又逆市扩张又被资本青睐,蓝领公寓凭什么?(上)

作者:周伟来源:地产资管网(ID:thefutureX)

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蓝领公寓今年上半年备受关注。


由杭州钱投·宁巢公寓开发的宁巢首个蓝领公寓项目——丁兰公寓,于今年6月在杭州正式开业了。无独有偶,北京方面,第二季度,乐乎与窝趣纷纷推出旗下在京首个企业服务公寓项目。武汉方面,一直专注蓝领公寓的乐璟生活社区,新开房源 300 间,落地武汉首个大型蓝领社区项目。


一时之间,蓝领公寓走出了完全不同于长租公寓的一波火热行情。这背后是怎样的动因呢?



01


长租公寓寒冬下

蓝领公寓还被资本加持?


近年来,蓝领公寓房间数量正呈几何级数增长中。数据显示,2016年以来,蓝领公寓房间数每年以50%左右的速度增长,从事蓝领公寓开发的企业数量也从2016年的寥寥数家扩展到目前近100家。据了解,目前国内共有蓝领公寓近20万间。


知名企业中,如魔方旗下的“9号楼”蓝领公寓,在2019年累计开业近1万间;中富旅居乐璟也在2019年完成对上海、苏州、天津、青岛、武汉等城市大型产业园内蓝领公寓的布局。


市场规模的扩张也伴随着资本的进入。据睿和智库统计,2018年,蓝领公寓行业融资额度突破100亿元,较2017年不足50亿元的规模,翻了一番还多,一年时间就成为了长租公寓行业中融资额增长最快的细分领域。


更值得一提的是,即使是在2019年长租公寓行业频繁暴雷的情形下,蓝领公寓也表现出了足够的韧性和抗风险能力,进一步增强了资本市场对这一细分领域的信心。


2019年12月,安歆集团宣布完成C轮数亿元融资,投资方为全球性投资公司——凯雷投资集团。据媒体报道,安歆拿到的这笔融资意义非凡,不仅是2019年下半年公寓行业完成的单笔最大融资,更是2019年蓝领公寓细分领域的第一笔融资。在融资完成后,安歆集团在半年时间内,由163家直营店逆势扩张至200余家。



02


3000亿规模市场缺口巨大

新蓝领人群倒逼行业升级


蓝领公寓市场行情一路上行,与数量庞大的蓝领人群需求直接相关。


据2019年机构发布的《制造业蓝领白皮书》显示,我国约有蓝领4亿人。保守估计,如果以2.88亿蓝领就业人口作为基础,以10%作为有效需求,那么蓝领公寓的需求人数将达到2880万人。再以每人每月600元计算,蓝领公寓的年市场规模就超过2000亿元。而如果以4亿蓝领人口为基础,按10%的有效需求计算,那么蓝领公寓需求人数将达到4000万人,市场规模将达到3000亿元。这也是业内人士对蓝领公寓市场持乐观评价的原因,假以时日,这一规模或将达到万亿级


有市场人士测算出,以有效需求2880万人测算,如果一间蓝领公寓可容纳4人,那么所需提供的蓝领公寓要达到720万间才能做到供需平衡。而现实的情况是当前全国蓝领公寓数量为20余万间,供需缺口达700万间,供不应求的趋势十分显著。


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(来源:PropTech研习社)


一方面是蓝领公寓缺口巨大,一方面则是“90后新蓝领”人群对于具有专业经营管理的、有休闲娱乐配套设施的蓝领公寓趋之若鹜。


这部分新晋人群不同于以往的蓝领人群,仅有一张床铺就好,而是更加注重生活、环境、配套设施的完备与舒适性。这种消费心理,无形中倒逼了蓝领公寓在品质上的升级,行业加速趋向规范化。


新蓝领群体租房需求情况

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(来源:克尔瑞)



03


头部企业加速进场

产品优势及政策扶持是主因


在大量市场需求倒逼下,蓝领公寓市场“虹吸效应”愈加显著。安歆公寓、魔方公寓、启航青年公寓、新起点连锁公寓等众多品牌企业纷纷跑步进场。更有不少蓝领公寓头部企业表示,除了巨大的市场需求,蓝领公寓与其他产品相比的优势,以及近年来政策扶持力度加大,也是吸引他们进场的原因。


最近几年来,北京、广州、杭州等城市先后明确提出鼓励支持蓝领公寓发展,并纷纷以增加供给、规范管理、加强保障、给予前期补贴、减免费税等方式支持这一行业发展。


2018年是蓝领公寓行业发展中具有里程碑式意义的一年。


这一年,北京、杭州相继发布蓝领公寓规范标准。2018年5月22日,杭州《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》正式出台,对蓝领公寓的需求申报、人员准入、房源分配、后期运营等方面进行了规范,明确了申报、分配、运营等环节的基本程序和要求。


同期,温州出台《温州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,提出要“加快建设蓝领公寓”。2018年6月,鹿城区蓝领公寓试点工程开工。此后,龙湾、瓯海、平阳等地也相继筹划、启动了蓝领公寓项目。


政策的扶持,是支撑行业上行的一大因素。而相较于其他产品,蓝领公寓在经营方面的优势也十分明显。


首先,是租金。不少业内人士将白领公寓形容为“平方生意”,而将蓝领公寓上下铺模式形容为“立方生意”,并且“立方生意”比“平方生意”的坪效比高。


按照明源地产研究院数据,蓝领公寓的坪效比白领公寓高。以上海为例,柏林公寓的平均月租金在3000元-6000元,同等条件(包括区位、交通、面积等)下的蓝领公寓平均月租金则为500元/床位-1600元/床位(上下铺),且多为6人间、8人间。


由此可见,蓝领公寓这种化整为零的做法,使得其空间利用率(即坪效)比白领公寓高很多,回报率自然也高。


各品牌公寓运营坪效

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(来源:CRIC)


其次,是稳定的现金流。


相较于白领公寓的客户主要是个人,蓝领公寓则主要针对企业员工,客户实际上是雇佣这些员工的企业。由于面向企业租赁,大多蓝领公寓与客户签订的合同期都较长,且客户稳定,不存在频繁换租导致的租金损失,获客成本也比较低。


第三,选址成本范围更广。


在选址上,蓝领公寓往往避开城市核心和热点区域,而是选择地铁沿线 10-15 分钟步行距离。与白领公寓相比,既避开了选址竞争,又兼具交通便利,还能辐射商业中心里的服务人群,选址成本较低。



04



结 语


任何生意赛道,真实的需求才是发展的动力。快速发展的公寓行业,在短短5年,已经呈现出明显的头部效应。他们既是率先吃螃蟹的人,也是行业的引领者。明天的“下”篇,睿和智库将详细解读蓝领公寓头部企业案例,以觞行业同仁。


未完待续。


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