1-5月房地产ABS发行增速显著放缓 供应链ABS仍为发行主力

作者:陈剑誉来源:地产资管网(ID:thefuture)

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据睿和智库数据,受疫情影响,进入2020年以来,1-5月房地产ABS发行1427.15亿元,虽与去年同期基本持平,但增速显著放缓。详细数据显示,从细分产品结构来看,供应链ABS持续成为发行主力同时,在市场存量巨大的情形下,房企发行ABS两极分化现象十分显著。


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整体发行增速放缓

CMBS增长较快


从1-5月房地产ABS产品发行结构上看,CMBS放量发行,同比增长53%;房地产供应链ABS发行量较去年同期收缩,同比下降18%;而类REITs发行量仅7.26亿元。


数据相较以往,差距巨大。


睿和智库统计显示,2014年,房地产ABS发行额为160.05亿。而在2016年930政策出台后,房地产调控收紧,股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受限,房企迫切需要寻找新的融资渠道,资产证券化成为一个重要选项。国内房地产ABS发行量激增,当年发行额达到1175.03亿,是2014年的7.34倍。之后,房地产ABS发行额更是一路攀升,2017、2018年、2019年,房地产ABS发行额分别达到1821.16亿、3123.21亿、4275.93亿,同比分别增长54.99%、71.49%、36.90%。


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4000亿市场存量巨大

房企发行呈两极分化


根据睿和智库不完全统计,截至2019年底,我国重点房地产企业ABS存量近4000亿。其中,ABS存量在500亿以上的仅有万科(623.53亿),其次是碧桂园(274.23亿),仅次于万科。此外,新城控股、远洋集团、恒大等房地产企业ABS存量规模在100亿以上,而其余房企发行量偏少,均不足100亿。


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由此可见,房企发行ABS两极分化现象十分显著。一方面,万科、碧桂园、恒大等为代表的大型龙头企业融资渠道受限,但企业信用较好,积极拓展资产证券化等多元化融资渠道,呈现出多元化态势。一方面,诸如华润、中海等国有房地产企业,尽管坐拥大量优质存量资产,但传统渠道融资畅通,基于融资成本的考虑,ABS发行量又较少。而其他中型房地产企业,受优质存量资产的规模限制,尽管发行ABS动力较强,但总存量规模大都集中在30-80亿区间。


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5类产品中

供应链ABS长踞发行主力


从产品类型来看,目前房地产ABS主要包括5类:购房尾款ABS,供应链ABS,物业费ABS,CMBS以及类REITs,且各类型ABS在定义、发行人、增信措施以及期限上均存在差异。


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从近年数据来看,供应链ABS已成为房地产ABS的发行主力,在2016年呈现爆发性增长后,2019年发行额飙升至2005.15亿,占全部房地产ABS发行额的46.89%;CMBS和类REITs,由于具有盘活存量资产的特质,在房地产市场逐渐进入存量市场的背景下,发行量也持续上升。其中,2019年CMBS发行额为930.96亿,占比21.77%,类REITs发行额374.22亿,占比8.75%;购房尾款ABS,由于需要设置循环购买,受限于合适的尾款资源,发行量较为保持稳定;物业费ABS则在房企拆分物业公司的背景下,规模稳中有降。


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关于资产证券化


资产证券化是指将一个或一组流动性较差,但预计能产生稳定现金流的资产,通过一系列的结构安排和组合,并实施一定的信用增级,从而将资产的预期现金流转换成流通性和信用等级较高的金融产品的过程。


简单来说,资产证券化就是将流动性差但是能够产生稳定现金流的资产,转换为流动性好的、信用等级高的金融产品,之后向市场销售回笼资金。


目前国内资产证券化主要有3种形式,一是由人行和银监会主管的金融机构信贷资产证券化(信贷ABS),二是由证监会主管的企业资产证券化(企业ABS),三是由交易商协会主管的资产支持票据(ABN)


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截至2020年3月1日,中国98.98万亿元债券中,资产支持证券存量为3.51万亿元,占比3.53%。其中,信贷ABS为1.39万亿,证监会企业ABS达1.73万亿,资产支持票据(ABN)为0.39万亿。


据睿和智库统计,在房地产资产证券化中,企业资产支持证券(ABS)产品存量规模占比92%以上,资产支持票据(ABN)存量规模占比不足8%。因此,上述文中将房地产资产证券化简称为“房地产 ABS”(统计范围包括 ABS 和 ABN)。