拼死自救后负面声音减弱,公寓企业仍须苦熬二季度丨3月公寓声音榜

作者:苏建红 蔚明明来源:地产资管网

一季度结束了。


全球经济仍以低迷、衰退为主。而对中国住房市场而言,正在形成一个租赁的国度,一线城市的租赁占比将达到30%-40%。


大小企业不再闭关,纷纷摩拳擦掌,从租赁链条上的各个环节把控服务,尝试嫁接存量资产证券化这味新药,行业在探索与希望的呼唤中等待新的春风。


01

3月公寓声音榜


    


02

前10公寓媒体影响力占比图


    

和智库制图


主动运营指数:官网、官方微信、官方微博等主动发声


用户搜索指数:会员、租户、业主等用户自发搜索,基本反映用户即时的需求。


行业观察指数:对某企业的关注度


搜索引擎指数:百度、搜狗、必应等搜索引擎平台关注


    

和智库制图


从这四家企业对比看,搜索引擎、行业对城家公寓关注最高,与《安家》电视剧热播有关,搜索引擎对相寓关注较少,与品牌认知度不高有关。值得提的是,自如主动运营指数最高,说明品牌较注重外部宣传及推广。


03

公寓舆论导向占比情况


    

和智库制图


全网有关自如寓消息负面占比13.2%,舆论焦点为 “自如频频曝光品质和人员问题”,其次是关于微博用户对自如管家的投诉。


自如二房东+管家的本色不变,依然顽固地保持着租金上涨的惯性,每年续约价格都要上涨,在疫情期间也不例外,这正是“涨价风波”背后的原因。这场舆论反弹,对自如显然也不是笔划算买卖,最后或被部分客户抛弃。


    

和智库制图


全网有关青客公寓消息负面占比55.0%,舆论焦点为 “青客公寓租户被诱办理租金贷”,其次是有关于“青客公寓押金难退”,另外是微博用户对青客公寓诱办租金贷的投诉。


长达3个月的新冠疫情几乎让公寓行业停摆,为了解决现金流问题,客观上使租金贷现象又有些涨势苗头,青客公寓也面临高收低租的运营成本和巨大的资金链压力。和智库认为,如果疫情持续,企业在资金、融资方面还没有很多准备,又面临用户断档,不排除将引发个别公司倒闭、行业重新洗牌的情形。


    

和智库制图


全网有关蛋壳公寓消息负面占比10%,负面舆论大幅下降,本月负面舆论焦点为“蛋壳公寓已经两个多月拖欠业主租金,甚至采取诱骗套路手段强制业主免租”,其次是有关 “违约扣房租”,另外是微博用户对蛋壳公寓之前负面消息的不满。


数十万成功申请补贴的租客,均在3月2日收到各自租金返还、服务费延住签约邀请。看到租客们纷纷“晒单”,蛋壳方面表示倍感欣慰。据不完全统计,全国蛋壳管家共计:协助租客搬家3500次、为租客办理出入证80000张、为租客送出了220万天租金补贴。


    

来源:蛋壳公寓官微


3月25日,蛋壳公寓披露了2019年全年财报。可以看到,蛋壳公寓(DNK.US)收入71.29亿元,同比增长167%。未来随着多地复工,租房需求不变,加之数字化平台服务,蛋壳公寓的快速增长逻辑依然存在,前景大有可期。


    

和智库制图


全网有关相寓的消息负面占比75.5%,舆论焦点为 “相寓涨房租和加收服务费”,其次是有关“相寓疫情哄抬租金”,另外是微博用户对相寓疫情期间加收租金的投诉。


这还没完。3月22日,南京我乐公寓老板失联;杭州房管部门已约谈过青客、巢客、沃客、自如、三彩家等多家长租公寓;深圳湾流突遭解约收楼,有人称刚预交6万房租等平台“暴雷”成维权热点,这是行业野蛮发展的代价,事件发展最终却转嫁的是租客和业主利益,但目前还没有找到解决的根本之道。


长远看,不断向解决“住有所居”问题的方向靠拢的大势不变。无论有多少问题,行业也会快速修正。政府也在努力完善房地产市场购买和租赁领域的制度建设,市场探索也在向规范化、秩序化方向发展,理性回归到价值本源上来。


04

3月公寓大事记


    


政策:后续取向或有所改变


房地产行业受新冠疫情影响较大,为保证市场平稳运行,各地坚持“房住不炒”定位不变,因城施策。和智库认为,3月,调控政策以稳为主。后续房地产政策取向或将有所改变。


供给端:各城市拿地热情不减,十余城跟进政策扶持,以延期缴纳土地出让金、降低商品房预售条件、降低预售监管资金为主。


    

数据来源:和智库、公开招拍挂市场信息为准


    

数据来源:中指研究院


需求端:多地优化人才落户、人才购房、部分三四线城市直接发放购房优惠。


    

数据来源:中指研究院


和智库认为,疫情影响下,针对房地产调控的确应该有所调整,尤其是针对刚需和改善应该出台一定的政策。但根本看,一系列政策只是救企,而不能救市,毕竟最大的问题是企业的资金压力。


在租购并举住房制度加快出台、租赁市场加快培育进程中,我国庞大的住房服务市场将加快激活,建立一个稳定、规范的租房市场,让房地产行业长期健康发展成为众望所归。


    

和智库制图


融资端:一重一轻,两条腿走路


虽然有政策东风,行业1%-4%的资金回报率,新签租房降至往年同期的15%-20%,出租率跟往年同期相比下降10%,这一系列数字表明,行业寒冷依旧,资本也逐渐冷静。从目前看,回归二房东低买高卖的商业模式,争取资金支持和融资条件放宽,构建低成本融资渠道,是长租公寓企业希望走出盈利困局的第一步。


    

和智库制图


综上来看,长租公寓产业存在十大融资方式,包括资产证券化、银行融资、保险资金、股权融资、保理、保险资金、品牌运营、P2P、租金分期、融资租赁、私募基金等。


和智库认为,ABS评估整体要看企业主体信用、资产管理和运营能力。企业在发展初期,依靠母公司投资或股权投资迅速扩张,而一旦行业发展有所停滞或减弱,对估值体系进行合理的梳理,针对性的提升盈利和管理能力,就会成为行业长盛和企业长久运营的基石。另外,企业还有资产减重和精细化运营两条路可以走。


企业端:科技赋能,重构行业健康安全管理体系

        

和智库制图


    

和智库制图


    

和智库制图


    

和智库制图


居危思进才是长远的自救之道,和智库认为,行业短期内爆发是不可能的,坚持“长期主义”的核心理念,才能赢得市场。


05

3月公寓热词榜


    


和智库认为,未来五年到十年,新房8-10万亿、二手房10万亿、租赁3-5万亿、商办3-4万亿、家居家装4万亿、物管理2-3万亿,中国整个大居住领域将是超过30万亿的大市场,但是目前在流程、标准、用户体验等方面有非常多需要改善的地方。


非标是租赁行业的整体特点,整个租赁产业链还没有形成完整的生态图景。而行业只有形成闭环,效率得到提升的时候才能有价值,发展才能是健康的。转型已经成为业内所有企业的共识。


企业的发展短期看抗风险能力,长期看运营和服务能力。与资管逻辑相适应,长租公寓企业作为租赁市场生态组织者,在产业数字化和智能化过程中,进行标准化、专业化、管家式服务,将链条的核心主体系统性连接起来,多维度产生交互和迭代,继而改变居住服务产业的流程、场景,使之系统化、智能化,才有更多的增量空间。


更长远定力和良性运转的背后,是大居住产业的光明未来。