大悦城控股:规模扩张下的利润隐忧丨睿和看年报

作者:陈剑誉来源:地产资管网

    

    


3月30日,大悦城控股(000031)发布2019年年度报告,年报显示,公司全年营业收入337.87亿元,同比增长52.41%,归母净利润23.78亿元,同比增长仅15.27%。


    

和智库制图


目前公司主营业务收入由五部分构成:住宅开发,即商品房销售及一级土地开发;商业地产,即投资物业及相关服务;酒店经营;物业及其他管理;其他业务。


    

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从公司年度经营数据来看,大悦城控股2019年经营收入的大幅增长主要来自住宅开发业务。但公司收入增长并未能带来利润同等水平增长,2019年公司因处置部分子公司股权获得非流动资产处置损益14.32亿元,较2018年的1.76亿元大幅提升,扣除非经常性损益的影响,公司归母扣非净利润仅12.31亿元,同比增长仅0.51%。


同时,公司2019年财务费用达到16.58亿元,同比增长142.20%,占营业利润达到27.65%,也拖累了公司净利润指标的表现。


    


住宅开发:毛利率下降


2019年公司商品房销售及以及土地开发实现收入268.97亿元,同比增长64.95%;占全部营业收入比的79.61%,相比于2018年73.55%,比重进一步上升,成为公司收入增长的主要来源;毛利率37.91%,相较于2018年同期,减少4.98个百分点,相比于2019年上半年的47.77%,更是减少了9.86个百分点。


分季度数据来看,公司毛利率在2019年一季度达到高点54.59%后,开始直线下降,四季度已不足28%。主营业务毛利率下降直接导致公司经营业绩的下滑,从季度扣非净利润来看,2019年四季度公司扣非净利润为-2.28亿,出现较大幅度亏损,且创近两年季度业绩新低。


    

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对于公司住宅开发业务毛利率的下滑,一方面在于房地产开发行业整体面临的压力,随着近些年地产调控政策的加码,限价已成为城市新楼盘的标志,行业毛利率普遍下降;另一方面,2019年的公司地产开发业务已逐渐向二三线城市倾斜,拉低了公司毛利率水平。


具体看,2019年公司地产开发销售均价24510元/平米,较2018年下滑20.8%,同时,土地购置成本也明显降低,2017/2018/2019三年拿地均价分别为11964元/平米、8480元/平米、5525元/平米,拿地区域向二三线城市转移趋势明显。数据显示,截至2019年末,公司土储总量达到约1300万平方米,其中二线城市占比达74%,几乎无一线城市项目。


商业地产:归母公司净利润下降


商业地产方面,截至2019年底,公司持有已开业大悦城购物中心(不含管理输出项目)10个,祥云小镇项目1个,分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等 8 城市。此外,公司在建拟建的购物中心项目还有12个,其中大悦城 8 ,大悦城春风里 3 及祥云小镇项目 1


2019年公司已开业购物中心可出租面积共计86万平方米,全年平均出租率97%,全年实现租金收入31.8亿元,其中,大悦城租金收入30.64亿元,较2018年增长17.7%。除新开业的项目外,各购物中心项目租金收入均实现增长。


尽管大悦城购物中心租金收入实现17.7%增长,但作为公司商业地产的主要经营平台,大悦城地产却面临着经营业绩下降的局面。


3月30日晚,在港股上市的大悦城地产(00207)发布了2019年财报。数据显示,2019年大悦城地产实现营业收入103.38亿元,同比增长27.2%,但归母净利润仅16.36亿元,同比下降22.2%。对于大悦城地产经营业绩的下滑,一方面是由于投资物业公平值较2018年大幅减少,另一方面则是行政、财务成本上升。


而2020年,大悦城商业地产还受到面临疫情影响。据了解,疫情出现后,大悦城控股对全国13个商业项目(含管理输出项目)入驻商户减免春节期间部分租金。除了固定租金减免损失外,因商户客流量和销售额下降,公司购物中心项目还存在抽成租金损失。


大悦城地产总经理周鹏在2019年业绩会上表示,“截至3月23日,大悦城商业整体销售额下滑80%,已造成损失约4个亿,占到全年租金收入的10%-15%。”预计2020年,大悦城商业地产业绩并不乐观。


全产业链模式


除住宅开发和商业地产外,作为地产全产业链的“城市运营商与美好生活服务商”,大悦城业态还包括产业地产、写字楼、酒店、长租公寓、城市更新等领域。其中,酒店经营业务已形成一定规模,2019年实现营业收入8.41亿元,同比增长14.87%。


    

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重组一年后,在“中粮地产”和“大悦城”双平台驱动下,大悦城控股规模实现稳步扩张,但扩张之下的利润隐忧也在2019年年报中开始显现。