13家内地物业公司争相赴港上市 “卖相”几何?

作者:陈剑誉来源:地产资管网


近年港股物业板块股价的飙升,吸引内地物业公司竞相对资本展开追逐。


6月29日晚间,金科股份旗下的金科智慧服务,向港交所提交招股书。此举意味着在今年赴港上市的内地物业公司中,又添一员“猛将”,队伍“壮大”到了13家。


尽管数量济济,但仔细观察,和智库发现,从营收到规模,13家公司呈现出了巨大差异。


内地物业上市大军愈加“拥挤”


和智库统计,截至6月30日,今年上半年,共有10家内地物业公司已向港交所提交招股说明书,但尚未挂牌。


和智库制图


此外,在今年的3月9日、3月13日、5月15日,兴业物联、星集团、建业新生活三家内地物业公司,分别已在港交所成功实现挂牌。


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据中国指数研究院分析报告,在资本的助推下,今年内地物业公司上市潮将变得更加火爆。据其统计,预计今年将有不低于12家物业公司将在港交所成功上市,而未来两年内,上市物业公司数量将超过50家。


上市潮的另一面是股价飙升


事实上,内地物业公司港股上市潮,向前可以追溯到2018年。当年,被市场熟知的雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务等,陆续登陆资本市场,敲开了资本大门。2019年,上市名单中又增加了滨江服务、蓝光嘉宝服务、保利物业等9家公司。


和智库统计,截至2019年底,内地物业公司在港股完成挂牌上市的企业共计20家,其中2018年和2019年新上市物业公司数量分别为5家和9家,占比分别达到25%、45%。


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上市潮的另一面,是内地物业公司股价飙升。和智库统计,2019年港股物业板块的股价指数较年初涨幅达99.7%,而同期的恒生指数涨幅仅为9%,相较港股市场整体性的低迷,物业板块可谓逆势突围,新上市的物业公司估值更是屡创新高。


3点拆解13家物业公司“卖相”


和智库发现,在上述文中,扎堆赴港上市的13家内地物业公司中,从规模至盈利能力,均存在明显差异。和智库试从13家公司的在管面积、营收规模、利润规模等方面进行比较分析,以求窥得全貌。


一般来说,物业管理服务对象涵盖面较广,包括住宅、商场、文旅、公寓、办公楼、机关物业等,各物管公司业务侧重点通常也并不相同。如上述企业中,金科服务以住宅物业为主,兴业物联以商场物业为主,金融街物业以办公楼物业为主。但物业管理的工作内容都比较类似,主要包括对房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理等,此外,还包括一些与物业相关的增值服务。


1、在管面积是衡量物业公司的主要经营指标


数据显示,上述13家物业公司的在管面积差异巨大。其中,金科服务在管面积达到3亿平方米,遥遥领先。其次,建业新生活、荣万家,在管面积均在5000万平方米左右。其他如宋都物业、星集团、星盛商管、兴业物联等物业公司,在管面积相对偏小,面积甚至不足1000万平方米。


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2、营业收入指标直接反映企业经营规模


一般来说,在管面积越大的物业公司营业收入越高。比如,上述在管面积最大的金科物业,2019年营业收入达到27.54亿元,而在管面积偏小的宋都物业、星集团、星盛商管、兴业物联,2019年营业收入均不足4亿元。特别值得注意的是,宋都物业、星集团、兴业物联三家企业的收入规模均不足金科物业的1/10。


此外,物业公司的营业收入还与收费价格有关,因为不同物业项目的收费价格并不相同。比如,以办公楼物业为主的卓越商企和金融街物业,两家公司的在管面积分别位列上述13家公司的第5位和第7位,分别为2350万平方米和1990万平方米,但收入规模却分别以18.36亿元和9.97亿元,分别位列13家公司中的第2位和第5位。


由此可见,卓越商企和金融街物业在管物业单位面积的收入水平,远超其他物业公司,收费价格明显偏高。


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3、净利润指标是最直观体现企业赚钱能力的静态数据


从净利润来看,2019年,上述13家物业公司总利润额达到了15.92亿人民币,平均净利润1.22亿。其中,金科服务以4.05亿元净利润位于榜首,而星集团、宋都物业净利润规模最低,均不足3000万。显然,并不是每一家物业公司都能赚得满盆钵满。


和智库制图


同时,和智库注意到,相较2019年之前上市的20家内地物业公司平均3.7亿元的净利润,今年计划上市的上述13家物业公司的净利润规模已经明显偏低。举例如前期上市的碧桂园服务、雅生活服务,2019年净利润规模均已经达到10亿元以上级别;中海物业、彩生活、保利物业、绿城物业、蓝光嘉宝在2019年的净利润规模也达到了5亿元左右。但在上述13家物业公司中,仅金科物业2019年净利润达到4亿元以上,剩余大部分企业甚至不足1亿元。这也从侧面反映了,内地综合素质较好的龙头物业公司早已上市,未来扎堆计划上市的基本以小型公司为主。


尽管一直被看作“被忽略的蓝海市场”,物业公司在以往上市后也受到资本追捧,但未来发展也并非高枕无忧。特别是现存尚未正式挂牌的小型物业公司,综合“卖相”存在显著差异,背后的问题并非简单上市可以解决。


但另一方面,和智库也认为,赴港上市于内地物业管理行业而言,将是一次对价值的再认识、再梳理与再规范。不仅可以提升行业集中度,更能推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。