民法典时代,房地产业将有哪些新变化?

作者:周伟来源:地产资管网


法律向前小步,惠及的是千家万户,更何况是一部大法呢。


5月28日,《中华人民共和国民法典(草案)》获十三届全国人大三次会议表决通过,宣告中国“民法典时代”正式到来。《民法典》将于2021年1月1日起施行,现行《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同步废止。


民法典被称为社会生活百科全书,也是经济社会活动的行动指南和行为规范,关系到每一个个人、家庭和企业。


民法典如何影响房地产市场,且看和智库为您详细解读。


住宅产权期满自动续期,稳定市场预期


现在的商品住宅,楼下的土地使用权一般的期限是70年。70年的土地使用权到期后怎么办?这个问题一度引发热议,但从未有定论,这次终于有了法律依据。《民法典草案》明确规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”


老百姓终于可以把心放肚子里去了,你的房子70年产权到期后还会是你的。但是续期的时候可能要交费。有专家预测,续期有可能与房地产税结合,通过缴纳房地产税的方式,实现住宅用地使用权70年期满后续期的衔接安排。


这或将影响房屋估值。例如,有的楼盘虽说是新楼盘,但房子下面土地的使用权已经过去十多年,那么这种房子的价格理论上应该更低一些,因为买家面临产权到期交费的问题。


居住权让“住有所居”成为可能


新增“居住权”这一新型用益物权是《民法典草案》的一大亮点。


所谓居住权,是指以居住为目的,对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权制度能更有效保障弱势群体的居住权益,具有租赁制度所无法替代的功能。同时,居住权的制度安排也有助于为老年人以房养老提供法律保障,推动相关市场发展。



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居住权为“以房养老”提供制度支持,促进养老产业发展


目前,以房养老正成为养老产业模式中的重要一环。但既有的以房养老模式,无论是反向抵押还是售后租回,都因为现有的制度而面临不可协调的矛盾,实践效果并不理想。居住权制度的设立能够在一定程度上解决现实问题,为以房养老提供法律支撑。


依据这一制度,老年人可以与金融机构或养老机构达成设定居住权并以房养老的协议,由老年人将其房屋所有权在协议生效后移转给金融机构或养老机构,老年人设定永久居住权,金融机构根据房屋价值向老年人提供定期的金钱给付,或是养老机构提供养老服务,这样确保其生活质量不下降。在老年人有生之年,金融机构或养老机构虽取得所有权,但不能实际占有该房屋,只有在老人身故后,才能享有完整的所有权。


02

居住权制度让“住有所居”成为可能


十九大报告提出“让全体人民住有所居”的目标,居住权制度在其中大有用武之地。目前对低收入群体住房采取公租房、廉住房等形式帮扶,如果居住权制度应用到公租房、廉租房,承租人的租赁权经登记生效成居住权,就不仅享有使用权,更具有了物权的对抗效力,即便是政府也不能随随便便收回。居住者在获得物权的稳定性同时,增强了居住者的获得感和安全感。


03

设立居住权后将影响房屋的流通


给第三人设立的居住权可以对抗所有权人,连所有权人也不能随便住进去,这必然会影响房屋的流通。再则,订立了居住权的房屋买卖受到很大限制,买家出于使用考虑也将减少此类房屋的交易。


当前的居住权规定还只限于弱势群体满足居住需求,仅在离婚妇女、孤寡老人等场景中运用。但不排除居住权应用范围的进一步扩大,比如有偿订立居住权合同、投资性居住权等商业化场景。居住权使用范围的扩大将有助于盘活房地产存量资产,促进更多商业模式创新。


房屋租赁和交易的新变化


在房屋租赁过程中,针对房东以涨房租转租为名的刁难,《民法典草案》增加规定了房屋承租人的优先承租权。


草案规定,租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期间届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。新规定有利于保护承租人利益,促进住房租赁市场的健康发展,为建立租购同权住房制度提供基础。


在房屋交易环节,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是,如果房子是卖给房屋其他共有人或者房主的近亲属,承租人就不再享有优先购买权。


在对抵押房产的处置上,《民法典》也有重要变动。依据老的《物权法》,如果把房子抵押出去以后,原则上被抵押的房子自己是不能再转让的了,因为要保护债主利益。


根据新规定,房子即使设定了抵押,抵押人仍然可以卖房子,不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,只需要通知他即可。抵押权人有证据表明未来债权有风险的情况下,可以要求抵押人在转让房子以后,把转让的钱优先清偿他的债务。


如果房屋租赁或交易需要中介服务,中介服务收费将受到法律保护。《民法典草案》规定,“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”这一规定避免了“跳单”现象出现,有利于保护和促进中介行业的规范化发展。


提高业主权利,整治物管乱象


物业消极怠工、物业费被非法挪用、小区安防不到位、侵占小区公共空间进行牟利,这些物业乱象在各小区不同程度的存在,已成为物业管理的顽疾。前不久,明星李荣浩就发了一篇长文,吐槽自己小区物业。



此次《民法典草案》明确规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,应当属于业主共有。未来,物业服务公司侵占小区公共空间牟利将被判违法,以此保障业主权益。


《民法典草案》还进一步完善了业主委员会的表决机制。


一方面,在筹集维修基金、改建重建、改变共有部分用途等方面需经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意,提高表决门槛,强化了业主的权利,在一定程度上增加了筹集维修资金和物业公司从事共有部分经营的难度。


另一方面,适当降低业主共同决定事项,特别是使用公维基金的表决门槛降为“双过半”同意,并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。这些规定有效增加了使用公维基金的效率,让物业维修等工作变得更为容易。


此外,为规范物业服务,《民法典草案》专门新增物业服务合同一章,共14个条款,对物业服务合同作了框架性的原则规定。


比如民法典草案合同编规定,物业服务合同终止,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。


针对物业费开支相关问题,民法典草案规定,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。


物业服务合同章的相关规定将物业服务上升到法律层次,物业服务不到位可能吃官司。这对物业服务公司提出了更高的要求,有助于提升物业服务的质量和效率。


《民法典草案》对社会经济生活中普遍关切的问题给出了明确说明,对热点问题进行了有效规范。在老百姓生活更有保障的同时,对房地产业也产生不小的影响,将推动和规范行业健康平稳发展。