第十七讲丨和时间交朋友:重资产集中式公寓走向未来的唯一路径

作者:孟月来源:地产资管网


随着国家对发展住房租赁市场尤其是长期租赁的重视,长租公寓行业也从无序竞争阶段逐渐走向规范调整期。在这个发展过程中,市场将更为理性。资源、资金都在向头部企业集中,中小企业可能会面临淘汰,疫情显然正在加速行业的迭代和整合,具备极强O2O运营能力的公司与重资产持有型公司将脱颖而出。


头部企业自如也在转变经营思路,比如针对不同物业推出多种合作模式,并开放自如生态资源和供应链能力,为行业提供确定性支持。


出租率和价格是否此消彼长?装修成本作为集中式公寓的价值定义是否合适?带着这样的思考和诸多问题,和智库在和公开课第17讲特别邀请了自如资管平台事业群总经理孟月就“集中式公寓的市场机会及核心运营体系”来做相关专题分享。



(本文根据自如资管平台事业群总经理孟月视频、音频实录整理)



本文我们将通过探究集中式公寓行业本质、运营体系、行业机遇、发展趋势四个方面叙述市场发展特征,展望2020年行业发展趋势。


集中式公寓行业看似简单,但事实上想要规模和盈利双轮驱动,却有一定难度。只有从行业本身认知、商业逻辑、投资、运营、房源品质等多维角度看,行业脉络才会显得更加丰富和完善。


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集中式公寓的商业本质


当前,长租公寓行业分为集中式运营和分散式运营两种模式。集中式运营模式由运营方拿下房源地的整栋或一栋中的几层,依据物业特有属性,由专业团队进行市场行情、用户画像、收益测算等多维度调研,并赋予整栋资产新的定位,在完成统一升级配置后正式推向市场;而分散式运营模式是为分布在不同区域的、分散的个人房源业主,提供专业的房源托管服务,并在进行标准化配置后对外出租。


集中式公寓根据资产轻重可分为四种商业模式,即持有型重资产、包租型中资产、托管型轻资产、平台型模式。


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持有型重资产模式


持有型重资产模式,一般以地产企业、国企、金融机构作为主要运营方,用持有型方式获取物业,提供租赁和其他增值服务,获取收益。


从国外发展的借鉴角度,交所上市的美国第一家上市出租公寓公司——EQR也属于持有型,凭借融资、投资、运营三方面优势,同时拥有REITs等较好的退出渠道。现阶段而言,EQR在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴。

我国长租公寓市场参与者,应与长租公寓产业链中相关企业进行积极合作,完善基础服务、夯实保障服务、拓宽增值服务,在减少期间费用支持的同时提高营业收入,维持现金流稳定。


国内公募REITs目前还没有大规模开放,影响了目前持有型物业的发展。


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常见的包租型中资产模式


2016年-2018年,进入公寓行业的创业企业通常采用此模式,也是目前品牌公寓们普遍采取的方式。公寓包租一定年限的物业,投入装修改造,然后溢价出租,主要赚取其中的租金差或部分服务费,比如新派公寓、魔方公寓等。


在二房东模式下,不断比价才能获得房源,因而拿房成本不断升高,如何经营,保障现金流平衡成为运营的关键。


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托管型轻资产模式


此模式托管型轻资产模式,相对重资产而言,托管并不是非常容易的事情,要有非常强的经验摸索、系统能力、组织能力及保证它的高效运营管理才能去做托管,通过收取管理费、加盟费等来盈利。


比如部分公寓公司会效仿酒店行业,推出非常轻的托管模式。


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平台型模式


平台型模式通常是指线上互联网的运营方式,比如说像58、贝壳等,需要巨大流量。通常它在人房两端形成双边市场的飞轮效应,不是一般的公司能够介入的,平台需要长期的构建,而且需要不同的运营能力和组织能力。


总体来看,集中式公寓(包租型模式)的本质是什么?孟月认为,这是一门与时间赛跑的生意。


在有限的建设期内快速地按照规定时间、规定成本完成,实现证照合,收入最大化。业主端资金成本每年上涨,因而十年甚至更长的时间周期,如果空置率高的话,收益不断上涨就会相对较难。


从这点来看,时间变成了行业的敌人,真正有能力去跑赢时间的公司在市场上寥寥无几。


持有型重资产模式上的生意本质和包租是相反的:时间是朋友。


虽然前期有巨大的投资成本,但会在未来若干年运营后逐步收回。但此模式优势在于一次性出售成熟物业获得的投资收益增值,是比较大的回报。


值得关注的是,持有型模式下,大量机构的运营逻辑仍然是开发逻辑或销售房子的运营逻辑,但实际却不尽相同。


长租市场本身是一个双边市场,和二手车行业相似。也就是说,只有足够多的房源才会产生双轮驱动的飞轮效应


飞轮的两边是人和房子。双边市场会在房源供给充足的地方率先启动,房源越多,用户端随之吸引更多人,平台上就有更多的租房选择,人房匹配相对高效,两个轮子就会飞速转动起来,变成飞轮效应。集中式公寓通常以户型为单位,比如1栋100间的集中式公寓,客户看户型都不满意,整个公寓就会被客户放弃。


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更有意义的规模


多少房源才能确定利润效益?什么样的规模更有意义?


第一,从财务角度看,健康的、盈利的规模才有意义。和投资人交流时,首先看单体房间财务模型,毛利是否为正。而单体房间财务模型的毛利为正*规模-总部费用=净利润。简单来说,10万间房,20万间房,要计算平均每个产品模型是否毛利为正值。如果为正,不断复制这样的房源,即可获得大量的毛利。


规模在产业模式里代表可以快速有效复制一个健康的单体模型,但是反之,如果单房模型不赚钱,规模越大,反而越危险。


第二,从业务角度看,足够的差异化规模才有意义。但是怎么形成费用?效益怎么能形成?


孟月表示,自如通过8年的运营积累,能达到100万间以上的规模,这很大程度上源于基础能力的积累,包括自如APP流量的支持、品牌在用户心里建立的认知和形象、品质对于租价的支撑以及强大的智能系统。

图片来源:自如


如果要形成飞轮效应,企业需要在单一目标市场拥有10万+房源SKU的规模和密度,而不仅仅是每个城市几万间的规模。这里强调的是房源SKU概念,而不是房间数。


举例看,分散式公寓如果拥有100万间房,分布在不同地点,同楼层。而集中式公寓市一栋楼有500间房源,用户选择时基本以地理位置、户型为要素。所以现在很多集中式公寓企业基本放弃线上平台的开发,因为他们知道平台模式很难做起来。


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集中式公寓到底要追求什么?


如果规模化不是集中式公寓真正追求的目标,那么这个行业追求的究竟是什么?


就像跑步运动一样,慢跑很容易。分散式公寓可能拿房周期一般为三年到五年,而集中式公寓行业更像马拉松长跑,需要20年甚至50年的长周期运营。


如果没有客源,就无法实现房间出租,无法实现现金回流。行业需要非常超强的获客能力,更需要精细化的运营管理。


而实际运营中有哪些痛点?


1、客源。客源流量巨大与否,精准与否,都影响转化率。以自如深圳一栋委托资源举例,通过高度标准化的产品,和非常强的供应链和管控能力,短时间内实现了较高的入住率及流量转化率。


2、运营。中小企业没有强大的品牌输出,很难获得高质量的、长期稳定的客户。


3、品质。前期很多企业为了控制成本,往往投入较少,而后续品质维护投入精力又远远不够。但实际上,房源装修质量等和客户体验息息相关。尤其疫情过后,能否给客户健康、高品质的居住环境显得尤为重要。


4、资金。近段时间,资本市场表现较为理性和冷静,开始更加理性地区分公寓企业的投资价值。尤其疫情过后,存量市场运营没有高效运营能力作为支撑,已经出现较大亏损,市场自然不会有更多新的投资进入。


真正能够融到资金的是两类机构:第一类是像自如等拥有较强运营能力的机构;第二类是有信用能力、融资能力、品牌形象的大型房地产企业。比如万科、龙湖等通过企业自身信用体系可以获取一定资金。


图片来源:自如


运营管理应该管什么?不仅仅只是出租率,而是要建立一套科学的运营体系,以运营利润为核心来考核整个项目的生命周期。


以自如为例,在过去8年通过分散式流量系统、运营能力系统、智能系统,线上线下运营打通,通过价值观驱动的团队高效运营,实现整栋出租率常年保持平稳较高水平。下一步自如资管平台宣布开放自身生态能力,选择跟行业优质的中小机构、运营商企业及地产开发公司等进行经营合作。自如资管平台表示将推出五大支持,从流量、系统、服务、运营、组织能力帮助行业寻找更多的确定性。


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行业去向何方?


当下,部分集中式公寓开始出现暴雷现象。而疫情也加速了行业的迭代和整合并购现象。


未来行业,会有三个方面的发展趋势。


第一,百花齐放走向大浪淘沙,尤其那些运营能力不足、扩张非常激进的以二房东模式为主的公寓企业,可能面临主动或被动淘汰。而具备整合能力的企业,一定是具备高效的运营能力,风控到位,管理得当,能够与时间赛跑,快速提升出租率,提升价格,实现收益,能够反映租金成本的企业。


第二,市场会特别理性。现在国有公司、大型的房地产公司融资相对较多,而中小金融机构融资非常少,增量变少,存量加剧。所以资金资源将会向快速发展、可持续发展的头部公司聚拢,行业差距会拉得越来越大,而且会出现强者恒强的局面。


第三,未来的集中式公寓行业,有两类机构可以生存。一类是有极强的O2O线上线下的运营能力。这些公司以高效运营为主,能够在长周期运行过程中保持稳定持续的输出、保证资产的价差、保持运营的速度。


另外一类是重资产投资公司,有资金、资源优势,以相对低价拿到资源寻求合作方。或者说未来REITs开通以后,可以把物业出售或者是资产证券化来盘活存量资金,所以这些公司还会持续生存下去。未来两三年,整个市场的并购事件会增多,具有绝对领先优势的头部企业会出现。


比如,自如资管平台通过整栋包租、委托管理、投资收购、特许加盟、等四大合作模式,谨慎选择具有优质产品的合作伙伴进行合作。


图片来源:自如

而介于中间的公司,运营能力不是特别强,又没有特别强的资源和资金实力的公司,将会慢慢地其实面临被淘汰。



综上来看,只有拥有真正有效规模,并同时拥有高效的运营体系,才能够实现规模正向收益和可持续发展。