不要慌,房企美元债偿债高峰不是2020年!| 新金融

作者:陈剑誉来源:地产资管网

    


摘要


近几年,国内持续针对房地产行业的金融调控,迫使房企上市公司纷纷“出海借钱”,其规模和发行节奏不断攀升。


数据显示,仅2019年全年,房企海外融资高达752亿美元,而2018年只有496亿美元,同比上涨幅度高达52%。


进入2020年,一季度尚未过半就遭遇新冠疫情,让本已困难的房屋销售再受打击,摆在房企面前的是如何腾挪上半年的现金流。而近期,众多分析师又预言“房企美元债偿债高峰要到了”。如若紧绷的现金流再遭遇美元债偿债高峰,市场乃至海外投资者的担心不无道理。


那么,今年房企美元债偿债的真实情况如何,和智库研究发现似乎并没有那么糟糕。


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政策回顾:778号文后,房企依旧热衷海外融资


2019年7月9日,发改委发布778号文《关于房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号),要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;房企在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,并提交《企业发行外债真实性承诺函》;且发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。   

这一政策旨在通过限制发债资金用途,达到限制债务规模的政策意图。然而,市场情况似乎并非如此。


纵观2019年相关数据,随着存量境外债到期规模的增长,境外债的发行规模仍呈现持续增长态势。


这里所指的境外债务均是指一年以上的中长期债务,上述政策并未对一年以下的境外短期债务做出要求(本文所提及的境外债务均是指一年以上的中长期债务)。今年不到两个月的时间,房企已发行美元债48笔,融资金额192亿美元,远超去年同期水平。


政府对房地产企业境外发债政策的变化,一方面是政府房地产调控政策的延续,另一方面也在于近些年房地产企业境外中长期债务规模的急剧增长。


数据显示,境外融资规模是从2017年开始出现大幅度的增长,2018年略有增长。到了2019年则有一个明显的涨幅。2019年全年,房企海外融资高达752亿美元,而2018年只有496亿美元,同比上涨幅度高达52%。其中重要原因是2019年内地史无前例的融资紧缩。


    


而从2020年以来美元债的实际发行情况来看,只要符合778号文要求的境外债“借新还旧”,房企的境外债发行规模并未实质上受到严控。


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对冲汇率风险


除调控政策以外,房地产企业境外发债还受到汇率波动的影响。在人民币升值预期下,美元债的融资成本将会降低;而在人民币贬值的过程中,美元债的融资成本将会升高。


对于大多数房企来说,主要经营业务在境内,经营现金为人民币,借入美元债后,无疑必须考虑人民币贬值的风险,一旦人民币出现贬值,意味着需要更多的人民币来偿还到期的美元债。


从在岸人民币的价格走势来看:

2015年——2016年期间在岸人民币持续大幅贬值,美元债融资成本升高,美元债发行规模受到负面影响;


2017年在岸人民币大幅升值,美元债融资成本降低,美元债发行规模受到正面影响;


2018年在岸人民币再次大幅贬值,美元债融资成本升高,美元债发行规模受到负面影响;


2019年在岸人民币价格在区间内波动,贬值幅度较小,美元债发行规模未受到负面影响。


    


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2019年美元债发行规模创新高


数据显示,房地产企业2019年共发行美元债超过221只,累计募资742亿美元,创出我国房地产企业近些年美元债发行数量和规模的新高。我们从发行票面利率、单笔发行规模以及主要发行人等角度来分析房地产企业2019年美元债的发行情况。


发行票面利率方面,2019年房地产企业发行美元债利率主要集中在6%-14%,其中6%-10%区间的占比最大为50%。发行利率最低的是香港地产商希慎兴业,发行规模5亿美元,期限十年,票面利率仅2.82%。发行利率最高的是当代置业,发行规模3.5亿美元,期限1.5年,票面利率高达15.5%。


由于信用评级的原因,绝大部分房地产企业发行利率在6%以上,占比高达86%,特别是超过36%的美元债利率成本在10%以上,这也是境外投资者热衷投资境内房地产企业美元债的主要原因。


    


从单笔发行规模来看,房地产企业大部分美元债发行规模在6亿美元以下,其中单笔6亿规模以上占比仅7.7%,而单笔规模在2亿美元以下占比33.3%。


去年阳光城发行了单笔规模最小的美元债,规模仅为0.26亿,票面利率达12.5%,期限2年。单笔发行规模最大的是碧桂园,发行规模13.5亿,票面利率7.25%,期限7年。


房企之所以倾向于发行单笔规模小的债券,主要原因是募资相对比较容易。


    


发行人方面,从主要发行人来看,2019年全年发行美元债笔数超过5笔的房地产企业包括阳光集团(Yango (Cayman)) 、弘阳地产、佳兆业、融创中国融信中国、旭辉控股、禹州地产、正荣地产和中国恒大等。


从下表统计来看,总发行规模最大的是中国恒大,而其他大部分房地产企业2019年发行次数低于5次,境外美元债发行规模并不大,大都在7.12亿规模以下。


    


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千亿规模存量外债,未来五年进入偿债期


2017年以来,房地产企业境外公开市场债券的持续大规模发行带来了目前较大规模的存量外债。截止2020年2月20日,根据WIND数据库中房地产企业境外发债数据,目前我国房地产企业已发行未到期的境外债541笔,合计金额大约为2400亿美元。


房地产企业境外发债场所集中在新加坡交易所和香港联交所。


    


房地产企业境外发债币种主要为美元。


    


我们对房地产企业境外发债中的美元企业债进行进一步统计分析(本文提及的美元债均是指美元企业债,不包括金融债和可转债),截止2020年2月20日,根据WIND数据库中房地产企业境外发债数据,目前我国房地产企业已发行未到期美元债498笔,合计金额为1902亿美元。


    


从期限来看,在全部498笔存量美元债中,发行期限在1—3年的有262笔,其中又以3年期限最多,共170笔,占比34%。显然,绝大部分存量美元债存续期限为3年期及以上,占比高达81%。所以未来五年房地产企业将存在大规模的美元债到期。


    


和智库统计后的到期规模是,2020年到期美元债规模253.7亿,占存量美元债的13%,2021年到期美元债435亿,占比23%,2022年到期美元债392亿,占比21%,2023年到期美元债271亿,占比14%。


    


由此来看,市场开始担忧的2020年美元债偿债压力并不大,高峰期是2021年和2022年。特别是2021年到期美元债规模435亿,比2020年高出71%。


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4月前到期未偿还债务规模仅为62亿规模


综上所述,我们认为,个别房地产企业可能面临美元债的偿还压力甚至违约,但不会出现大面积的违约情况,原因在于:假设疫情持续到2020年4月份,目前在2020年4月底到期的存量美元债,即2月至4月的两个月内需要偿还的美元债仅15笔,总金额约为62亿美元,规模并不大。


同时,截至2月20日,2020年房地产企业已发行美元债48笔,融资金额192亿美元,也就是说不到两个月的时间已成功募集到192亿美元用于置换到期债务,说明境外投资者对境内房地产企业的债券投资热度不减,房地产企业通过美元债“借新还旧”通道顺畅,可保障到期美元债的偿还。