尾楼”之称的北京民源大厦与上海东海广场,后者曾被倒手六次。紧接着,他又拿下以23.4亿元拿下北京嘉盛中心,收购后两月后,售价比收购价高出约89%。开盘首日就收入20.8亿元。


SOHO中国项目中,将近一半在接手前都是空置或烂尾楼房。完工之后,套上自己的品牌,价格翻番,再散售给以西北煤老板和江浙私营企业主为主的客户。


任志强曾言,潘石屹卖东西很厉害,是天生的二道贩子。正是靠着把写字楼像房子一样散卖出去,潘石屹、张欣夫妇在2012年曾创造了超百亿利润的高光时刻。


在中国“卖卖卖”的同时,潘石屹夫妇在海外“买买买”。


    


据公开资料梳理,从2011年开始,潘石屹和张欣夫妇就曾通过家族信托投资了大量海外资产。2011年,他们的家族信托对纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目进行投资,耗资约5亿-7亿美元。


2012年,又斥资6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。


2013年年初,张欣联手巴西Safra家族以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权。这次交易让张欣成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。国内卖,国外买也是国人指责潘石屹夫妇的根本所在。


天眼查显示,从2019年12月至2020年1月中旬,潘石屹一个月内注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。


相关消息显示,其长子潘瑞也在英国成立Estates房地产公司(欧房集团),投资了多个大型地产项目。


这次老潘不卖写字楼,改卖上市公司了。SOHO中国虽然营收持续下降,但质地还算优良。在多项核心指标数据减少之下,SOHO中国2018年度租金收入有所增长。其租金收入约17.35亿元,较2017年同期的16.69亿元上涨约4%。SOHO中国在北京和上海两地核心地段拥有优质办公物业总建筑面积约140万平米,平均出租率达96%。



结语


有人星夜赴考场,有人辞官归故里。近两年对中国开启“买买买”模式的美国黑石遇上持续“卖卖卖”的潘石屹,或是一个win-win结局。