国潮风办公挺进帝都CBD,这反差奥利给!

作者:汪洋来源:地产资管网



中华五千年文化里最讲究的是“不成规矩难成方圆”,内方外圆也成为东方人的文化底色和性格特征。而近几年国潮风率先在新零售领域兴起,既代表了中国经济崛起后的文化崛起,也代表了国人对于文化传承需求的心理特征。


在空间打造领域,新中式近十年来在传统房地产开发领域大行其道。但凡有新中式的建筑特征,房子的品牌溢价都很高。而在商办领域,写字楼的格子间其实是舶来品。近几年联合办公的兴起,让办公客户体验到生活场景、个性与办公融合带来的完美体验。那么,当中国元素与办公空间相结合,又会产生什么样的化学反应?是否能提高空间的租赁和运营能力,实现资产的盘活和增值?


中海商业率先做了这样的尝试——北京中海广场OFFICEZIP。


该项目位于北京CBD国贸中心西侧,原先为中海广场写字楼附属的商业裙楼,是典型的“商改办”项目。2019年,中海OFFICEZIP接手后开始改造,空间功能发生了置换,亦成为CBD区域内唯一的独栋新办公空间。


身处CBD的心脏,项目周边竞争激烈,如何在林立的甲级写字楼里脱颖而出,成为独特的存在?中海团队选择在空间设计上颠覆自我。


和智库调研,目前在联合办公里大面积采用国潮风设计风格的仅此一家。之所以另辟蹊径的原因,一是强调品牌个性;二则是务实地从商改办空间的原有特征及客群定位方面进行考量


可以说,OFFICEZIP之于中海,是一种全新的挑战和体验。其意义不仅在于OFFICEZIP是中海的第一个商改办项目,更在于基于此立项,在改造、设计、招商、运营等全链条上,对中海带来的考验。


这是一个很好的“跳板”。


01

项目特点


项目优势


• 位于CBD核心地段,商务氛围浓厚;临近地铁,出行便捷



独栋楼宇,有专属出入口;与中海广场甲级写字楼互补,形成办公新生态



独特的文化主题增加空间办公体验感



每个独立的格子间,都可以进行公司注册

项目瑕疵



空间主入口在大楼侧边,不明显


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项目基本信息



所处地区情况


1 大区位



项目位于东三环内侧,CBD核心地段。CBD是北京商务中心的中心,如果时间在当下停止,那么对于北京商务发展和现代化城市改造来说,这里是开端也是终点。区域内产业聚集,多为金融业、文化传媒行业,优质办公资源众多。


2 小区位



可以看到项目与东三环、建国门外大街(长安街的东延长线)距离都比较近,处在二者交汇的西北角,其西侧是国贸中心,一片商务楼,而东侧则是一个居民小区,有点闹中取静的意味。


项目获取方式



中海商业自持物业

项目历史及更新过程

项目改造前


项目改造后


项目前身为写字楼附属的商业裙楼。改造时间从2019年11月到2020年6月。


在满足中海OFFICEZIP一贯的精致商务感后,项目应用了大量的文化元素,用文化赋予办公更多意义。



颜色上以中国红、灰和白为主,现代简约风格。



入口处,设计师增添了“天井”,表达天人合一的哲学妙想,其实在传统的观念中,天井多是藏蓄之所,是财禄的象征。



走廊的墙面上,有着剪纸的装饰,楼梯间也有代表中国文化的钟鼓元素。


项目体量


项目建筑总面积约6596平方米,可租赁工位数为616个,地下一层,地上三层。


产品详情


北京中海广场OFFICEZIP主要打造1人至26人独立办公空间,为企业提供快速入驻的精装办公,内部配置公共洽谈区、水吧、会议室、大型路演厅、睡眠舱等多种功能区。


值得一提的是,新空间还有独创的“托育服务”,邀请了意大利高级建筑师兼ArkAdesign创始人Michele Lanari,为 OFFICEZIP 打造了一个幼儿生活成长空间(适合2-4岁孩子)。实现家长们在写字楼上班,孩子在身边成长,据介绍,陪伴区除了一些娱乐设施外,配备的所有课程采用的是中海教育PEPA幼儿成长体系,以儿童为中心,尊重儿童自身发展规律,注重个性化的素质和人格培养。


项目地下一层主要为功能配套区,会议室集中于此,小型的可容纳7人,大型的50余人,共有9间,路演厅也在地下一层,面积145平方米,可容纳60余人。会议室和路演厅采取的都是预约制,除了项目入驻企业使用外,也可对外租赁,创造营收。


路演厅


会议室


前台服务区


中海OFFICEZIP标配的智能化管理,人脸门禁,云办公,空气净化系统等也在新空间得到延续。


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周边环境


所属商圈同业竞争


上文提到CBD一直是新办公品牌的“插旗”之地,片区内品牌不少。此次选择对比的项目包括:空间(海航实业大厦)、图(北京招商局大厦)、优客工场(贵友大厦)。


空间(海航实业大厦)


图(北京招商局大厦)


优客工场(贵友大厦)


商务指数



商务指数考量的是商务氛围,毫无意外4个项目都录得了高分,其中中海广场OFFICEZIP取得首位。


交通指数



交通指数考量的多是公共交通,如周边地铁线路、公交路线分布情况,以及项目与北京核心站点如机场、高铁站间的距离综合得分。


总体来看,因位于北京CBD,4家办公空间的交通指数都比较高,在120分以上,具有同等量级的便捷程度。



长安街东延长线上的大北窑西站,1路,9路,28路,58路等11条公交路线通过。



从建国门外大街转入光华里,很明显感觉到与国贸中心截然不同的氛围,一路之隔的光华里小区淡化了喧闹,增添了一丝难得的城市烟火气。


生活指数



和智库生活指数的测算,选取了包括餐饮店、便利店、药房或诊所、健身房、等因素。4家办公空间的生活指数非常接近,处在125—130之间,中海广场OFFICEZIP取得129.38。中海广场OFFICEZIP由南塔商业改造而来,而中海广场北塔商业仍在正常运营中,也大大便捷了入驻企业员工的生活。


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经营管理


管理结构


每层设置1名运营经理。


费用详情


按工位计算,工位价格3000元/月/工位——3600元/月/工位。


爬坡期入驻率


项目于2020年5月启动预租,预租率已经到30%了,在疫情期间,这个业绩比较难得。


客户详情


世界五百强分部、独角兽企业,中型企业为主;行业多为金融、传媒、科技、医疗、制造等。


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有话说


认为,北京中海广场OFFICEZIP的成功改造将是OFFICEZIP的一个标志性的节点——既是中海商务践行全域办公的一次有力实践,也是存量改造方面又一新的示范。


2020年初,中海OFFICEZIP推出“AirLink全域连”办公解决方案,全域办公指得是,同一中海系楼宇内,针对企业不同创新部门/项目组的长或短期办公需求,可选择楼宇内包括COOC传统办公、OFFICEZIP自由办公、国际会议中心等多种类办公产品,实现分布式协作。


具体到本案上,北京中海广场OFFICEZIP自由办公与中海广场写字楼除了在功能配套上实现共享,在客户层面,也可以相互转化——大企业外溢,中小型企业扩增......都可以在一个大生态系统内消化,二者相互赋能。


当然,最终能否形成生态,还需要时间来验证,至少目前看,未来是可期的。预计这将是中海OFFICEZIP未来扩张、发展的核心方向。


这也是中海OFFICEZIP首个“商改办”项目,OFFICEZIP摸索到了有增值空间的激活方式,未来中海OFFICEZIP会否以此模式加速自身扩张,也并非没有可能。而这一切都是从北京中海广场OFFICEZIP开始的。