全行业集体“哑声”之时,这家企业却独树一帜

作者:汪洋来源:地产资管网

观察


因为众所周知的原因,今年联合办公企业几乎集体“失声”,好在和智库依旧持续关注并支持着这群充满热情的创业企业。


支持的原因很简单,联合办公的商业逻辑具有其合理性,而市场的起起伏伏也有其合理性。


回顾上半年的联办企业,主要做了如下动作:

1、更加轻量化,强化联办超强的服务能力;

2、更加“资管化”,明确联办在商办不动产市场的站位;

3、更加科技化,落地其商办数字化能力的前瞻性和研发能力。


和智库发现一个有趣的现象,当大多数联办企业想办法瘦身、低调的时候,有一家曾经异常低调的企业却高调起来——Distrii办伴。上半年Distrii办伴在项目拓展,异业合作多元化方面进展神速。因何如此?


2020年上半年,Distrii办伴新增项目数量6个,新增项目面积超过6万平方平米,逆势扩张趋势明显。


探讨Distrii办伴逆势扩张背后的逻辑,也将是对新办公行业的重新思考。



静默、甚至沉寂,已经是新办公市场保持已久的一个状态,即使零零散散企业有些声音出来,也很快就沉静下去,不再提起,相比前几年的资本涌入,行业火爆,热度确实难再。


但静默不包括Distrii办伴。在一个相对“消沉”的市场,Distrii办伴却陆续地官宣新项目入市,要做行业的“领头羊”。


图:Distrii办伴入驻外滩中心


就在日前,Distrii办伴宣布正式入驻上海外滩地标之一的金光外滩中心,打造超过5,000平米的高端智慧办公空间。而该项目为某办公运营品牌提前退出的面积——k空间在2018年底开业运营,后退出离场。


这只是办伴近期新获项目之一,在刚刚过去的5月,Distrii办伴还接连宣布了多个新拓项目,包括成功入驻上海五角场CBD的地标建筑上海合生国际广场,在淮海路CBD牵手中融信托,共同打造淮海永银大厦办公空间;在莘庄商务区,Distrii办伴在维璟中心打造的2000多平方米智慧办公空间也正式对外开放(开业即满租);此外,Distrii办伴今年还就大宁商圈的传奇地标项目与两大国际资产管理方达成合作,并与吉宝置业签下了张江高科技产业园核心地段张江微电子港项目合作......官方介绍,2020年上半年,Distrii办伴新增项目数量6个,新增项目面积超过6万方平米,去年同对比去年同期增加了两倍以上,实现了逆势上涨。


外界再一次看到Distrii办伴企业资产运营能力的进阶升级,然而在这背后却是长达数年的积累与磨练。


TA们的“退”与Distrii办伴的“进”


“有人星夜赴考场,有人辞官归故里”,这或许是当下新办公市场最真实的写照:内部经营不善,外部环境又堪忧,多家品牌承担不了巨额亏损,开始规模性闭店,甚至一些品牌直接退出赛道。


亏损换取规模扩张的时代已经结束,简单的“二房东”生意不再受到资本的青睐,资本更强调盈利时间表。那些曾经的很多“头部品牌”也因为蒙眼狂奔,违背商业本质和价值规律而逐渐退下帷幕。


TA们的“退”对应的是办伴的“进”。与互联网式的打法不同,办伴走的更像是地产逻辑,不片面追求运营规模,更注重空间的精细化运营以及产品、科技的研发与投入。办伴的创始人胡京博士也曾在多个场合表示,办伴花了很长时间在做类似“系鞋带”的准备工作。


恰恰是这些积累给了办伴很大的底气。此次入驻金光外滩中心,Distrii办伴将对K空间退出的31-32层遗留面积进行重新定位与改造后再整体运营,借助包括市场定位、项目测算、产品设计、工程改造、招商运营、管理维护等在内的全流程资产管理和运营能力,在短期内重新激活物业资产价值。Distrii办伴能做到的是:一、用高于行业平均水平2-3倍的运营效率优势,对原空间产品进行低成本、高品质的改造升级;二、多元产品组合模型及丰富客户资源储备等优势,实现项目快速去化和资产价值提升。


相信不久后的金光外滩中心又将成为区域内办公升级的一张新名片。


后疫情时代,新办公的出路何在?


疫情对于新办公行业的影响其实是双面的,短期看,因租户端的不稳定,空间招商承压,出租率下降,企业现金流紧张;但长期看,疫情让企业会更加重视办公环境的灵活性、成本控制和健康安全,会进一步推动市场灵活办公的发展。其中又会有四个表现比较明显的趋势:一是物联网技术赋能全生态链效率提升;二是服务企业的全生命周期的能力提升;三、与传统写字楼竞合关系进一步加深;四是拥抱商办资产管理时代。


图:金光外滩中心


01

物联网技术赋能全生态链效率提升


新办公空间所具备的灵活性和高效性离不开技术的赋能。空间不仅需要根据企业的业务,灵活地调整工作空间分布,确保空间得以有效利用,还要提供能够提高工作效率和业务对接的数字平台和软件。


空间通过办公服务APP或其他平台将门禁、考勤、打印、会议、办公用品管理、办公资产管理等办公环境打通并通过数据信息融合、软硬件与服务一体化实现人机智慧互联。


另一方面,通过数字化技术,运营商还可以实现从选址、设计、建造到社区运营全生态链贯穿的服务,大大提升工作效率。且数字化技术对空间分布的灵活调整更是能够在控制成本的基础上适应企业快速扩展的需求,为会员企业创造更多价值。


02

服务企业的全生命周期的能力提升


在大疫情危机中,各种状况的出现往往出乎我们意料,疫情给企业经营带来的影响将长期持续。企业组织结构或会有一个较大的调整,比如企业会考虑更灵活的雇佣形态,由此衍生出的办公需求也将更灵活。


对于运营商而言,考验的是对市场变化的应对力,追根究底还是产品力。


图:Distrii办伴办公空间


Distrii办伴联合创始人倪勇此前接受媒体采访时表示:“Distrii办伴目前更聚焦于中国大部分企业的办公需求,通过多元产品组合模型的不断迭代升级,可为不同体量和规模的企业客户提供全生命周期的一站式办公服务。其中针对中大型企业客户的招商运营和服务能力尤为突出。凭借新工作方式平台的管理运作,目前Distrii办伴所有项目整体出租率已超过85%,成熟项目出租率更超过95%。”


看来这也是Distrii办伴能再“进”的原因之一,前期做好产品布局,当新办公领域的主要客户已经出现了需求转移,则能迅速打开市场。而一些对市场风向转变预估不足,且缺乏应对的企业,经营遇阻是大概率事件。


03

与传统写字楼竞合关系进一步加深


竞合这个词源于博弈论,指的是能够达到双赢的非零和的博弈状态,过去很长一段时间我们总会将写字楼放在新办公的对立面,其实不然,二者其实是交集和补充。新办公某种程度更像是传统写字楼的配套或者主力店形式,二者结合整体营造一个生态化、场景化的、体验感好的办公场景。


对于传统写字楼办公市场来说,此次疫情的影响其实并不大,因为大部分企业签订的都是较长期的租赁合同,短期的疫情及租金减免对传统写字楼办公市场影响有限。


对于办公市场来说,未来三年最大的影响主要还是供应过剩的问题。传统写字楼会通过与新办公品牌合作,将自持写字楼的一层或者数层交由运营商来经营管理其实也有一定的优势,譬如可以吸纳大体量的空置面积、提升办公租户的整体形象等。反之,新办公品牌又通过产品改造、智慧科技、社群经营等提升了楼宇的资产价值。办伴入驻上海金光外滩中心可视为此中经典案例。


04

拥抱商办资产管理时代


资管模式的核心特征是全周期、全方位地提升资产价值:以资产为纽带,集成和整合各专业环节,最大程度地发挥各方所长,创造更优的回报。办伴已打通全流程资管服务能力。自2019年起,办伴资管合作项目占所有新签约项目比例不断提升,合作地产基金包含同资本、鼎投资、吉宝置业、Chelsfield鹏里集团基汇资本,其中4个项目完成了退出,包括2020年对外的上地NEO和张江NEO,项目获得了行业关注。2020年,Distrii办伴全流程轻资产运营项目丰隆虹桥中心落地,轻资产运营正式步入快车道。


因为接连的品牌闭店、退出传闻,让本就初生的新办公赛道一直压抑,与Distrii办伴的开疆拓土形成一种反差,而后者也着实为行业提振了不少信心。舆论提到现在是新办公的“至暗时刻”,倒不如说走向成熟化,当然往往“危”中有“机”,绝境的时候也有着最大的生机,那时我们不仅要罢免苦难,更要迎来新的狂欢。