4月商业地产声音榜:企业取长补短逆市布局,行业高品质时代正加速到来丨睿和研究

作者:苏建红来源:地产资管网



危机承压中,有的逆市布局,有的成为幻影,商业市场的“后浪”随着防控基础上的“全面开放”开始奔涌向前。五一假期,国内购物中心、旅游消费持续回暖,消费市场有序的红利逐步释放,这也印证着各大运营商逆市布局的市场预判。


面对回暖,本月各大企业、品牌选择核心城市布局,挖掘潜力区域。在多渠道融资中,资产证券化手段成为热门。并购、联合动作不断推进,取长补短成效显著。在运营上,面对新技术和新消费的共同影响,行业变革与调整步伐进一步加快。





和智库制图


从5家企业对比来看,4月各大企业表现出奇地一致,以万达、印力、凯德主动运营指数最高,注重品牌推广;而搜索引擎对万达集团最为关注,主要涉及消费、直播等;行业则对凯德地产最为关注,尤其是轻资产模式;而用户对华润商业各地项目布局更为关注。




政策角度来说,4月以释放流动性、新业态招商引资为主。年内,央行通过全面降准、定向降准、增加逆回购和MLF 操作等方式向市场释放了充足的流动性。


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历经疫情,直播、社群、微商城、小程序等数字化营销成为商业逆势下的新亮点。随着5G技术的普及,商业地产行业的数字化转型势在必行。购物中心在前一段时间也开始强化补足“线上”功课,比如盒马总裁侯毅、中国燃气董事长刘明辉、格力空调董事长董明珠等纷纷直播带货,助力市场销售。



和智库重点监测的30家房企来看,4月新增土地建筑面积3700万平方米,成交总价达到2163亿元。


从城市区域看,核心二线城市复苏较快。比如广东省土地挂牌249宗,挂牌面积793.11公顷,对比一季度月均挂牌面积提升6.9%。而据上海购物中心协会发布的《上海购物中心2020年度发展报告》显示,今年上海计划开业3万㎡以上购物中心共30家。


中西部二线城市仍是各企业最为青睐的投资热土。三四线城市中同样是经济实力较强的东莞、温州、佛山等地本月土地成交量居前。


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尽管疫情对商业地产行业影响颇大,但各企业对中长期行业发展仍保持积极乐观的心态。和智库查阅10多家知名商业地产企业财务报告观察到,各集团依然对零售物业市场的中长期发展保持乐观,按照自身既定的策略稳步推进,包括凯德集团等外资企业;太古地产、恒隆地产、新鸿基地产、新世界发展等港资开发商和华润置地、茂房地产、宝龙商业、大悦城地产、龙湖集团、新城控股等内地房企年内均有投资物业开业计划,这无疑大大提振了市场士气。


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目前,中国很多重要城市的商业地产都有供过于求的趋势,这是行业的问题所在,也是机遇所在。和智库认为,各企业的一系列操作以合作并购、布局核心城市,转型“轻资产”运营为主。


比如金科和爱琴海、红星等企业的合作,在经营层面达到优势互补,加速商业发展步伐,在资金方面互相集中,也可为其发展“轻资产”运营助力。比如丰隆和协信在国际资本、不动产经营、全国化布局等各方优势也将迅速联动。



和智库了解到,《2020年4月社会融资规模存量统计数据报告》显示4月末社会融资规模存量为265.22万亿元,同比增长12%。


从结构看,4月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的60.5%,同比高0.6个百分点。其中,本月社会融资规模增量为3.09万亿元,比上年同期多1.42万亿元。


不少商业集团都开始尝试资产证券化等融资渠道。根据和智库统计数据看,4月95家典型房企融资总额为1104.39亿元,环比下降14.9%%,同比下降16.2%。其中,境内债权融资790.32亿元,环比下降23.3%,同比增长64.5%;境外债权融资82.84亿元,环比下降63.5%,同比下降86.8%。


由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高,且额度有限。房企融资时,CMBS、ABS融资势头迅猛。本月除了已发行之外,还有较多企业的资产证券化产品获批,如华发股份、龙湖、新城、荣盛发展、蓝光等ABS产品获批发行。


受央行政策影响,国内资金面逐渐宽松,房企开始转向国内融资。但相比其他融资方式,目前房企对发行公司债的热情显著走高。


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变则通,不变则亡。2020年对于商业地产来说,是一个洗牌年。新一轮商业搏击,才刚刚开始。据仲量联行数据显示,2020年第一季度亚太区商业地产投资交易量急剧收缩,成交总额约为340亿美元,同比下降26%。但资本流动的同比变化水平不尽相同,零售地产投资额同比下降39%,降幅最显著。而工业和物流地产是韧性最强的资产类别,投资交易同比增长9%。


和智库总结多家机构数据认为,中国大陆商业地产市场投资活动回升所需时间大约需要半年左右的时间,预计到九、十月份,彼时的资本市场投资交易量可能会出现强势反弹。当前市场错位也为行业间的合作交易流铺垫了机会。


而融资并购的目的都是为了更长远、更健康地发展。轻资产转型战略已经不止是房企的改革方向,而是整个行业趋势。


当然,企业在融资多元化、专业性以及资本运作能力方面都存在一定的困难,变革的同时会引发一系列问题出现。因此在实施轻资产转型战略前,企业要找准定位,借鉴成功案例,充分发挥大数据与互联网金融的作用,结合自身企业发展情况谨慎选择战略路径。



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在这个难熬的过程中,已经有不少百货、购物中心、超市开始宣布关店、停业。比如,上海巴黎春天虹口店、乐天百货沈阳店、昆明百盛新西南店、福州王府井百货、32年历史的厦门免税商场、合肥蜀山百大购物中心、茂业百货秦皇岛金源店、京东7FRESH七鲜超市西南首店都将于近段时间停止营业。




商业地产运营商第一季度基于对市场的前瞻,进行逆市布局的未雨绸缪,也必将在“全面开放”之前为整个夏天蓄力。活下去并且活得精彩,是被压抑或被冻结的商业地产人最想激活的信心。龙头企业强者更强,中国商业地产的高品质时代正在到来。