三大头部企业案例,解构蓝领公寓发展路径(下)

作者:周伟来源:地产资管网(ID:thefutureX)

微信图片_20200715235010.png


在昨天的蓝领公寓上篇中,睿和智库以近年来蓝领公寓市场表现、未来市场规模及当下供应面临巨大缺口为切入点,全面分析了蓝领公寓爆发背后的动因。


在今天的下篇中,睿和智库将全面解构蓝领公寓头部企业产品特色,并以多个案例分析说明未来这一长租公寓领域下的细分市场,面临的最大阻碍及最有可能的发展路径。






三大头部企业案例分析——

发力各有侧重 产品各具乾坤


睿和智库统计显示,近年来蓝领公寓房间数每年以50%左右的速度增长,从事蓝领公寓开发的企业数量也从寥寥数家扩展到目前近100家。其中,主要头部企业约十余家。本文主要分析安歆公寓、乐璟生活社区、丰乐公寓三大产品。


蓝领公寓主要品牌名单

微信图片_20200715235017.png

(来源:新闻、企业网站,睿和智库整理)


01

蓝领公寓并购王:安歆公寓


安歆公寓,前身为“安心公寓”,是国内首家专注为企业员工提供全方位住宿产品的专业运营商。安歆扎根一二线城市、国家级产业园区及高校,为企业解决基层、中层、高层等不同类型员工的住宿需求。


除一直靠开拓自有房源进行规模扩张外,安歆公寓更通过一系列并购交易做大企业规模。


2019年5月,安歆集团宣布战略并购如家旗下的长租公寓品牌——“逗号公寓”。逗号公寓是首旅旗下如家酒店集团在2015年联合红杉资本、易居中国共同打造的公寓品牌,现已进驻19个城市。安歆将逗号公寓并购后,逗号公寓全部进入安歆的运营管理体系。此次收购不仅为安歆公寓带来了近4万张床位,使其床位数突破10万张,更令安歆公寓的业务布局从9个城市扩大至17个城市。安歆集团创始人、CEO徐早霞表示,通过对逗号现有项目、未来项目以及如家体系内其他项目资源的深度合作,安歆将能够扩大品牌的城市版图及运营规模,为城市新蓝领提供更多有品质的住宿空间。


2020年7月1日,安歆集团正式宣布战略并购易企租。作为本次交易的被并购方,上海尚邑置业有限公司(简称“易企租”)成立于2016年,专业从事企业员工宿舍外包、后勤保障等综合服务,以服务型宿舍外包的形式,长期与企业、院校合作。截至目前,易企租拥有超13家门店,床位数超2000张。对于此次并购的原因,业内人士分析认为,这主要是易企租的大型工厂客户与安歆公寓的定位比较一致。而安歆公寓选择现在这个市场节点并购扩张,也能谈到一个比较好的价格。


2020年7月2日,安歆集团再次宣布战略入股杭州诺巢故寓,加速布局杭州企业员工住宿市场。事实上,安歆集团早在2015年就开始布局杭州市场,杭州是其继上海、武汉之后第3个进驻的城市。截至目前,安歆集团在杭州一共拥有6家门店。未来,安歆将在品牌、运营、产品、IT系统等方面赋能诺巢故寓,使产品实现迭代升级,打造更具规模效应、示范效应,集精细化运营、智能化管理、人性化服务理念于一体的企业租住配套产品。



安歆公寓特色:


(1)提供酒店式、连锁化、专业性的“一站式”员工住宿服务


安歆公寓首推员工宿舍“酒店式服务”,是国内员工住宿细分市场的领军企业。安歆业务布局全国24个主要城市,门店数超200家,床位数近10万张。服务领域包括酒店餐饮、物流、零售、金融业、航空服务业、医疗美容、教育培训等行业头部企业超2000家,入住人次近30万。安歆公寓计划在2025年,为2万家企业100万员工定制公寓住宿。


(2)房型选择多,配套完整


房型:四人间、六人间等多人间。


设施:独立卫浴、空调、24小时热水、行李存放柜、衣物鞋帽收纳区。


共享:阅读区、观影区、男女分区的洗衣间、晾衣区、吹发区等配套。


服务:专职管家、专业保洁与维修、快递代收。每日入户打扫,每15日更换布草,每30日入户消毒杀虫害。


微信图片_20200715235220.png


02

园区住房租赁领跑者:乐璟生活社区


乐璟生活社区是中富旅居旗下的园区企业公寓服务品牌。乐璟生活社区主要以产业园区为核心,通过政府+企业+银行资源联动互补的“政企银”模式实现资金、资源、公寓运营优质资源的有机结合。


乐璟生活社区以改建、收储和租赁园区存量房源的形式,成为产业园区的市场稳定器、人才孵化器、产业优化器、生活加速器、文化培育器。截至目前,乐璟生活社区旗下已有润家乐璟东景生活社区、乐璟协通生活社区、润家乐璟莲香生活社区、润家乐璟桦晟生活社区、中新乐璟微电子生活社区、乐璟滨海生活社区等6个项目,为园区企业员工安置服务提供了全新发展方向。


其中,润家乐璟东景生活社区是乐璟生活社区的代表项目。截至目前,入住润家乐璟东景生活社区的员工已有近5000人。特别值得一提的是,该社区在每栋楼竣工前45天,就完成了去化率100%。业内人士认为,这主要是得益于项目选址原苏州东景工业园东景便利中心处,基本处于整个园区的核心区域,可覆盖园区周边3-5公里内的企业,能够满足就业、创业人员的居住需求。同时,社区的改造以“边迁移,边改造”的模式分批次进行,即将原有租户进行迁户后再改造,保障已有租户正常生活的情况下,也累积了一定客源。


此外,由于项目社区内集中了制造加工企业、酒店餐饮类现代服务企业、教育培训企业、科教机构企业等,使得项目承接的企业客户与个人客户占比为9:1,客源十分稳定。


睿和智库统计显示,2020年第一季度,乐璟生活社区新开房源3574间,规模增速达42%,分别在深圳、天津和南通落地园区项目。此外,乐璟生活社区还将触角伸向国外,开始并计划布局海外市场,包括新加坡、日本、澳大利亚等。



乐璟生活社区特色:


(1)项目占据区位优势


不同于市场上大多数只有居住功能的企业公寓,润家乐璟东景生活社区是集社交、娱乐、运动、休闲、餐饮、租住生活于一体的综合型生活服务大社区。近10万平方米的社区自带2万平方米商业,可一站式满足园区内员工生活多重需求。


(2)集舒适性、规范化、安全性于一体


房型:乐璟通过再改造,改变了原有租住形态,开发出4人、6人集宿型房间,涵盖单身白领公寓、家庭型公寓等产品,满足了不同群体的多样化租住需求。


安全标准:乐璟通过再改建后,将社区整体安全系数提升至国家住房安全标准。为提升社区整体消防安全系数,社区在每个房间都安装独立的消防烟感传感器,以及室外大型消防水箱,将火灾隐患降至最低。此外,社区还采用先进的电子门锁作为入户门锁,楼层楼道配备全景监控系统,并由专职人员负责楼道安全检查。


管理制度:既有服务也有管理是乐璟提倡的运营模式。乐璟能够与企业形成互动,制定人性化的管理制度,为企业及政府人口管理提供辅助。


微信图片_20200715235226.png


03

产业生态跨界者:丰乐公寓


有从房地产业杀入蓝领公寓的,有从酒店业杀入蓝领公寓的,也有从快递业杀入蓝领公寓的,而丰乐公寓就是这样一个跨界者。


丰乐公寓是快递巨头顺丰集团旗下的长租公寓品牌。公开资料显示,“丰乐公寓”是顺丰自有品牌的人才公寓。其归属的“深圳市丰乐物业有限公司”成立于2017年10月,由顺丰集团控股,主要从事蓝领公寓产品的研发、建设和运营。目前,“丰乐公寓”已在北京、杭州、西安、深圳、广州、上海、东莞等前期13个城市开展试点项目并投入运营。


丰乐公寓官方简介显示,预计接下来3年,丰乐公寓将在全国40多个大城市内拥有超过50家直营门店,解决5万多个顺丰集团内部和外部基层员工的住宿问题。据知情人透露,顺丰并未在名称上刻意区分员工宿舍和对外开放的公寓,目前统称为丰乐公寓。但在实际管理方面,两者是独立的。据测算,顺丰在开发丰乐公寓前,就一直租赁现有物业作为员工宿舍,每年投入相当可观。然而,在自己开发公寓产品后,尽管付出了装修、运营、管理各项投入,依然能节省不少成本,还能开发新的业务。


2020年初,深圳市丰乐公寓管理有限公司宣布对“丰乐家”与“丰乐找房”两条产品线进行创新转型,将借助大数据技术及资源整合优势,赋能蓝领公寓产业,为其全产业生态链探索最佳解决方案。在发布会上,丰乐宣布将带来标准制定、技术提供、数据链接等3方面服务,全力扶持、服务好各类型合作伙伴,包括代理商、加盟商等,创新转型为全产业链各合作伙伴的“服务生”。


未来丰乐将打通丰巢、丰修、丰E足食、丰能等顺丰生态链资源,在为住户提供更加便利、完备配套的同时,还可以为业主提高非租金收入的比例。丰乐将基于丰富的管理经验,不断更新“丰乐家”公寓管理手册,研发管家培训基础教程,无偿提供给所有丰乐伙伴。



丰乐公寓特色:


(1)房屋配套齐全、专业管家式服务


“丰乐公寓”采用酒店式管理模式,现代化的住宿环境,每一个房间配备上下床铺,房型分为4人间、6人间、8人间,均为精装修、独立卫浴,公寓配备被褥、电视、冰箱、洗衣机、热水器、饮水机以及储物柜、智能门锁等,拎包即住。还有24小时保安和保洁服务,配备公共活动室。


(2)服务内部员工、综合评价优惠费用


按照相关规则,顺丰将依据一线员工工龄、收入、行政分等对申请居住员工进行评分排名,排名靠前者可优先入住。






探索并展望——

蓝领公寓的阻碍与发展路径


根据上文,尽管蓝领公寓行业满足了种种发展所需的必备条件,但潜在仍存很多阻碍与瓶颈。无论是已涉足多年的“老玩家”,还是跃跃欲试准备进场的“新玩家”,对这一行业都应有清醒的认识。


01

未来的问题与阻碍


1、政策上的合法合规性影响前期投入及后期维护成本


业内人士分析指出,蓝领公寓最大的阻碍,首先来自于相关政策不够完善,行业合法、合规性尚存质疑。当前,除了已出台相关蓝领公寓发展指导意见的城市外,各城市关于群租政策的界定及监管力度不同,其合法合规性也存在不确定性。目前国内仍未出台一份统一的关于蓝领公寓合法化的政策性文件,导致这一行业在实际执行层面存在诸多问题。


此外,蓝领公寓在设计及运营过程中,由于缺乏行业设计规范和消防专项法规指导,也存在一定隐患。很多蓝领公寓在实际开发过程中大多按照酒店设计、报批。但不同类型的物业其消防设置及验收标准不同,这些问题都会影响到项目的前期投入成本及后期运营维护成本。


2、人员流动大对多样化配套发展的要求较高


(1)居住人员多,流动性高。由于蓝领公寓租住的人员多,背景复杂,流动性高,因此对运营管理的要求就更高。特别是在安防方面,硬件设施的改造、配备及系统化管理的水准都是重点要求。


(2)注意成本需求平衡点。对于蓝领群体来说,价格是个体或企业关注的重点之一。所以蓝领公寓需要在产品设计、物业获取等方面注意成本,尽量确保单价在蓝领群体以及企业的可接受范围之内。蓝领公寓运营商要在价格和便捷舒适之间寻求平衡。


(3)产品线能否满足新蓝领多样化需求。未来,蓝领公寓需要实现产品多元化,以更好地满足蓝领以及新蓝领人群的租房需求。上海市房地产科学研究院副院长严荣曾表示,蓝领职工可能是单身的80后、90后,也可能是拖家带口的,个体需求差异很大。同时,蓝领人员流动性很大,今天可能还是流水线上的工人,明天可能就是快递外卖小哥,因此单一模式供应肯定无法满足蓝领们多变的居住需求。


02

初探蓝领公寓未来发展路径


1、获客成本低,竞争占优势


由于蓝领公寓主要针对B端客户,因此能够获得众多企业客户资源的公寓产品无疑能更如鱼得水。例如开在工业园区内的蓝领公寓运营机构,直接面向园区企业,获客成本低且竞争不大;再如企业本身就是产业链中心节点,连接着众多供应端和需求端客户,这类企业发展蓝领公寓也具备先天优势。

此外,针对特定行业及人群的蓝领公寓企业在开发和运营上也会比较有优势。例如专门针对餐饮、物流、月嫂保洁等行业的蓝领公寓,可以根据特定行业人员相同的行业特征,在产品上提供更有针对性的定制化服务,质量会更高。


2、综合发展回归服务本质


蓝领公寓未来怎么走?新起点公寓创始人孙文利曾指出,蓝领公寓行业未来只在两个层面有更好的出路。


第一,从供应端的角度来说,整个蓝领公寓是资产的解决方案,是一家资产运营管理公司的一个分支或者一个部门。


第二,从客户端的角度来说,蓝领公寓相当于蓝领服务公司的蓝领住宿,而这家蓝领服务公司可以提供蓝领的综合解决方案,比如可以发工资、做金融、招聘等都可以解决。


但无论向哪个方向发展,孙文利称,蓝领公寓核心的任务仍旧是做好自己的企业。简单来说,只要企业能够有相对稳定的状态,以及相对比较好的盈利,那么,剩下的就交给市场。