探访北京悦樘公寓:揭秘景瑞重资产公寓存活之道

作者:陈剑誉来源:地产资管网(ID:thefutureX)

悦樘公寓作为景瑞控股(1862.HK)业务平台景瑞不动产旗下的长租公寓品牌,目前已在上海、北京、杭州、苏州四城核心区域布局11家在营公寓。


悦樘公寓的业态,分为臻选系和悦樘系两类,前者定位轻奢公寓,专为追求品质生活的城市高端精英人群打造,后者定位都市公寓,专为都市快节奏生活的中高端白领人群打造。


与通常公寓企业选择轻中资产模式进行快速规模扩张不同,景瑞不动产提出的是“重资产、全链条、全周期管理的机构化长租公寓机制”,简而言之,景瑞不动产选择的是“重资产模式”,通过重资产持有,长期经营运营物业,持续获得物业增值带来收益。


对于未来,景瑞不动产更是希望“未来3年以上海、北京为主,以重资产模式为前提,实现资产管理规模达到200亿,努力进入中国长租公寓重资产领域的头部梯队。”


景瑞不动产的“重资产公寓模式”到底是如何进行的,近期睿和智库走访了其公司在北京的第一个公寓项目——悦樘公寓臻选北京燕莎店,为读者一探究竟。


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基本情况



名称:悦樘公寓臻选北京燕莎店(三全公寓)

地址:北京市朝阳区麦子店街38号

开业时间:2017年10月

建筑面积:总占地面积为1万平方米,总建筑面积为5.4万平方米。

周边/交通:位于风景秀丽的亮马河南岸,坐落于大使馆、五星级饭店和高档购物、娱乐场所云集的燕莎商圈,交通方便,紧挨东三环,距离十号线地铁站亮马桥约5分钟路程。

建筑历史:1998年由日本Kyu Eikan Group开发的服务式公寓。

楼层详情:整体包括三栋主楼,每栋28层,由设有餐厅及娱乐设施的地面三层会所连为一体。共有318个公寓单位,其面积介乎33平方米至225平方米不等。

公寓户型:每层楼为两梯四户,ABCD四个户型,户型面积介于110-127平米之间,都为两居室,但朝向不太一样,主力户型为127平米两居室。

服务设施配套:公寓设施配套(会所、健身房、游泳池、网球场、便利店、餐厅、停车场、儿童娱乐场、桑拿房、阅览室、美容沙龙、多功能厅、壁球室、台球室、会议室、酒吧、高尔夫模拟器、体操房等),服务配套(酒店式客房服务、24小时维修服务、24小时保安、24小时前台服务、家政服务、购物班车、邮政服务、洗衣服务等)


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获取方式



2017年9月,景瑞不动产以股权形式收购60个三全公寓单位,对价6.425亿,同时以物业形式收购120个公寓单位、停车场及俱乐部,总对价6.2979亿。该项目收购的总成本约为12.72亿人民币。


对于此次收购的原由,景瑞控股在相关公告中曾解释,1、集团拓展业务至北京,拓宽业务和地区范围;2、该项目物业价格优惠,预期北京及该地区物业的价值将增值。


景瑞不动产收购后,并未对三全公寓进行大幅改动,仅对其中12套两居室公寓进行改造,将两居室改造为一居室或大开间,以提高入住率,其他公寓房间未进行大改造,延用前期的家具,有少量的电器更换。室外公共部分以及外立面等未进行装修改动。



客户定位



公寓所处位置为大使馆区,环境位置比较优越,外国居民较多。公寓客户定位相对高端,主要为外企高管,加上原开发企业为日资企业,公寓初始设计风格和配套主要针对日本客户,长期以来受日本企业及客户的认可度高,所以目前公寓大部分为日本客户,少量本土高端客户。本次疫情中,客户影响并不是很大,因为在疫情期间回日本的客户并不多。



租金水平



公寓主要针对日本客户等高端客户群,公寓定价较贵,目前单个主力型2居室价格在3.5万/月左右(租金包含物业管理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周一次房间打扫)。而睿和智库调研周边普通住宅,发现目前周边2居室的普通住宅月租金在2万左右,显然公寓价格高出普通住宅租赁价格不少。


租期方面,目前三全公寓签约租期最短一个月最长一年,同时根据付租方式租金折扣力度有差别,一次性付租时间长,优惠力度较大。


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竞品情况



竞品方面,三全公寓位于亮马河南岸的大使馆区,属于燕莎商圈,五星级饭店、高档购物、娱乐场所云集,外国人相对比较聚集,同区域的精品公寓较多。睿和智库走访时发现,项目周边2-3公里就有宝塔远洋公馆、亮马河公寓、凯宾斯基公寓、橡树公馆、华熙国际公寓、光明公寓。竞品公寓定位均为高端客户,配套差异不大,租金水平也相对趋同。

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运营管理



目前三全公寓运营管理团队共17人,包括客房部、工程部、销售部,主要负责招租管理,以及室内的保洁和物业工程,公共区域的保洁、工程由外部物业公司负责。其中,招租环节采用中介渠道招租,主打日本客户,通过中介对接,签约主体大都为日本企业,入住客人为日企高管及其家庭成员。


三全公寓为收购项目,收购之前即为在租公寓,收购后公司延续收购前的客户定位,仅对少量公寓房间进行改造,公寓整体变动不大,所以公寓运营爬坡期较短,景瑞不动产团队接手前,公寓入住率为70%,之后入住率不断提升,最高达到93%,目前因疫情影响,外企客户存在到期和工作调动的变化,入住率为90%。


此外,景瑞不动产完成收购三全公寓后,采用资产证券化形式进行了融资操作。2018年3月,“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”发行规模7.2亿元(优先级6.84亿,次级0.36亿),发行利率6.6%,期限12年(3+3+3+3年),成为北京首单长租公寓CMBS。


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从运营层面来看,三全公寓存在少许不足。三全公寓整体共300多套公寓房间,公司仅拥有其中180多套公寓、停车场及商业部分产权,剩余120套属于其他小业主,该120套公寓穿插于不同楼层,由此也导致公寓管理上存在一定障碍,比如公寓的品牌标识。



经营分析



根据睿和智库的初步测算,三全公寓的整体盈利情况较好,项目租售比高于北京市场的平均水平


具体来看,收入方面,三全公寓改造后经营公寓共有194套,平均出租率在90%以上,每个月租金收入在430-440万左右,最高达到460万,其他商业出租和车库等收入规模在20万左右,项目年营运收入规模约为5520万。


02

总 结



在重资产型的公寓产品中,大多都是先收购核心城市核心区域物业,改造再装修而成,原物业状态也会对改造装修有一定限制,所以该类产品大都会定位于中高端公寓,通过提供专业化的管理和服务获得溢价,以提高公寓的运营利润。


而在核心城市中,通常物业资产价格较高,而租售比较低,所以收购的物业资产无疑将面临投资回报率低的问题。


在《商业不动产资本化率调查研究》中,戴德梁行提供的数据显示,2019年北京商办公寓资本化率为4.1%-4.9%。在三全公寓案例中,收购价格12.72亿,年经营收入规模约为5520万,考虑三全公寓实现了较好的经营管理水平,睿和智库预计三全公寓的资本化率接近2019年北京商办公寓资本化率的平均水平,显然还是要低于房地产企业的市场融资成本。


显然,对于重资产公寓的投资方来说,通过经营利润来获得回报并不经济。项目在后期退出过程中获得的增值溢价,才是投资方期望的主要收益来源。


或许可以说,在产品经营能力之外,投资能力才是重资产型公寓企业的核心能力。