烂尾3年中弘大厦33亿成交,最大债主溢价46%接盘丨商办资管

作者:陈宇焕来源:房地产传说

观 察

既是第一个退市的“仙股”中弘股份旗下最为“金贵”的资产,也是曾因赖小民事件名声雀起的烂尾楼,它就是位于北京东四环CBD的中弘大厦。4月8日,终于被北京植云厦物业管理有限公司以33.12亿元拍下,这也是2020年北京第三个知名的大宗不动产交易项目。


此次拍卖溢价10.5亿元,高于此前32.32亿元的市场评估价,溢价率达46.4%。接盘方系原第一顺位债权方,即北京东富嘉吉投资管理中心(下称东富嘉吉),正是中弘的最大债主,债务金额33.64亿元。


中弘大厦的新主人入主后,还有很多工作需要做。诸如在建工程的完工、解决建设方垫款问题,以及接下来的招商运营工作。面对北京商办市场近两年的供需失衡,中弘大厦的新主人还有一条很长且困难不小的路要走。但未来总是光明的,谁说不是呢?


中弘大厦于2020年4月8日上午10点在阿里司法拍卖平台上拍出,最终成交价为3,312,377,110 元,加价率46.4%。


    


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拍出


由全球知名的美国SOM建筑设计事务所设计的中弘大厦,自2016年停工迄今,终于在阿里司法拍卖平台上经由多轮的竞价,最终价格定格在3,312,377,110元,由北京植云厦物业管理有限公司(代号M1691)得标,加价率46.4%,超出底价10.5亿元,该项目起拍价为2,262,377,110元,成交平均单价为50538元/平方米,相当接近评估价3,231,967,300元。


    


天眼查显示,北京植云厦物业管理有限公司的实际控制人为东银发展(控股)有限公司,而东银发展的控股方则为中国东方资产管理股份有限公司。实际上这个项目一抵就是东方资产,由东方资产拿下这个项目也是合情合理。之前东方资产挂牌债权25亿元无人问津,现金本金、利息加违约金、罚息都归一抵东方资产了。按照东方的判决书,其优先级债权累计到了拍卖日已经33亿多了,其他债权在抵押债权按目前的情况是没有余额可以参与分配了。


    


该项目自2020年4月7日10点起拍,由A4573及M1691二个竞买人轮翻出价,竞争激烈,总共有73816人次围观。这个项目早在2018年8月20日的界面新闻就曾报道过孙宏斌看过北京中弘大厦项目,说他只出到30亿元,是王永红心理价位的一半而未出售,但现在看来这个孙老的出价是合理的。


    


本次拍卖朝阳慈云寺危改小区二期(6号楼)部分房地产在建工程所有权及分摊国有出让土地使用权及评估范围的证载土地使用权面积为9808.7平方米,土地使用权终止日期商业为2044年8月29日,办公、地下车库、地下仓储为2054年8月29日,规划总建筑面积为65541.94平方米,其中地上规划建筑面积为52585.94平方米(其中商业建筑面积为755.12平方米,办公建筑面积为51830.82平方米),地下规划建筑面积为12956平方米(其中地下车位建筑面积为3489.21平方米(74个车位),地下机械车位建筑面积为5363.9平方米(30组车位),地下仓储建筑面积为3178.88平方米,自行车库建筑面积为924.01平方米)。该在建工程已预售53套房地产并未在本次评估及拍卖范围中,面积共计13017.64平方米,竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作,相关续建成本亦由竞买人承担。


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重生


这个项目除了已经预售了53套房子以外,法院特别提出以下几点提醒:


1. 竞买人需完成包括前述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作,相关续建成本亦由竞买人承担。


2. 关于竞买人资质问题。建议竞买人咨询相关主管部门,因不具备相关资质造成的损失和不利后果,由竞买人承担。


3. 对本次拍卖的在建工程过户,法院会出具相关法律文书,由买受人自行前往办理过户,遇政策、标准等变更的,由买受人自行解决。


4. 因在建工程情况复杂,关于该在建工程后续建设、竣工验收等相关问题,由竞买人自行赴相关主管部门核实情况,对可能存在的未知风险由竞买人自行了解,自行承担。该在建工程的后续相关手续由竞买人自行办理,并承担相应费用。


5. 买受人竞得后,需自行解决工程施工资料、设计图纸等资料的获取、建设单位场地清场等问题,法院不对上述内容承担任何协助义务,不作任何保证。


6. 拍卖标的为评估报告中所列明的估价对象,在建工程现场的设施及堆放的物品等,不在本次拍卖标的物范围内,不属于交付内容。


7. 建议竞买人提前现场看样,并提前自行向有关主管部门了解情况,参与竞买即视为对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产已知和未知瑕疵,未看样的竞买人视为对拍卖财产实物现状的确认,责任自负。


另外拍卖公告约定拍卖余款须在2020年4月23日17时前缴入法院指定账户。


本次中弘大厦的拍卖,相信二个参拍人都是做了大量工作的,但拍定人是下了决心的。今天拍卖的结束才是这个项目真正的开始,对于拍定人来说,将有大量的工作要做,拍到了老板很高兴,但团队在未来漫长的3-5年时间,将是痛苦的。过去我最喜欢的是卖项目,而不是买项目,买项目固然开心,但后续工作那可多的吓人,投资开发工作的心酸只有实际操盘参与人才能体会。


特别是在这个动荡不安的庚子年,资产的开发及运营管理难度相比以往更加不易。一个项目的成功,往往取决于决策人、投资人员,甚至还有设计及运营人员的眼光,但在未来存量资产时代,更重要的是运营管理人员的专业能力,这些将更加体现在项目的价值上。


中弘大厦是不是能在收拾残局后重新出发,展现出焕然一新的局面,非常考验投资及运营管理团队的管理能力,对于未来市场的精准判、定位及招商工作的提前布局与执行到位,每个环节,环环相扣缺一不可。


让我们拭目以待北京东四环慈云寺桥西侧版块的重生。