星盛商管年内二次申请港股上市,失败后的挽回?

作者:陈剑誉来源:地产资管网(ID:thefutureX)

7月20日,星盛商业管理股份有限公司(下称“星盛商管”)再次向港交所递交招股书,申请主板上市。


当看到这条新闻时,睿和智库以为自己“眼花”了。记忆中,星盛商管早在今年1月17日,就曾出现在港交所上市聆讯申请名单中,为何突然又在7月份再次递交申请。


查阅相关资料后,睿和智库发现,事实上,星盛商管在1月份向港交所递交的上市申请,根本未能通过上市聆讯过程,而当时递交的招股书也已经失效。此次再次递交招股书,显然是失败后的挽回之举。


市场人士分析认为,1年间,星盛商管先后经历了新三板摘牌、赴港IPO失败、迅速二次递交上市申请。一连串动作,不仅证明了星盛商管对上市的渴求,更似乎从侧面印证了企业背后暗藏的问题——营收过度依赖母公司、布局失当导致流动性差……


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重仓大湾区布局失当

流动性困境渐显


公开资料显示,星盛商管前身是隶属于星河控股商业板块的星河商置,而星河商置曾于2016年12月在新三板挂牌上市,2019年8月摘牌。对于从新三板IPO到港交所IPO,星盛商管在今年1月递交的招股书中解释为想要更方便地接触国际投资者及全球市场。


据了解,星河控股的商业板块起始于深圳福田星河。截至2019年9月,星盛商管管理的项目合计共38个购物中心及商业综合体,覆盖中国16个城市,其中21个项目位于大湾区(15个位于深圳)、6个位于长三角地区、4个位于华中地区。可以看出,星盛商管几乎是扎根在大湾区。

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根据中指院相关数据,截至2019年9月,按深圳市运营中的购物中心数量计算,星盛商管所管理的项目数量排名第一;按深圳市购物中心的运营面积计算,星盛商管所管理的项目运营面积排名第三。


尽管大湾区的项目为星盛商管带来大量收入,但过于集中的布局,也会造成高毛利率持续性的隐患。


有媒体报道,星盛商管在第二次最新递交的招股书中表示,“由于我们继续扩展至其他地区(包括较低线城市),我们于该等地区项目的盈利能力可能逊于深圳的项目,在有关情况下我们的整体毛利率可能下降。”


此外,市场分析人士还指出,过于集中的布局从长远来看,受区域政策及经济影响,会对企业的现金流产生较大影响,这也是星盛商管开始向宁乡、南昌等三四线城市扩张的根本原因。


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过度依赖母公司

独立第三方业务营收仅占10%


与所有的地产系物业公司类似,星盛商管目前所管理的物业项目严重依赖于其母公司——星河控股。


截至2019年9月,星盛商管来源于星河控股的物业项目25个,占全部在管物业数目的65.79%;来源于星河控股的合约面积164万平方米,占全部合约面积的42.84%;来源于星河控股的营业收入2.56亿,占全部收入的88.61%。

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目前星盛商管已贡献收入的在管面积约为234.68万平方米,来自星河控股的在管面积为92.32万平方米,占比39.34%,而来自星河控股的收入占比达到88.61%,收入与在管面积剪刀差达到49.27%。


也就是说,尽管独立第三方物业项目面积占比过半,但营收占比却一直在10%左右徘徊。


对此,公司解释为由于第三方物业项目主要为品牌及管理输出模式,仅自业主收取按预先协定的百分比计算的收入或利润,而不自租户收取费用。


03

母公司系贡献收入占比高达90%

二次递交招股书急迫撇清关系


据招股书显示,目前星盛商管主要有三大业务模式:委托管理服务模式,该模式下公司向业主和租户收取费用,并承担所有日常运营成本;品牌及管理输出服务模式,该模式下仅向业主收取费用,只需要承担管理人员的成本;整租服务模式,该模式下公司向租户收取租金,在承担所有日常运营成本之外还要额外付出租赁商场的租金成本。


从具体的业务服务内容上看,星盛商管的主要业务构成包括定位、建筑咨询及租户招揽服务;运营管理服务;物业租赁服务;增值服务等四类。


而从收入构成来看,四大细分业务中,运营管理服务为公司的核心业务,占比达到70%以上;其次是增值业务,占比约为16.12%。物业租赁服务收入规模较小,原因在于公司目前整租业务模式并不是核心业务模式,仅有一个管理项目为整租业务模式。

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睿和智库注意到,目前星盛商管在管商业项目38个。其中,已运营且已贡献收入的项目18个,未开始运营但已贡献收入的项目10个,未开始运营且未贡献收入的项目10个。此外,目前尚在推进的签约项目4个。


在营收上,2017年、2018年、2019年前9月,星盛商管营业收入分别为2.78亿、3.28亿、2.89亿,净利润分别为5040万、8510万、8370万。


星盛商管2019年在管商业面积约为287万平方米,贡献收入约为3.87亿,贡献毛利润2亿,单位面积贡献收入134.73万,单位面积贡献毛利润69.69万。


特别需要注意的是,以上收入中的绝大部分来自于其控股股东——星河控股,甚至连物业单位面积的毛利润也主要来自于星河控股。


由此可见,现阶段星盛商管的增长主要来自于两方面:一是物业项目数量上的增长,包括星河控股新增的商业投资项目,以及通过收并购、整租、品牌输出等模式获取的第三方存量项目;二是收费价格上的增长,如通过提高租金水平和出租率,带来单位面积收入上的增长。


显然,对于地产系商业物管公司来说,无论是上述哪一方面的增长,都与其控股股东——星河控股有关。


有媒体报道,星盛商管最新递交的招股书中显示,截至2020年4月底,星盛商管45个项目中有30个项目来自大股东星河控股方面,合约面积约125.6万平方米,占总合约面积的44.5%。营收方面,2017-2019年间,星河控股及其联系人贡献的收入在星盛商管收入中占比分别达到90.2%、88.4%、89.5%。截至2020年4月末,该占比为85.4%。


也兴许是为此,招股书中还有另外一段“声明”:“我们与星河控股及其联系人拥有密切业务关系,乃由于我们的专业技能及服务能力持续满足彼等对品质的高要求。因此,星河控股及其联系人开发或拥有的物业一直为我们稳定的收入来源。”


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