第十二期|解析如何掘金不良资产

作者:赵刚来源:地产资管网(ID:thefutureX)网址:https://mp.weixin.qq.com/s/4YbSm4I2lFLIyIV1PJPesw

房地产行业从增量开发进入到存量管理,又面临着经济周期性调整和更为严格的资本监管制度,大量不动产项目出现问题,这让不良资产成为资本市场高度关注的“逆周期”投资热点。



5月10日,以“掘金不良资产”为主题的第12期睿和沙龙在北京景瑞Naga上院举办。参会嘉宾就“未来不良资产的选择是否将以价值提升为核心、多元化资管、并购重组将成为最重要的处置方式”展开了探讨。


本次沙龙汇聚了活跃在一线的不良资产操盘者,有个有趣却很能说明问题的现象,上台讲演者,大多数都洽谈过京城著名不良资产Naga上院的收购事宜。结果被景瑞旗下的锴瑞办公捷足先登,当初的Naga上院,也变成了现在的景瑞Naga上院。



沙龙由睿和智库发起人韩玮烨和锴瑞办公投资总监李莎共同主持。当场听众数量远远超出了预期,导致一些人要站在后面,而且导致房间温度提升,盛夏未至,会场气氛却名副其实的火热起来。


不良资产中有优良资产


景瑞控股副总裁兼合福资本董事长、总裁许朝辉现场表示,有很多资产是很优良的,比如位于二环内Naga上院项目,地处好位置应该是优良资产,而只是在前端发生了不良。前端的不良让资产不能得到很好的应用,这对于社会来说也是很大的浪费。


景瑞控股副总裁兼合福资本董事长、总裁许朝辉


鼎一投资董事总经理郑平也赞同许总对不良的定义,但也给出了自己的理解。她认为不良资产其实可以看成是困境资产。我们现在说的困境资产最大的特点是大部分标的会涉及到法律诉讼问题,它的复杂程度远大于传统不动产投资。


鼎一投资董事总经理郑平


机构更多是通过抵债或者法拍程序来获得不良资产,这其中大量关键信息是不公开的。比如面临多大税收,是否存在长租约等等,所以它资产获取的路径应该说是比较复杂的。交易过程面临非常多的不确定性,交易能否成功、交易的时间、交易流程上都有很多不可控的因素。


郑平进一步指出,不良资产是风险比较大的投资,因为任何高收益的投资,它一定对应的是高风险。但是这个风险跟面对市场走势的风险相比,我们能力的掌控性会更强。这是做困境资产投资最核心的特征,它的风险是可以通过你的运营能力的提升,你管理能力的提升去弥合减小。


天下武功唯快不破


锴瑞办公总裁贾智杰做了主题发言。他以景瑞Naga上院为例子,讲述了操盘不良资产的全过程。期间的沟沟坎坎,逐一详述,很是坦诚。


锴瑞办公总裁贾智杰


最后他总结了盘活不良资产的六大观点:


第一、心态。对于不良资产投资要保持良好的心态,做足预算才能覆盖掉以后可能产生的各项风险。


第二、机制。改造不良资产是很复杂的过程,既要考虑信心又要考虑专业度,决策机制需要合理性。


第三、关键人。每一个项目都有关键人,找到关键人对这个项目会起到最大的效用。


第四、投资角度看租赁,退出角度看租赁。


第五、专业的人做专业的事。


第六、天下武功唯快不破。对项目不能恋战,最终确保整体的效益最大化。

金茂资本投资总监严迅表示,中国城市更新正在步入存量的市场。很多开发商被迫,进入这个非常辛苦、赚钱不多的市场。


金茂资本投资总监严迅


严迅指出,存量资产价值的源泉是内容再造,改造就是一个是重新定位,准确找到项目未来发展方向的过程。从资本的角度考虑,时间是最大的成本,控制改造周期是控制成本的关键。最后还要把落地改造这个苦活累活脏活做好,这个需要一定的功力,开发商在这方面有优势。


对于未来存量改造的方向严迅表示,一线城市和新位置的成熟资产仍然是重点;一线城市的新兴商业区需要关注;原来经营不好导致价值低估的存量资产,也是投资机会。团队的运营改造能力是决定未来做城市更新项目成功的关键,对于这种核心竞争力提升,可以通过和强的合作方合作来完成。


空间价值最大化是共同目标


随后还进行了两场对话,一场闭门《如何用资管逻辑盘活不良资产》,一场公开《存量焕新的进阶之道》。


存量焕新的进阶之道对话


在公开的对话中,共享际联合创始人贾晓萌认为,长租公寓和联合办公能够整合在复合型的空间里,通过运营把空间进行共享达到最高的利用价值,是更加的复合经济体。不管哪一种业态都有空间,把空间的价值最大化是共同的目标


DISTRII办伴CFO杨戬表示,办公属于连接城市和产业的载体,不管是产业园也好还是办公楼也好,面向的是企业。站在资产盘活的角度,对于办公类的机会更多的是要看一个区域乃至一个城市情况,它的结构包括产业结构、人群结构、城市未来发展方向等概念。


原昌发展园区运营事业部副总经理丁磊从资产管理的角度谈及园区项目,提倡从有形资产的管理角度来做,不仅做收租金业务,而是在达到政府的产业要求之外,其他的按照资管的角度来规划实现什么样的目标,后续产业如何做。


远洋资本投后运营业务董事总经理辛长征则认为存量是一个值得关注的机会,已经出现经营危机经营困局的定位匹配,包括不能承载经营活动的商场,只要对存量的生态内部空间打造划清楚,租金坪效是能够达到预期的


高力国际执行董事郑诗雄从另外的角度探讨了存量焕新的话题,即把自身企业积累的存量盘活到外面获取存量。存量现在一般指的是获取,但很多开发商连续经营,时间长了手上也积压了一大部分存量。


沙龙最后还举行了晚宴,宾主尽欢。