穿行在至暗时刻的商业不动产,是时候来一次行业大研讨了!

作者:韩玮烨来源:地产资管网(ID:thefutureX)

历史往往是由一些不经意的小波澜引起的。


2020年1月从武汉海鲜市场流传出来的新冠病毒,导致全球经济停摆。受影响首当其冲的是关乎民众日常的商业零售业。


商场关门!

电影院关门!

餐饮严重失血!

酒店业惨淡维持!

民宿业需要推倒重来!


活在当下,不仅需要技能,更需要勇气和毅力。


如果把当下放在历史长河中,庚子年这场突如其来的天灾着实加速了商业不动产积蓄已久的本质性改变。


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全行业数字化转型:由表及里


疫情加速了商业不动产的数字化转型,但睿和智库通过几次行业讨论和调研后发现,多数企业的数字化转型都停留在营销和中台搭建层面。


真正的数字化转型,是基于物联网技术,将设备联网、联网的设备数据,汇集在一个平台上,在平台上形成生态,利用数据创造价值,向服务转型。在这一过程中,新产品、新流程与新的组织架构形式,是最重要的三个要素。


其中,新产品是指通过在传统产品上增加嵌入式系统、处理功能、通讯功能等,在形成产品体系后,通过物联网传感、通讯技术,让业务流程自动发起、自动执行;新流程是指通过软件,使系统自动抛出事件,人工来处理抛出的事件,并最终实现全自动化;而新组织是整个商业领域数字化转型的核心。


也就是说,商业地产数字化转型,并不是技术转型,也不仅仅是将某个应用或业务数字化,而是改变了整个客户驱动战略和运营方式,进而牵涉各个部门的整个组织架构上的变革


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资管逻辑强化:物管、商管、资管逐渐融合


物管、商管、资管这三大要素,分别对应商业地产的三个属性——地产属性、商业属性、资本属性。商业地产首先是建筑,要点是资金、成本和投资回收周期,在资管闭环中,专注投与退。其次是生财的工具,要点是运营,在资管闭环中,专注于管。最后才是资本属性,要点是金融工具,专注于融和退。


按照资管逻辑,物管、商管、资管在同一个商业项目中,应该既交融又互相影响,这也是商业地产资管操作困难度、复杂度较高的原因。


然而,此前的很多年,这三大要素都是各自为政。直到一场疫情,全部打通。


受场地封闭影响,商业地产在防控疫情、消杀病毒方面,带给物管的压力格外大。安全性将物管能力,推向台前,成为了商业地产保值的第一道防线。生命健康安全无忧后,才是商管品牌管理、招商资源、租约管理、营销管理等方面工作,最后才是依靠金融工具,完成资产证券化,使资产持续升值并实现项目退出的过程。


睿和智库认为,物管就像第一道防线,商管是物管与资管间的具备双向优化功能的桥梁,而资管是商业地产最终实现金融市场证券化的手段。简单来说,商业不动产资管,关注的是涵盖资产全生命周期的全价值链条,商管注重的是运营环节,而物管则是在此次疫情下从幕后被推到台前的最基础的环节。


未来,无论商业地产资管的哪一方,都应加强风险意识,关注资产的保值、运营管理和融资其中包含几个方面:


1、应更注重地产资产相关的运营管理能力、系统化的运作能力等软实力附加值。


2、应更关注金融产品本身的风险容纳和消化机制。若在产品结构设计时盲目追求融资规模,杠杆过高,必将缺乏必要的弹性空间,十分脆弱。


3、应高度重视金融产品中与形势变化、不可抗力相关的条款。


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行业众盼REITs开闸


对于中国基础设施领域公募REITs试点正式起步这一动作,睿和智库针对商业地产,给出了自己的建议:


1、具备长期持有价值的优质底层资产:REITs的收益主要来源于租金收入和物业升值,因此选择能够实现持续稳定现金流且具备较强发展潜力和抗风险能力的优质物业作为底层资产,是REITs发行的核心前提。其中,国内一线和部分新一线城市核心地段的核心型物业和由于资源错配而被低估的核心增益型物业,具有持续稳定的收益预期,会成为市场投资者的首要选择。


2、投资回报在年均可分配收益率6%以上:国内REITs试点在收益分配方面与国际保持一致,即:要求每年收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。按照REITs的可分配收益率与国债利率呈强相关关系,2020年5月中国十年期国债收益率为2.68%,以此推算国内REITs的年均可分配收益率应达到6.68%左右,才能更好地吸引市场投资者的关注。


此外,在REITs产品的资本资产运作方面,企业还应从以下3个方面入手:1)合理利用财务杠杆,构建灵活稳健的资本运作机制。2)持续优化存量运营效率,提升租金回报水平。3)通过数字化等创新手段,为项目释放新动能。


不动产资管时代渐行渐近,与日益旺盛的资产管理需求相比,市面上可投资的产品种类十分有限。REITs作为一种收益风险比、较高稳定红利分配、与股债关联度较低的长期投资工具,在为投资者提供新投资渠道的同时,也可较好地分散投资风险,因而未来将成为投资者的主流投资标的之一。


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预   告


尽管疫情仍有卷土重来之势,但大家心知肚明,商业地产绝不会就此死掉。


世界上,本就没有一种商业模式可以永存。


只是在变革的当下,我们能否想得明白。


2020年9月4日,除了上述文中观点之外,我们将带来更多问题:


1、疫情下全国三四线购物中心发展困境;

2、店铺数字化业态转型对传统商业购物中心的冲击;

3、大型城市商业综合体中连锁商超经营模式是否还能持续;

4、私域流量、微商能否成为未来商业地产救命稻草;

……


我们不见不散!


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