20年间冲至全球最大房托 IPO 平台,S-Reits凭哪般?

作者:李莹来源:地产资管网


20年间,作为亚洲第二大和最具有国际性的Reits市场,新加坡S-Reits在市值、日均成交额、募资额、再融资额方面,跑出了极佳行情。


2019年全年,新交所甚至已成为全球最大房托 IPO 平台,募集资金占全球房托 IPO 的 44%。收益率上,不仅在亚洲市场表现优异,实现了近10年来25.3%的最强劲的年度综合收益,更在国际市场备受瞩目,共19支Reits跻身全球房托基准——富时 EPRA/NAREIT 全球房地产指数系列。


本文将从新加坡S-Reits的现况、发展历史、市场表现、发展原因等多角度进行解构。


01

新交所成2019年全球最大房托 IPO 平台

S-Reits市场再创融资新纪录


日前,新交所发布报告称,2019年,新交所已成为全球最大房托 IPO 平台,募集资金占全球房托 IPO 的 44%,远超过TSE、NSE等交易市场。其中,新上市公开招募的4支Reits——亚腾美国酒店信托、美鹰酒店信托、 Prime美国房地产投资信托、Lendlease全球商业地产投资信托,总融资额超过 21亿美元。


之所以能够成为全球最大房托 IPO 平台,因为新加坡的REITs市场最为国际化。2019年在新交所上市的房托中,3支聚焦美国资产的房托募集16亿美元,导致美国资产在新加坡通过发行房托募集的资金,是美国本土房托IPO市场的7倍以上。



进入2020年,新交所继续保持在房托领域的领导地位。
2月 6日,2020年全球首支
房托暨亚洲首支英镑计价房托 Elite Commercial Reit在新交所上市,
融资额达1.3亿英镑,这是自2018年以来全球最大的英镑
计价房托 IPO。


同时, 新加坡房托继续在全球范围内进行收购和扩张。2019 年全年,S-Reits在二级市场共创下了62亿美元的再融资纪录。



势头如此强劲的S-Reits,事实上,自上世纪80年代发展至今,也颇历经了一番波折。其中,有艰难,有迷茫,有沉寂,也有快速飞跃。


02

三阶段拆解S-Reits发展历程

法规完善奠定发展基础


时光退回上世纪80年代,彼时,新加坡刚刚成为亚洲继日本之后第二个推出Reits的国家,也是亚洲第二大Reits市场。20年间,S-Reits先后经历了起步期、调整期、快速发展期三个阶段,并最终发展壮大至今日。


1、起步期(1997年-2007年)。在上世纪80年代,受东南亚金融风暴的影响,新加坡经济严重衰退,房地产市场波动更大,为此,新加坡证券交易所审核委员会提出设立新加坡房地产投资信托基金,旨在增加市场投资品种和促进房地产市场的发展。1999年,新加坡金融管理局颁布第一版《新加坡房地产基金指引》,为S-Reits的发展奠定了基础。


此后,为了进一步推动S-Reits发展,新加坡先后颁布了《证券与期货法》、《证券期货法则》、《新加坡公司法》、《财产信托指引》和《单位信托手册》,不断规范完善S-Reits的运营管理。在这一阶段,最具标志性的事件是2002年7月,新加坡第一支Reit——凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)在新加坡交易所主板成功上市。


2、调整期(2007年-2010年)。这一阶段,新加坡迎来大量新兴Reits上市,市场进入快速扩张阶段。但随着2008年美国次贷危机爆发,S-Reits上市进程明显放缓,甚至陷入停滞。数据显示,2008年只有一支Reit上市,2009年这一数字为零。


3、快速发展期(2010年-至今)。近10年来,新加坡政府一直致力于将新加坡打造为亚洲金融中心,因此在S-Reits方面也非常重视,不仅对税收政策给予充分支持,更努力营造高效廉洁的工作环境。这些举动都吸引了很多尚未开放私Reits的国家的房地产企业,纷纷赴新加坡上市,带动S-Reits进入快速发展阶段。


03

近10年市场迅速发展成熟

S-Reits实现最高年收益率


尽管S-Reits起步较晚,但发展十分迅速,且十分成熟。


据新交所发布数据,截至2019年12月31日,新加坡共上市44家Reits,总市值超过1000亿新元,约占新加坡总市场市值的12%。S-Reits平均股息收益率为6.2%,3年平均年化总回报率为13.4%,平均负债率为35.2%,10年市值年负责增长率为15%。


此外,聚焦2019年全年数据,也可以看出S-Reits正以出色的流动性跑赢新加坡证券市场。数据显示,新交所2019年日均证券成交额(SDAV)为10.3亿新元。其中,S-Reits占SDAV 的25%,达2.57亿新元,S-Reits的SDAV年同比增长达50%。此外,目前在新交所上市的19支Reits,跻身全球房托基准——富时 EPRA/NAREIT 全球房地产指数系列。


收益率方面,据《亚洲房地产投资信托基金(Reits)研究报告》分析,2019年,新加坡Reits市场实现了10年来最强劲的年度综合收益,高达25.3%。


04

结构S-Reits壮大深层原因

单一与多元化发展策略相结合


S-Reits得以在20年间迅速发展,除了与上文中所述相关政策法规的建立和完善息息相关外,也与新加坡独特的经济、文化环境有关。


新加坡是一个涵盖多元文化的移民国家,并以其稳定、廉洁高效的政经环境而著称,是全球最国际化的国家之一。据2018年全球金融中心指数(GFCI)排名报告,新加坡是继伦敦、纽约、香港之后的第四大国际金融中心。同时,新加坡是东南亚国家联盟(ASEAN)成员国之一,也是世界贸易组织(WTO)、英联邦(The Commonwealth)以及亚洲太平洋经济合作组织(APEC)成员经济体之一。新加坡还是亚洲重要的服务和航运中心之一,被GaWC评为世界一线城市。2019年11月,新加坡分别位列“2019年全球城市经济竞争力榜单”第三位以及“2019年全球可持续竞争力榜单”第一位。


独特的经济环境,使得S-Reit不仅持有新加坡本国的物业资产,同时在中国、马来西亚、印尼等地,也均持有较高比例的物业,凸显了新加坡作为亚洲市场Reits募资中心的重要地位。


同时,正是因此,S-Reits在资产组合分类上呈现多元化特点。来自新交所数据显示,在上市的44支Reits中,38支拥有海外资产,且拥有多种资产类别,分别为工业类、酒店类、多元化类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类,并且每种类别收益率均等。



同时,业内人士分析指出,专注单一领域是S-Reits主要采取的战略,大多数商业和工业Reits都通过将其收购活动集中于本地市场来发挥主场优势。然而,对于一些物流和酒店(服务式公寓)Reits来说,采取地域多元化的投资组合策略,更能为潜在的租户和客户提供高效的物流和网络解决方案。


其中,以新加坡丰树物流信托为例,2005年初创时,该公司拥有15处位于新加坡的仓库和工业地产,此后逐渐发展成为一只泛亚物流REIT,在7个不同的地区市场(新加坡、马来西亚、中国香港、中国内地、日本、韩国、越南)共拥有111处房地产。截至2014年3月31日,其资产总值增长了10倍,从最初IPO时的4.22亿新元上升到42亿新元。


再以服务式公寓Reits——新加坡雅诗阁公寓信托为例,其投资组合分布广泛,86处房地产,资产总值为40亿新元,遍布亚太地区和欧洲地区13个国家的36座城市,产品包括服务式公寓、租赁物业及住宿类资产等。


S-Reits的飞速发展,使得2019年全年,其收益率相较新加坡金管局10年期收益率、新加坡银行定期存款利息等其他资产类别,为最高水平。


(文中部分数据、内容摘自新交所SGX、中国新闻网、《新加坡——房地产市场的变革与创新》、REITs行业研究)