第十八讲丨爱琴海资管逻辑的轻资产破局

作者:爱琴海集团执行总裁 王东来源:地产资管网



(本文根据爱琴海集团执行总裁王东视频、音频实录整理)


爱琴海集团做国内领先的不动产全程运营商。所谓全程运营,是指从前期的拿地阶段,到定位设计,再到后期的运营,最后实现资本化退出的贯穿商业不动产全程的运营。


通过运营的不断深入,让资产不断的增值,创造更持续的价值,这是爱琴海集团的一个目标,也一直是爱琴海资产管理的行为准则,其核心包括资产盘活,资产运营,资产升值。


1资产管理的价值链


资产管理的全过程包括地块获取、商业定位、方案设计、项目建设、持有运营、项目资本化,在资产管理的价值链上,不同环节实现的价值不同,对于爱琴海集团来说,不同的阶段需要实现不同的价值。


01 选址


关于选址,一方面因为爱琴海集团本身有品牌,可以提高拿地的成功率,但最重要的还是精准选址,帮合作伙伴拿到较好的地块。


02 定位与设计


常见的问题在于商业项目是设计先行还是定位先行。尽管有不同的地块、不同的模型、不同的开发体量,但在商业定位和设计阶段,爱琴海集团都坚持先定位后设计。这样的好处是实现了定制化。


在设计上,根据爱琴海团队多年的经验,一些特殊业态有不同的要求和尺度,无论是零售餐饮,还是娱乐业态,一些条件的预留可以一次到位,这样后期的拆改就会比较少。


有时候大家拿到图纸,感觉怎么都不好用,或者“小口大肚子”的铺很多。而爱琴海集团设计对这部分要求比较严格,招商人员拿到图纸都感觉很舒服,没有死角,这是在设计阶段需要达到的。


同时,很多项目都有持有物业和销售物业,销售物业和持有物业动线的结合,以及如何提高销售物业的货值,这些问题也是在设计阶段需要关注的。


03 项目建设


项目建设阶段,价值点在于优化成本、加快开发节奏、保证项目如期开业、配合商家进场等。期间,项目拆改的时间成本是一个最大的消耗,所以在项目建设阶段能让项目按计划有序推进,比其他的环节更重要。


04 运营


运营方面,实际上就是租费的持续增长,还有商户能在商场挣钱,以及如何降低管理成本,和提升地块价值。因为对于开发商来说,每个项目可能最终就是一个持有物业,将会沉淀了很多资金的,通过运营来提升地块价值是比较重要的。


05 资本化


资本化方面,核心包括盘活资产、资产持续升值、完成资产证券化、实现项目退出。在项目建设开发过程的不同阶段可以有不同的金融手段,开发阶段的开发贷,而在运营成熟后,有些项目卖给有持有意愿的险资等长期资本,或信托等基金模式,这是爱琴海集团项目资本化的逻辑。


从拿地到资本化退出,专业的机构和非专业的机构之间的差异是很大的。爱琴海集团探索的资产管理的新路径,总结一句话就是“用资管的思维去做决策”,持续增值,提高资产的收益。


比如,商场开业初期,很多人在思考到底要不要定比较高的租金?从爱琴海集团的运营逻辑来说,在养商期,品牌的组合、人流的导入更重于租金,而在真正运营一段时间后项目具有持续增长能力,整体的租金评效都还是不错的。


2资产管理的三种模式


资产管理的模式主要有三种:合作开发型、基金管理型、管理输出型。爱琴海集团的选择逻辑是轻重并举,但轻重并举并不代表对轻资产项目不重视。


实际上,爱琴海集团轻资产的项目和重资产的项目从管理上不会做任何区分,特别对于是外部委托的轻资产模式,都是按照同样的逻辑来运作。


合作开发型,主要针对的是未来收益增长潜力比较大的二线城市,包括一些强三线城市。


基金管理型,针对存量项目,收购购物中心部分股权,收益部分,以刚刚在北京通州和绿城、北投等一起开发运营的北京北投爱琴海购物公园为例,除了管理部分、咨询部分的收益之外,还有资本退出时的收益。


管理输出型,面向存量项目,主要是针对一些区域性开发商,或者是一些开发类的企业,没有商业管理团队,但因为各种原因,持有了一部分物业。在管理输出方面,爱琴海集团希望和持有方一起把项目运营好之后,把资本化也做好。


以慈溪项目为例,这是一个高效完成资产盘活和资产运营的项目。


爱琴海集团在2017年7月份通过拍卖的方式取得慈溪项目,在2018年的9月30日,商场盛大开业,开业的客流量达到26万。整个项目从接手到改造招商,再到全面开业总共只花了13个月,现在已经成为了慈溪当地一个标志性项目。


从现场图来看,该项目原本是4栋独立的建筑,通过一个十字街来连接,建筑连接是开场式的。收购后,爱琴海对慈溪项目的规划进行了调整,增加了4000多平米的施工面积,整个项目就变成一个一体化的项目。同时把圆形的立面改成现在这种相对整体性比较强的立面,光电幕墙把一些广告位已经拿掉了,整个外立面实现一体化。


3轻资产模式如何运营


无论轻资产或者重资产,都是需要具备运营能力,这个是爱琴海集团内部管理团队经常说的一句话。只有商场的运营性收入每年都在持续增长,才会获得资本方的认可。因为资本方无论什么时候退出,都要有退出的增值收益的。


所以,精细化运营保证了全国爱琴海的良好业绩。具体来说,精细化运营包括几方面:快速实现开业;特色场景改造,如外立面和广场的特色场景;经营业绩提升;客群持续激活,提升客户黏性。


在疫情期间,爱琴海集团在慈溪项目跟华为一起做的活动,当日销售做到了265万,做到了全国销冠。在520联合嘉华鲜花饼的线上营销上,也实现了32.9万的销售,与所有的现场平台比,排在第一。


而之所以可以实现较好的运营管理,最重要的就是实现了智能化升级,从商管信息化到资产管理的智能化,这个是爱琴海集团比较重视的。


目前在爱琴海集团的智能化管理平台上,无论是客户的服务,还是消费者的服务都可以在平台上实现,有效提高了数据的管理和应用能力。大数据的精准运用使得消费者行为的数据一目了然,项目的经营数据及时反馈使得商业决策不断得到优化。


4资产管理未来的市场机会


从爱琴海集团的发展经验来看,资产管理的市场机会将主要集中在三方面。


第一,部分开发企业对商业物业没有持有的意愿。一些开发型企业希望实现资产的高周转,看中的是资金的回报率,所以有些商业项目的出售价格相对较低。而对商业运营企业来说,在有运营能力的前提下,可以以相对低的价格,拿到一些优质的资产。


第二,存量资产中的不良资产,需要运营团队来盘活。实际上不良资产不代表不是好资产,因为资产形成不良的原因是多种的,例如有的是因为母公司的资金链断了,或者是管理团队更迭的过于频繁,项目迟迟开不出来,最终不了了之。但是这种项目的优点就是拿地的时候,相对周边还不太成熟,因为种种原因拖了几年,周边已经发展的很成熟了,只要有好的运营团队,肯定能把这个项目做起来,这种项目实质是优良的资产。所以可以说,没有不良资产,只有没做起来的资产。


第三,在参与商业物业投资的各机构中,金融机构通常缺少专业的运营团队。当金融机构需要合作开发商业项目时,其基本上都没有专业运营团队,而商业项目拥有一个成熟的运营团队,这对于商业运营商来说也是机会。


5爱琴海集团的资产运营经验


如今,爱琴海集团已经签约了100多个商业项目,积累了一些资产运营经验。


首先是洞察能力。一定要发现项目的价值洼地,通过运营能让这个项目还原它的价值,甚至更高的价值。这样投入之后再退出,才会有资产增值的收益。


其次就是运营能力。只有运营能力强,商业的收入一直在增加,资产的价值才能持续提升。


最后就是长线思维。全面的能力一定要贯穿资产管理的全周期。做资产运营不能是通过某个新的措施,短期内就把它包装卖掉,这对资产是不负责任的。


随着资产管理在国内的迅速发展,爱琴海正在引领这一市场新一轮的变革,为更多合作伙伴创造更持续的价值。