4月公寓声音榜:长租公寓需“讨好后浪”,三方协同进入良性发展丨睿和研究

作者:苏建红来源:地产资管网


第二季度开始,公寓行业冰火两重天的趋势愈发明显。一方面,上海、广州、深圳、杭州、武汉等地,湾流国际、青客、相寓等企业出现暴雷风险,面临生存考验。


另一方面,行业对抗风险、抗周期的需求开始增加,市场回温出现。为推动市场更健康前行,各地政府部门治理下沉,打造监管体系,同时推出一系列扶持政策。各国企、房企纷纷顺应市场政策变革,在长租公寓领域布局,并寻求创新的资产证券化融资方式。


价值重构下,从运营、资源、服务、品牌、模式多维角度升级的选手,将平滑市场周期波动带来的影响,建立经营壁垒,推动行业进入良性、健康发展。


01

公寓声音榜



02

前10公寓媒体影响力占比图


和智库制图


主动运营指数:官网、官方微信、官方微博等主动发声


用户搜索指数:会员、租户、业主等用户自发搜索,基本反映用户即时的需求。


行业观察指数:媒体对某企业的关注度


搜索引擎指数:百度、搜狗、必应等搜索引擎平台关注


和智库制图


4月主动运营较多的品牌为蛋壳公寓,与近日WELL认证、品牌战略、管家服务有关。


4月用户搜索指数重点关注品牌为青客公寓当前青客公寓因最拖欠房租、退租、租金贷等事件,具有较高关注度。


4月搜索引擎、行业观察最为关注品牌为自如,媒体指数排名公寓品牌第1位。真阁上线、海燕计划、资管平台等品牌动作备受凤凰网、腾讯网等媒体关注;而龙湖冠寓搜索引擎关注占比30%。


03

公寓舆论导向占比情况


和智库制图


全网有关青客公寓的消息内容负面占比72.8%,本月负面舆论焦点为“青客公寓涉嫌融资造假”,其次是有关
“青客公寓诱导办理租房贷款”
,另一方面是“青客公寓拖欠房租,押金难退”的投诉越来越多。


近日,青客公寓因“租金贷”再度成为行业关注的话题,截至4月20日,青客公寓在黑猫投诉平台的投诉量已达到5094条,投诉内容中更多次提及“青客拒绝撤销退房租客分期贷款”。



而对拖欠房东租金,青客公寓负责人称,因为公司复工比较晚,到3月中下旬才有一些部门陆续复工,且资金链紧张。


高亏损也始终如影随形。连续三年的资不抵债加上疫情催化,青客公寓危机全面爆发。


青客变身“清客”,让其品牌形象大为下降,企业入不敷出,艰难维持,并不能成为青客公寓坑害租客的理由。面对危机,4月16日,青客通过其微信公众号发布声明称,其正在通过多种途径加快恢复生产经营,坚信这次遇到的短暂的困难可以很快解决。“针对之前小部分房东、租客的合同纠纷,我们也会逐步处理解决,争取在3个月内逐步恢复正常”。



全网有关相寓的消息内容负面占比70.3%,本月负面舆论焦点为“相寓裁员、减少2.7万套”,另一方面是微博用户对相寓意在通过错位主体与合同陷阱进行的大量投诉。


截至4月30日收盘,我爱我家的市值约为80亿元,较资产重组刚完成时已经跌去40%以上。对于盈利能力堪忧的长租公寓业务,我爱我家毫不留情的实行“裁员+关店”战略,相寓全年减少了2.7万套,销售人员全年减少了3400多人。最新的一期财报中并没有“相寓”的营收和净利润情况,而在2018 年,“相寓”全国委托收益 16.54 亿元,同比 2017 年净增 5.57 亿元,增长 50.78%。



我爱我家杭州小区80多套长租公寓突然解约,一些投诉平台还有大量租户在进行投诉。面对盈利难的困境,相寓应如何解决,我们拭目以待。



全网有关湾流国际的消息内容负面占比59.3%,本月负面舆论焦点为“湾流国际部分门店因欠租关闭,租客被要求强制搬离,押金剩余和租金却迟迟未能退还,公寓管家、客服等大多处于失联状态。”
其次,湾流国际现金流中断让资金问题爆发
的话题,另一方面是微博用户对湾流国际强行驱赶租客的大量投诉。


近期,湾流国际正处于风口浪尖之上。春节后,上海、深圳等地租客都遭遇了租赁合同未到期被要求退房,或是到期退押金的情况。一旦湾流国际的危机无法得到解决,或成为集中式公寓第一个停摆的企业。4月14日,该公司相关负责人回应称,“如果我们有钱,我们也不愿意出现目前的局面,希望在我们公司及整个行业的困难阶段,租客、业主、政府部门、合作方等相关方能给予更多的理解与支持。”



全网有关优客逸家的消息内容负面占比24.8%,本月负面舆论焦点为“优客逸家拖欠房东租金,房东单方面收回房租”,其次是有关
“武汉优客逸家退租后迟迟退押金”的话题,另一方面是微博用户对优客逸家的押金不退赶走租客的大量投诉。


近日,有多家媒体曝出武汉优客逸家房东和租客互撕。租客被房东要求搬离,租客的押金退还滞后,以及无法联系品牌方。


目前大住公寓(原本优客逸家与大住公寓之间的关系就属于轻加盟形式,优客逸家授权大住可以使用“优客逸家”这一品牌)在武汉共有1.5万间长租公寓,其在4月26日的公开信中表示,“郑重声明:我们不会跑路,但是却也说明后续情况可能出现的发展方向,如部分房东强行收房,引发挤兑,公司无奈申请破产保护。”这大概是最糟糕的结果了。


同时负责人表示,将逐个主动联系业主,接听业主来电,尽可能与大多数业主在5月底前协商继续支付方案。对于无法协商一致的,则解约。对现有租客,根据实际情况沟通相关减租事宜。



目前,随着房屋性质已经从居住转变成对服务的追求,优质的租住环境与需求对应也就越来越成为关注焦点。近日,蛋壳公寓获得国际WELL银级认证,成为全球首家获认证的长租公寓企业。这不仅让更多的租房人群受益,也为长租公寓发展增添了新势能,为国内住房租赁行业“健康”发展树立新标杆。


硬核服务上,蛋壳公寓采用大数据赋能的“新赋能”模式,通过科技驱动,自主开发了大数据BI系统分成智能规划、智能定价、装修装配及出租&服务四个模块,将不同需求的租客和房源进行智能匹配。在软性服务上,蛋壳搭建了租房“社区”,并在今年全新一季的椋鸟计划中,继续聚焦帮扶毕业生,送出月付0押金、免费换租等专属租房优惠。


正是因为蛋壳公寓对需求的洞察以及对用户体验的极致追求,数千名蛋壳管家的24小时全方位服务也收获了用户一致好评。


和智库还了解到,广州万科泊寓出现违约延迟支付业主租金,三彩家大面积拖欠房东租金“高收低租”背后或面临爆雷危机合肥嗨客公寓资金链断裂、人去楼空,而工商显示公司已注销。合肥寓、武汉铃铛公寓、联友科技旗下长租公寓品牌美丽屋等企业皆因投诉被推上舆论风口。


作为刚需的长租公寓行业踉踉跄跄发展至今,高收低租的风险让投资价值消耗加快,更多的资金用于发展以及向REITs方面推进。疫情击破行业和市场的泡沫,迎来行业大换血,各品牌更应沉淀思考市场补给的机会。


和智库认为,收益和风险是否对等是行业发展的最大挑战。行业应参考西方长租公寓发展历程,在品牌、规模、运营三方面耐心、理性营造,实现盈利,做大品牌才是最重要的。


04

4月公寓大事记



政策:监管加强与扶持并行


行业乱象发生的重要原因有政策监管力度不够,法律约束更是相对不够完善。和智库认为,4月有关租赁市场政策以监管、补贴、扶持三个关键词为主。


供给端:国企、房企纷纷拿地,为住房租赁市场注入热潮


和智库发现,集体用地是近年住房租赁板块租赁房源供给的重要渠道之一。


和智库制图


需求端:略有回温,长期由市场自动调整


据中国房价行情网统计,4月住房租赁热点城市中北京、上海、深圳、杭州月度租金单价分别为108.98元/月/㎡、87元/月/㎡、65.85元/月/㎡、58.64元/月/㎡,另外广州、厦门、武汉等多地租金依旧环比3月分别有不同程度的下滑。


杭州我爱我家数据显示,4月租金市场微降,单价为59.0元/㎡,客群依然是90后占比最大,80后、70后次之的格局。


贝壳研究院数据显示,4月北京租赁市场成交量持续攀升,环比上涨48%,但尚未达到去年节后最高水平,预计市场仍有增长空间。租金方面,4月北京平均租金为80.8元/平方米·月,环比下降1.1%,同比下降6%。随着5月疫情响应等级的下调,预计租赁市场还有提升空间。从房源情况看,需求最旺盛的是小户型房源。其中90平方米以下占比74%。90后客群占比小幅下降。


和智库总结多家统计数据认为,短期看一线城市租赁市场复苏较慢,虽有回升,但和往年很难持平。二三线城市基本超过去年同期水平,其中西安、烟台、长沙、济南等多地增幅较大。


长期看,租赁需求仍在,第二季度将结束下行趋势,成交也会向呈现小幅回温,租金有望稳定。总体看,本次租金调整现象由供需两端决定,是市场自动产生的结果。


和智库制图


融资端:轻重分化明显,寻求更好渠道


年初,住房租赁资产REITs细则发布,北京、上海、苏州、无锡入围首批服务对象。4月30日,开启公募REITS的一则新闻也让存量资产市场有了非常好的融资载体,同时也是弥补当前信用融资环境因为外在经济不确定性恶化的重要手段。


和智库制图


长远看,住房租赁市场需求在我国是巨大的蓝海。头部企业加快融资节奏,也一定程度上导致租赁市场竞争日渐白热化,精细化要求也越来越高。


尽管春风已有吹入,和智库认为,受市场资金杠杆、资金挪用等因素影响,债券审批日趋严格,资本市场也显得尤为理性。市场从重资产和轻资产两端开始分化,企业最终还是要追求每一个项目的基础财务模型,打磨每一间产品的精细度,服务好每一个客户,即便这是一个缓慢的进程。


企业端:回归商业本质,追产品+服务+跨界


和智库制图


和智库认为,国企、房企、酒店企业这类自持品牌依靠雄厚的资金实力,合作优势显现,明显掌握了更多的主动权,可能在竞争中将会取得更多的优势。部分企业选择以提高坪效为目的进行产品升级,中高端、人才、员工公寓或有望带来新的机会。尤其是蓝领市场,受到政策多方支持,且目标客群多为企业,客源、租约稳定,逆势增长。


05

4月公寓热词榜


和智库制图


长期公寓市场发展的根本动力,是满足人们的租赁住房需求,这一点永不改变。各大品牌在危机中应守望相助,而不是依靠少数头部企业改变整个行业的发展脉络。和智库呼吁长租公寓从业者精诚合作,资源互补,才能实现协同发展。