冠寓·東迎坊:打造服务式公寓概念店,龙湖助力城市安居

作者:陀螺来源:地产资管网(ID:thefutureX)网址:https://mp.weixin.qq.com/s/Xw9RIkZ0n3raqLEeN9z6ZA

前 言

长租公寓行业中,虽有许多针对不同客群的细分领域。如雅诗阁、万豪等针对企业高层的中高端品牌,但整个高端租住市场仍处于“小而散”的局面,这也是城市高端人才安居的痛点。


睿和智库本次探访冠寓•東迎坊,一家新生的高端服务式长租公寓,它的出现能给高端长租公寓市场带来什么样的改变呢?


提到冠寓,作为龙湖集团旗下的长租公寓品牌,有着浓厚的房地产基因,有着一定的行业地位,已经推出松果、豆豆、核桃三类符合青年白领的产品线,而冠寓·東迎坊并不属于其中的任何一个条线,这是冠寓首个高端服务公寓。


接下来,请跟随睿和智库的调研人员探访冠寓•東迎坊的独特之处。



我们选取同在繁华商圈的四个高端服务公寓项目,与冠寓进行关键数据对比:地处市中心王府井商圈的万豪、东三环附近国贸商圈的千禧和雅诗阁酒店式公寓、 同为三里屯商圈的湾流国际。




关键数据


坪效对比(单位:元/平方米/天)

冠寓•東迎坊的坪效比在繁华商圈中位列前三,高于东三环的千禧以及王府井的万豪,与雅诗阁不相上下,略低于同处三里屯商圈的湾流国际。


交通指数

雅诗阁处于国贸交通枢纽区域,紧邻公交地铁,并且选择众多,交通指数最高,同处国贸商圈的千禧为第二名。处于王府井商圈的万豪,距离地铁较近,因地处市中心地带,公交线路众多,同一商圈的湾流国际因为更加临近地铁,所以交通指数略高于東迎坊,東迎坊楼下即有公交站,步行至地铁距离适中,可以轻松往来国贸CBD、王府井CBD、中关村等商务中心及娱乐场所。


商务指数

冠寓·東迎坊商务指数最高,与其地处三里屯商务区密不可分,工体附近商务配套集中,千禧及雅诗阁所处的CBD商圈,写字楼较为密集,商务配套密度低于三里屯,而地处王府井商圈的万豪,商务配套较少,造成了指数较低。


生活指数

生活指数上,万豪地处王府井步行街商圈,生活配套完善,在对比中领跑,千禧位于写字楼密集地区,生活配套较少,拿到了最后一名。雅诗阁虽同处国贸地区,但远离写字楼密集区域,生活配套更加丰富,冠寓·東迎坊打造大隐于市的概念,项目紧挨朝外早市,周边生活配套完善,与同处三里屯商圈的湾流国际相差无几。




项目情况

1、名称:冠寓·東迎坊 (北京東迎坊服务式公寓)


2、地址:北京市朝阳区工体西路甲7号

3、开业时间:2019年


4、建筑面积:建筑面积共9600平方米,包括1栋主楼、1个小院、2个露台及外围停车及餐饮配套,纯住宿面积占60-70%。


5、建筑历史:冠寓·東迎坊主楼,原来是北京方恒置业写字楼,双方达成合作,由龙湖冠寓租赁后,进行改造升级。


6、物业获取:整栋租赁


7、改造过程:

改造后外部遵循中式建筑左右对仗原则,配有素净的墙体、稳重的铜门,气度轩昂。内部的中式设计风格静雅别致。



8、楼层详情

龙湖冠寓·東迎坊一共有1栋楼,3部电梯,10层,93个房间,其中一居室体量占70%,二居、三居共占30%。一层小院,园内有流觞曲水,南侧搭凉棚,放置凉椅,富有观赏性,六层提供露台花园,租客可在此接待友人或举办活动。

一层小院

冠寓 · 東迎坊一共有8种房型:

房租以月租、季租、年租等长租方式对外开放,此外,冠寓·迎坊可为住户提供订制改造服务,根据服务实际情况不同,收取一定程度的房屋定制服务费用。

豪华行政二居精装160㎡

豪华二居两室一厅精装106㎡

行政一居一室一厅精装75㎡

9、内部配置

新风除霾系统、中式家具(沙发、床、衣柜、收纳柜、橱柜、电脑桌等)、国际品牌家电(洗衣机、冰箱、烤箱、加湿器、净化器、烘干器等)、高档床上用品。

家电

10、设计风格

冠寓•東迎坊从体现思想性与文人生活哲学性的角度上进行选型,从传统的礼乐制度到富有吉祥寓意的纹样,设计师在这样的综合跨度中提取元素,并将它们贯穿于空间的配饰设计中。玉璧、青铜器型、水墨技法等都可以在空间里找到体现。同时这些元素又经过现代手法的简化处理,无形之中形成空间的一种交流。

冠寓•東迎坊的空间设计上体现文人生活哲学,玉璧、青铜器型、水墨等元素,通过现代简约的手法呈现,为住在这里的“新隐士”创造别致的居住体验。

书房配备笔墨纸砚,与文人哲学风格交相呼应,凸显其“大隐于市,闹中取静”的主题。

11、特色服务

与高端酒店式服务类似,有24小时安保、维修、保洁等,室内可提供定制化装修。


12、管理结构

店内除店长外,还配有22个服务人员

其中,4个管家(前厅2人,销售2人),3个客房清扫,3 个公区清扫员,4个工程部,8个安保(中控4个,外保4个)。


13、人房比

1:15


14、客户类别:三里屯、国贸、三元桥商圈的高端商务人士及外籍人士。

15、运营特色:

冠寓·東迎坊针对客群,在公寓大厅开辟出了一处名为“城市会客厅”的区域,可满足租户办公以及会客的需要,这与一些将联合办公和公寓放置在同一个项目类似。此外,由于这里的租户也有一些国外企业的中高管,東迎坊也在一层招商一些西餐厅、创意酒吧等业态,更符合西方人的生活习惯,这也是其运营特色之一。

影壁

前厅

走廊




外部环境

外部环境点评

1、所处地区情况

冠寓·東迎坊位于北京东二环至东三环之间,紧邻工人体育场、工人体育馆,周边被居民楼环绕,是一处繁华中的宁静之地。


2、外部环境点评

周边大都是老北京人居住的小区,银行、餐饮、酒吧、商超、早市与夜市齐全,门外是繁华都会,门内是安静的生活。

地处工体三里屯繁华商圈,餐饮、酒吧、KTV等娱乐功能齐全,客户可以在屋外享受城市喧嚣,进屋感受属于自己的宁静。


3、周边小区:

周围有聚龙花园、吉庆里以及工体西里小区,整租一套价格大都在七千元上下浮动。

4、交通配套:

从冠寓·東迎坊驾车出发,距离北京站为5.9公里,约15分钟;距离北京西站19公里,约30分钟。距北京南站15公里,约25分钟。距首都机场26公里,约45分钟,距南苑机场21公里,约35分钟。


地铁站

最近地铁站为2号线、6号线朝阳门站B东北口,距离约763米,步行大约11分钟。

公交站

距离最近公交站为工人体育场西门站,步行100米,约2分钟,途径515路公交。


距离朝外北街公交站,步行438米,约6分钟,途经615路。

5、周边配套

商超购物:周边便利店、超市、商业步行街众多,购物十分便利,距离FOODIES福吉时、7-ELEVEN(吉庆里佳汇中心店)距离小于200米,距沃尔玛(朝阳店)仅638米,距离南新仓文化休闲街1.0公里。

南新仓文化休闲街

餐饮:冠寓·東迎坊周边酒吧、甜品、法餐、日料等满足住户日常餐饮之需,一层即是配套酒吧The Vending Machine,对面即是巧巧姐真牛火锅、老满太太特色小吃、玩串儿、目的地餐吧等餐厅,胡同东口就是著名的工人体育场夜店一条街,有鹿港小镇、小郡肝、铁莲花、ONE THIRD等多个知名餐厅酒吧,当然还可以选择到三里屯就餐,顺便逛街游玩。

目的地餐吧

周边不仅有三里屯SOHO、国贸CBD、朝外SOHO等高端写字办公场所,也有昆泰商城、悠唐广场、三里屯太古里、世贸天阶、国贸银泰等高档商场,工人体育场、工人体育馆等运动休闲娱乐场所。


总结

在租售并举的存量房时代,长租公寓业务虽已头部房企的核心业务圈,但大多房企投资的长租公寓还处于投入阶段。而龙湖集团年报显示,龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为40.9亿元,冠寓收入占比10.4%。冠寓已开业项目,租金收入4.27亿元,租金收入增长率达961.4%。众多房企年报中,鲜有提及长租公寓收入贡献,可见,龙湖在长租公寓方面的对自己运营能力的自信。


随着长租公寓行业降温,2019年,行业竞争从早期的野蛮生长正在逐渐向精细化运营方向转变,冠寓推出了東迎坊瞄准高端细分市场。高端长租公寓存在市场规模小,客单价高,运营成本大,物业获取难等特点,冠寓此举可能更多是为了拔高品牌形象。


冠寓·東迎坊选址三里屯商务区,交通便利,优质客户群集中。这让冠寓·東迎坊在蓄客阶段,就已经取得了不菲的成绩。在我们探访的过程中,仍有不少人前来看房,其火热程度可见一般。但是这种资源是非常稀缺的,因此大规模复制的可能性接近于零。


東迎坊表现出了冠寓的企图心,也表明了龙湖对长租公寓的期望。但对市场的影响可能并不会体现在高端服务公寓市场,反而需要关注中低端公寓市场上冠寓的新动作。