未知的路途,增量已现,曙光不远丨3月商办声音榜

作者:苏建红来源:地产资管网

2020年是个充满魔幻的年份,也是商办市场数字化的转型大年。


阵痛期未过,这一阶段仍将承受来自基本面下行的压力。叠加疫情影响,3月商办行业核心战场腹背受敌,空置率攀升、需求断崖式下跌,市场寻底的过程可能不会一帆风顺,甚至重新面临压力。


01

3月商办声音榜


    


02

前10联合办公媒体影响力分解图


    

和智库制图


关于指数,不再赘述,有需要了解请阅读公寓声音榜那篇


    

和智库制图


从5家企业对比来看,办伴主动运营指数最高,注重品牌推广;而搜索引擎对WeWork最为关注,主要涉及上市失败后的软银股票回购救助问题;行业对氪空间的负面关注较多,主要涉及盈利模式困难等分析;而用户对纳什空间更为关注。


03

联合办公舆论导向占比情况


2020年联办行业比预想得更加严酷。裁员、融资、租金等问题频现,但疫情突至,以开放式空间为特色的联办行业再受冲击。


    

和智库制图


全网有关WeWork的消息内容负面占比23%,舆论焦点为 “WeWork投资项目的估值减少”,其次是有关于“WeWork
遭遇上市失败、估值暴跌”,另一方面是新闻端对
WeWork的负面描述。


尽管面临一些法律层面的风险,但软银仍然放弃了对WeWork 30亿美元的收购要约。WeWork创始人兼前CEO亚当·诺依曼可能失去了最后的套现机会。按原计划,诺依曼将出售在WeWork持有的9.7亿美元股份,该部分将由软银收购


目前,已经背负数十亿美元债务的WeWork拒绝向被困在家工作的客户退款,也拒绝在不支付罚款的情况下解除租约,同时,公司正与其全球最大的业主商讨,希望能将其巨额租金削减30%,并提出包括收入分成协议在内的解决方案。但消息称,初步迹象显示业主们并不同意有关提议。


对健康危机的处理方式也让大众尤为不满。英国、美国各地员工被确认新冠病毒感染后仍在大楼内工作,至少做过七次类似事情。美国WeWork还向纽约州提交了裁员申请。


祸不单行,曾经行业巨头现在正经历一场911事件。


    

和智库制图


全网有关空间的消息内容负面占比4.9%,舆论焦点为 “氪空间又被卷入退租风波”,其次是有关于微博用户退氪空间退租的负面情绪。


不变则亡,此次空间被卷入退租纷争,实际上只是联合办公商业模式缺陷和盈利困难的缩影。空间为了活下去只能去跟装修公司和物业公司去抢客户,自断共享空间业务,彻底转型精装修,结果是变了,也仍然无法改变盈利困难的命运。


    

和智库制图


全网有关纳什空间的消息内容负面占比9%,舆论焦点为 “纳什空间房租不退、押金不退”,其次是关于“拖欠房租”,另外是微博用户对纳什空间押金不退的投诉。


正在经历退租风波的纳什空间,也看到了市场的风险。纳什空间意识到一款产品是服务不了所有客户的。在走向不同未来的路上,纳什空间秉承面向未来的办公理念,表示要永远考虑客户需求,想办法解决客户需求,持续地改进和迭代差异化的服务。唯有如此,才有长期做好、发展和穿越周期的可能性,才能回归到一个更清楚的市场。


联合办公走出阴霾,已经不远。


04

3月商办大事记


    


政策:小股春风吹向市场


         

和智库制图


和智库统计,2020年我国房地产办公楼投资累计值549.96亿元,累计录得-17.8%的跌幅,为去年下半年至今的最大跌幅。2020年办公楼销售额累计增长率-40.6%,办公楼现房销售楼则略有增长为2.8%。


和智库预测,2020年,全球办公楼开发活动达到顶峰,预计新建办公面积将接近1900万平方米。预计2020年全球办公楼市场空置率将出现上升,至2020年底或将达到11.7%;此外,这还将导致2020年全球30个主要市场中的优质办公楼租金增长率进一步放缓至1.5%左右。


    

和智库制图


未来需求的回暖或只是相对而言,整体看预计租金维持较低水平,市场预期依然不乐观。因此,国家采取了一系列政策来推动行业发展。


    

和智库制图


尽管有政策扶持,3月,商办土地市场也受到疫情影响显著,据和智库不完全统计,全国重点20城市中13个城市推出59宗商办用地,较2月环比减少43万㎡。成交方面,20城市中有14个城市共47宗商办用地成交,土地成交面积环比减少76万㎡。整体出让金较2月下降33%至83亿元,成交楼面均价溢价率维持稳定。


    

和智库制图


综上看来,论及本次疫情对办公楼市场的影响周期,85%的业主认为市场所受额外压力将集中在一个季度以内。和智库建议,随着城市群崛起和城市更新的发展,部分二线城市经济也正在拉动办公需求。各地应该对商办产品进行合理规划,盘活存量市场,比如“商场改办公”和“酒店改办公”项目着力增加。



融资:资产交易热度不减


    


面对2020年不确定的大环境下,投资者的投资情绪确实受到疫情影响,但影响程度较为有限。中国人民银行适时定向降准,支持实体经济恢复发展。虽然大部分投资者处在观望阶段,但也有部分投资者对相对成熟的商办市场年内成交量出现“V型”反转走势持有信心。


    

和智库制图


SOHO中国不管后续是否成交,仅仅看潜在程度,就可以折射出国际资本和本土地产商对中国写字楼市场的态度迥异。各大外资现在已经成为了国内商办物业投资主要参与者之一。


从投资趋势来看,投资者看好中国房地产投资市场的情绪不变,绝大部分投资者对未来5年中国市场持乐观态度。商办投资越来越倾向于一线城市以及二线城市中的成熟板块,另外资本更关注多元化、复合化、价值共创。资产价格过高、未来商办物业租金回报不达预期以及未来经济增长放缓的可能性则成为投资者目前最主要的三个担忧。


    

来源:仲量联行


在下半场,商办物业依然是办公的理想场所。租户对于商办运营商的产品设计能力和后续运营能力提出更高要求,租赁策略将出现调整。


受疫情冲击较大的租户为降低运营成本,或将选择退减现有租赁面积、降级搬迁、或迁址至联合办公型物业过渡,服务高效率、灵活便利、智能化办公等优势进一步凸显的联合办公空间可以快速适应租户需求变化,有望得到市场更多的青睐。


此时,更有经验的运营商则迅速做出反应,与联合办公品牌合作,将自持写字楼的一层或者数层交由联合办公运营商来经营管理,为企业带来包括商务、金融、供应链等多种合作机会,培养更多的“潜在租户”。


企业:短时冲击=打磨精细化运营


    

和智库制图


和智库认为,国内联合办公企业不仅要注重商业模式的混合,研究线上能力建设,还要开始转向以服务为核心的全产业链经营和纯资管模式。


    

    

和智库制图


从融资渠道看,资本更注重有综合实力、有战略张力的大型房。而互联网企业、酒店类企业也开始布局联合办公赛道。


    

和智库制图


每个新事物发展都要经历从萌芽、爆发性增长、瓶颈期、第二次增长的盘整过程,这中间的每一场突围赛都会困难重重,尤其对于商办市场来说,创新这条路并不好走,但把握好资方、合作方、客户等三方关系,运营方的管理就会事半功倍


05

3月商办热词榜


    


当下,全球经济进入一个不确定性增强的时代,疫情仅仅是一个导火索。


展望中长期,和智库认为,大基建、金融、科创将成为2020年商办市场创生的新动能。


    


大基建方面,投资超过40万亿,除传统建设外,新增智慧城市、环境保护、新能源及教育医疗等兼顾短期和长期有效结合的行业。


金融方面,政府加速开放金融服务业,全面开放证券、基金管理和期货业务等,全面取消外资持股比例的限制,新增外商投资和外资金融机构的入驻。


科创方面,未来数字经济增长仍可保持年均10%-15%左右的增长。和智库预测,2020年科技企业在一线城市甲级办公楼净吸纳量占比将达到27%,在主要二线城市甲级办公楼净吸纳量占比也将上升至17%。


对于企业而言,任何事件都是一分为二的辩证关系。打磨自身,或许是疫情带给我们的一次变革的机遇,也给未来运营提出更高的要求。硬件上,租户更看重绿色、健康、安全的智能办公场所。内功上,人力共享,拓展边界,深耕数字化布局和高品质服务成为未来制胜的关键。


面对更加开放和市场化的新增量,期待商办行业将不再只是少数人的狂欢。


不是新晋网红罗永浩说的:“不赚钱,只想交个朋友”。

商办行业想说:“我们想在交朋友的同时,也能赚钱。”