基础设施REITs试行,机会与疑问共存

作者:陈剑誉来源:地产资管网


2020年4月30日,证监会和发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,国内基础设施领域公募REITs试点正式启动。


此次REITs试点的背景是,随着国内基建投资增速从2013年的21.21%降到了2019年的3.33%,地方政府负债率也逐渐走高,地方投融资平台需要一个退出渠道。同时,新冠疫情短期内打乱了我国经济活动的节奏,经济下行压力加大。


显然,对于此次基础设施领域公募REITs试点,政府希望能够实现两重目的。一是支持国家战略实施,促进基础设施建设发展,以提振经济;二是强化资本市场服务实体经济的能力,盘活存量资产,以深化金融改革。


在发布通知的同时,证监会还起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》,详细列示了基础设施公募REITs试点要点和产品要求。



对于此次基础设施REITs试点,市场寄予了厚望。大部分观点认为,由于基础设施资金投入量大,回报周期长,沉淀了大量资产,而通过推行基础设施公募REITs,可以盘活基建领域的存量资产,降低地方政府对债务融资的依赖,避免地方政府通过新增负债扩大基础设施建设。

那么,未来中国基础设施REITs能否迎来大发展呢?


美国基础设施REITs


从美国的经验来看,基础设施REITs是REITs市场的主要构成部分。


目前美国基础设施REITs投资的对象包括:铁路、微波收发系统、输变电系统、天然气储存及输送管线、固定储气罐等。


截至2020年2月底,美国市场权益型REITs共163只,其中基础设施REITs共5个,占比3.1%;权益型REITs总市值约1.16万亿美元,其中基础设施REITs约1922.02 亿美元,占比 16.53%。


显然,美国基础设施REITs尽管数量上占比较小,但市值占比较大,市场规模较大。


我国基础设施“类REITs”


而在此次公募REITs正式推出前,国内“类REITs”产品模式已在市场运行多年,发行规模也在持续增长。截至2020年4月,国内“类REITs”产品累计发行65只,发行总额达到千亿元以上,平均收益率为 5.96%。


当前“类REITs”主要以“私募股权基金+ABS”的形式存在。



基础设施“类REITs”方面,截至目前,国内已经成功发行3单基础设施“类REITs”产品。



数据显示,2019 年我国“类REITs”产品发行金额达到310.77亿元,其中基础设施类REITs规模为19.77亿元,占比仅为6%。


显然,从“类REITs”的角度来看,基础设施的资产证券化市场规模并不大。或许,在我国未来基础设施REITs的实际运行中,也将存在规模不足的问题。


基础设施REITs发展疑问


与商业物业REITs相比,基础设施REITs在底层物业上天生存在居多不足。比如,在底层物业的权利、流动性、估值、收益等方面,基础设施均不如商业物业占有优势。


以底层物业的收益率为例,基础设施以公益服务性项目为主,在建成验收后运营风险很低。与此同时,收益也被限制在一定区间,多数项目的投资收益甚至低于企业的融资成本,因此需要政府做差额补足等方式进行支持。


由此导致了基础设施REITs的发展通常落后于商业物业REITs的发展。



就我国基础设施REITs来说,未来发展或许仍将面临较多难题,如期限错配、缺乏优质项目、税收拖累、市场流动性等。


期限匹配问题。从基金端来看,公募基础设施REITs是一个权益型的永续运作产品。而从底层物业来看,涉及基础设施项目的所有权和特许经营权,均存在使用年限的问题。如商业用途的土地使用权是40年,综合用地的土地使用权最长是50年,公用事业特许经营期限最长不超过30年。


优质项目来源问题。本次试点要求聚焦交通设施、市政工程、污染治理等优质项目,要求具有成熟稳定的经营模式和市场化运营能力。众所周知,目前我国交通设施、市政工程、污染治理等项目主要归属于地方政府和国有企业。而对于地方政府和国有企业来说,融资渠道总体畅通。对于那些能够产生稳定现金流、不依赖于第三方补贴的项目,地方政府和国有企业通常并不具有意愿进行对外出售。


税收问题。目前国内REITs产品的税收,包括设立环节中涉及的增值税、土地增值税等,以及持有和交易环节中投资者所得税等。本次试点通过公募基金结构部分解决了投资者所得税问题,但对于设立环节中项目交易的税收安排未作说明,导致我国REITs市场仍有可能被多重税收所拖累。


市场流动性不足问题。目前试点的基础设施REITs要求机构持股比例较高,一是原始权益人至少战略配售20%,持股周期5年;二是机构网下配售比例不低于80%,导致散户投资者持股比例较小,流通盘少,市场交易可能不活跃。




尽管存在诸多不足和难题,但此次监管层正式推出公募REITs试点,已然是迈出了较大的一步。开弓没有回头箭,既然战略方向已经确定,未来我国公募REITs市场仍将值得期待。