无惧疫情优客工场开店首破300家,联办马拉松长跑半程未到

作者:李莹来源:地产资管网

优客工场创始人毛大庆


火了将近5年的联合办公,今年刻意低调。一方面是资本市场一边倒的质疑,一方面是疫情导致的运营艰难。但“存在即合理”,既然包括WeWork在内的主流联合办公企业还活着,舆论就不必急于对这一已经成型的赛道盖棺定论。


既然想活着,面对困境,就要找出路——“轻资产”输出是多数企业普遍寻求的既能获得现金流又能适度扩张规模的解决之道。


01

有进有退

联办市场格局开启“冰火两重天”


据媒体报道,在经历了前几年的发展扩张后,2020年联合办公市场进入深度洗牌期。近日,联合办公企业We+酷窝正式宣布停止运营,同时亦有消息称FUNWORK目前经营状况不甚乐观,退租了过半项目。


然而,也有一些项目希望将危机转变为机遇,依靠积极探索多业态融合的方式,提升行业渗透率。如梦想加与巴塞罗酒店集团宣布达成战略合作;优客工场与开元酒店集团达成战略合作,力求打破联合办公与酒店的场景边界。此外,星巴克、family mart也均开始尝试在旗下项目中融入联合办公,实现空间+服务的场景融合。


值得注意的是,本月Distrii办伴发展势头正劲,再度逆势扩张,新增项目两个,涉及面积超1.3万平方米。而整个2020年上半年,Distrii办伴新增项目共6个,新增项目面积超过6万平方米,对比去年同期增加了两倍以上,实现了逆势上涨。


事实上,早在4月,就有一波联办企业走出上升行情,包括纳什空间再获远洋资本增持,并表示预期在2020年实现全面盈利。而优客工场创始人毛大庆更在优客5周年之际,正式对外披露2020年计划实现100个轻资产项目。


市场格局,格外“冰火两重天”。


02

只为现金流

头部企业纷纷谋求多业态发展


疫情导致经济停摆接近半年,企业唯一可做的理性选择是,想尽一切办法做现金流业务。这种情形下,部分头部企业开始将精力转移到调整产品结构上,或通过转变商业模式、提升运营能力、新增收入来源等方式走出困境。其中,与产业园、商城、酒店等业态企业合作,充分利用碎片空间,实行经济效益最大化,是当下头部企业发展的主流趋势。


据媒体统计,今年上半年,区别于以往联办企业扎堆一线城市商业密集区的做法,有近30.8%的新开项目位于产业园区内,这其中不乏头部企业。如Distrii办伴联合翰同资本打造的张江NEO项目,就位于张江高科技产业园区,Distrii办伴负责项目的整体改造。


无独有偶,6月29日,优客工场与盘古智库合作,在乌鲁木齐高新区携手打造联合办公空间。据悉,该项目为国家级科技园区重点项目,位于乌鲁木齐高新区(新市区)中心商务区,项目面积超过1万平方米,将以智慧园区的数字化能力、丰富的数字产业资源,打造全疆数字能力和数字经济新高地。


同时,该项目的落成,也标志着优客工场全球场区正式进入300计数。


来源:优客工场


市场人士分析指出,按照以往联办企业扩张趋势,经济发达、人口较多的一线城市是首选之地。但随着市场饱和、成本高企,再加上疫情影响,利润空间一再被压缩,迫使企业开始寻求向外发展。在二三线城市的产业园区内,无论是从政策规划、租金水平还是企业产品结构等方面,联办企业都更容易找到溢价率高的优质项目,提升现金流和自身盈利水平。


03

以多业态为背书

客持续推进轻资产战略


优客工场的多业态发展模式可谓成功,而近年来,其对轻资产运营模式的摸索与把控,更是得益于此。


数据显示,5年来,优客工场平台上的企业生态布局日趋完善。在建筑与空间设计、互联网开发、房屋智能管理、工厂化施工、广告传媒与精准营销等领域,优客工场并购了6家优秀的创新企业。同时,优客工场还投资布局了数十家优秀创业公司,涉及IT、人力资源与培训、文娱体育、知识产权生态服务、咨询服务等8个领域。各生态企业深度嵌入优客工场企业服务平台,不仅能为入驻会员提供全方位服务,更为优客持续推进轻资产布局,提供了依据。


来源:优客工场


据媒体报道,年初至今,优客工场旗下轻资产品牌就先后与中景集团、成都电商直播产业园签署合作运营协议,持续推进轻资产布局进程。而此次与盘古智库合作,在乌鲁木齐高新区打造联办空间,更被优客工场看作是“轻资产,重赋能”战略方针下,达成的又一项重大规模突破。


优客工场方面表示,2020年底,公司共计划达成100个轻资产项目,轻重比达到1:1。截至目前,优客工场自营与轻资产项目已达到六四开。在轻资产模式下,优客工场主要输出品牌服务,并提供空间设计、建造以及管理服务,而物业主承担大部分的前期投入。长远来看,轻资产模式更具有规模效应,运营效率也更高。


未来,优客计划将以服务上游业主、服务下游企业、REITs、企业投资孵化为出发点,在充分满足商办行业上下游核心需求的同时,探索更多商业模式,以形成稳固良性的发展路径。


在服务上游业主方面,优客将对标汉博、ARTISAN和万达商业管理,为上游业主提供商业管理咨询服务,楼宇资产管理SaaS平台,管理输出、运营托管、U定制等空间服务,以轻资产模式下的办公专业化服务为全国商办空间精细运营、提升价值。


在服务下游企业方面,优客将对标八戒财税、分众传媒和金螳螂,开发财税法、广告营销、设计建造等业务,持续为会员提供有效优质的企业级服务。


同时,优客还对标德和启迪之星,以良性运转的自我增长驱动,支撑其他业务向着更精更尖的方向发展的同时,围绕共享办公内部生态和内部赋能所需的功能在平台服务上投资布局优秀企业,满足入驻企业的各种需要,形成企业生态闭环。


来源:优客工场


04

调整收入结构下

行业盈利难题仍难破解


对于此次全面向联合办公服务商转型,打造全方位轻资产运营模式,优客早在今年的招股书中就已提及。同时,招股书中还显示,从2017年开始,优客工场就开始着手调整收入结构。2018年前三个季度当中,空间租赁费为优客工场贡献了绝大部分营收,但依靠租金的单一盈利模式一直是联合办公企业被诟病的地方。为了优化营收结构、提升风险抵御能力,招股书中披露,优客工场通过收购营销公司等方式,在2019年的营收结构中大幅提升营销品牌服务收入占比,使得租赁业务所产生的巨额亏损情况得以收窄。


数据显示,以往联办企业最为依赖的租金收入,也即优客工场所称的会员费收入,2019年1-9月为4.19亿元,占优客工场总收入的48%。这一比例较2017年和2018年分别下降44%与40%。


减少的部分,被营销与品牌服务收入占据。招股书显示,优客工场2019年1-9月的营销与品牌服务收入为4.03亿元,占总收入的46%,已经和会员费收入大致相当。而2018年同期,营销与品牌服务收入仅为85.5万元,占总收入的0.3%。这部分收入的巨大提升,主要来自优客工场收购的一系列子公司。


也就是说,尽管从现有数据来看,优客的轻资产模式,在一定程度上突破了联办企业过于依赖工位收入的限制。但其盈利模式过于依赖投资收益,并不完全适用于其他联办企业学习,也不意味着轻资产模式跑出了新天地。


除了优客工场,之前再获远洋资本增持的纳什空间,所提出的“盈利承诺”,也是如此。据媒体统计,纳什空间自成立以来,共计获得了7轮融资。其中更包含如碧桂园、远洋资本及华融系这样的投资方。


有业内人士表示,优客工场与纳什空间这两个案例,更多是个例,并不代表整个行业。对于两家头部企业的经营模式转变,能否为其他联合办公企业提供参考价值,还需继续观望。