景瑞NAGA上院:京城核心区不良资产涅槃重生样本

作者:董潇来源:地产资管网(ID:thefutureX)网址:https://mp.weixin.qq.com/s/L26WhbvYMxg-VpR_RyeEXA

前 言

北京NAGA上院项目为锴瑞办公正式成立后获取的第一个物业。该项目位于北京东城区二环内,正对东直门大街,可以说是处于皇城根下的优质物业。项目总建筑面积为6158.35平方米,另附带四合院,古典与现代结合的风格使项目在整个东二环使馆区、商务区中都独具特色。


锴瑞办公是景瑞控股旗下办公平台,致力成为“最懂办公的资产管理引领者”,聚焦一线及新一线城市“存量低效资产”,通过挖掘、重塑,使建筑焕发新生,实现资产价值跃升,为城市更新赋能。锴瑞办公自2017年12月成立以来,迅速实现从0到1的跨越,如今已经在办公存量市场做到了50亿的资产管理规模,13万平方米的管理面积,按计划至2020年锴瑞办公将投资持有30万方办公空间。


本期睿和智库走访景瑞NAGA上院项目,探究锴瑞办公作为“最懂办公的资产管理引领者“,是如何实现“存量低效资产”的改造升级、又是如何让皇城根儿下的存量空间重获新生的?




关键数据

交通指数


商务指数


生活指数


坪效比




项目情况

1、名称:景瑞NAGA上院


2、地址:北京市东城区东直门内大街9号院4号楼


NAGA上院位于北京东城区二环内,正对东直门大街,西侧紧靠最著名的簋街美食街,东南侧为大量标准办公及高端商业配套(包括来福士和东方银座等),地理位置优越,办公氛围浓厚。


不仅如此,NAGA上院距故宫仅3.6公里,距北京站4.2公里,距地铁2号线、13号线,机场线东直门站500米,距5号线北新桥站900米,区域内公交、高架交通便利。依托交通便捷、商业配套齐全的优势,NAGA上院成为租金和入住率皆表现优良的市中心办公区。


3、建筑历史:


NAGA上院独栋部分原定位为商业,业态包括高档餐厅、休闲娱乐、私人会所等。


NAGA上院四合院原定位为文化艺术展区,曾举办过多次知名文化艺术展览,又因其临近俄罗斯大使馆,吸引了大量俄罗斯友人在此举办婚礼。


4、物业获取:


2018年3月,景瑞控股锴瑞办公通过法拍方式获取北京NAGA上院项目。


5、改造过程:

(改造过程照片)

在整个改造过程中,锴瑞办公团队的工作效率极高

Ø 仅用时两个月完成交割及贷款等相关工作;

Ø 投前准备工作齐全,投后工作顺利开展;

Ø 采取大小物业合作模式。

6、开业时间:2019年5月


7、建筑面积:

总建筑面积:6158.35平方米。

8、楼层详情:

四合院配备多功能厅及展厅。


独栋1层:商业目标高端餐饮、网红咖啡厅/甜品店、艺术展览

独栋2-4层:WeWork

9、装修点评:东方古典庭院美学的四合院与现代简洁的办公主楼有机融合。

10、客户类别:主要目标客户包括国企、政府机关、外国政府办事处、金融服务机构、展览展示、典当行等。


11、景瑞介绍:


1993年创立的景瑞控股以住宅房地产开发起家,主营业务包括地产开发、资本投资和商业运营等。随后,景瑞在2013年于港交所上市。上市后两年,景瑞逐渐将业务重心转移到资产管理和物业管理,先后成立了优钺资管、合福资本、悦樘公寓和锴瑞办公。


目前景瑞控股旗下共有景瑞地产、优钺资管、合福资本、悦樘公寓和锴瑞办公五大板块,其业务分别涵盖地产开发、资本管理和长租公寓与联合办公。


景瑞控股表明了转型“大资管”的发展方略,其计划通过基金化运作,以北京、上海等一线城市写字楼和服务式公寓的优质运营资产为业务核心,并通过获得管理费和其他超额收益实现轻资产运营。

具体到锴瑞办公而言,其始终专注于“存量低效资产”的改造升级,聚焦客户关注点,践行“客户第一”的价值观。截至目前,锴瑞办公已获取上海景瑞张江中心、上海路发广场、北京NAGA上院和北京悦莱大厦共4个项目,并均通过项目的重新定位、内外部改造、招商及运营管理等多方面的提升,实现了物业价值最大化。




外部环境

1、所处地区情况:NAGA上院处于中央政务区,坐拥国企大道和簋街两大商圈。此外,NAGA上院还紧邻雍和宫、国子监、孔庙等文脉古迹,独具文化魅力。

2、外部环境点评:项目正对东直门大街,地理位置优越,处于成熟商圈,周边有大量国企、科技类企业。

(停车位)

3、交通配套:交通便利,紧邻机场高速、2号线、13号线、机场快轨线。

4、周边配套:

周边配套齐全,距离东直门区域大型支柱商业综合体都比较近。南侧是簋街小吃街,距离来福士购物广场280米、距离东方银座550米。


学校:北京市第五中学、北京市东直门中学、北京中亚电脑学校等;


医院:首都医科大学附属北京中医院、煤炭总医院、北京东城航星医院、北京市第六医院、北京市东城区东外医院等;


银行:深圳发展银行北京东直门支行、广东发展银行东直门支行、中国农业银行东直门支行、招商银行北京东直门支行、中国民生银行等。


总结


景瑞NAGA上院项目处于中央政务区,是东直门内大街唯一沿街面且无遮挡的四合院中的写字楼项目。承袭自康有为故居遗址的文化底蕴,使其在整个东二环使馆区、商务区中都独具特色。


锴瑞办公与WeWork联手打造联合办公项目,继北京坊后再次尝试“穿越”,将现代化智能办公空间与老北京传统四合院相结合,也为整个项目注入了新的价值。


从本文开头的关键数据中可以看到景瑞NAGA上院的商务指数处于“爆表”状态,而周边并非联合办公的集中区域,WeWork的开业会引爆区域内对联合办公的需求,运营前景十分可观,必将成为区域热点。


我们也相信凭借锴瑞办公卓越的资管能力,必将通过产品的更新迭代,运营的提速增效,将NAGA上院打造成为皇城根儿下的标杆资产管理项目。