存量市场下,装配式装修从幕后走向台前

作者:向宠来源:地产资管网(ID:thefutureX)

兴证研究在其最新一期《装配式装修行业深度研究报告》中预测:到2025年,我国装配式装修市场规模将达到6327亿元,年化复合增速为38.26%。


这组数值,乍看或许觉得过于乐观,但回首装配式装修国内5年发展历程,会发现,无论从政策、市场还是企业产品研发等专业度上,表现都足够优秀。


2015年

装配式装修开始在国内起步并逐步普及。


2017年3月

住建部下发了《“十三五”装配式建筑行动方案》以及配套管理办法等三大文件,明确2020年前全国装配式装修建筑占新建比例15%以上,其中重点推进地区需达到20%。


2018年

北京、湖南、广东、广西、海南等地,陆续出台装配式发展规划,这一年被称为中国装配式装修发展“元年”,并直接驱动了2019年行业急速发展。


在政策利好与市场良性竞争下,不少装配式装修企业将重心放在产品技术研发上,不仅推动了这一细分装修领域的发展,更构建了核心竞争力。其中,上海品宅装饰科技作为装配式装修领域内备受关注的内装产品集成服务商,就一直致力技术研发和部品生产,至今已累计获取60多项专利。


1.jpg


在品宅看来,装配式装修的核心是自洽、他洽和续洽,其底层思维与传统装修大不相同,前者是站在建筑的视角看装配,而后者是站在材料的视角看装修,出发点不同,结果完全不同。


为了更深入了解装配式装修背后蕴含的底层逻辑和技术含量,《地产资管网》编辑采访了上海品宅装饰科技有限公司CEO向宠,听他讲讲行业和企业。


5.jpg

存量资产改造和酒店翻新是巨大市场


Q

睿问:装配式装修这一细分领域在国内已历经5年发展,您如何看待当前的市场情况?这一细分的市场需求从哪里找?

总:以上海市场为例,装配式装修市场主要分为几个部分:

  • 一是上海市由政府主导整体开发的廉租房等保障性住房市场,为刚毕业的年轻人解决租房问题,这部分体量很大

  • 二是上海招拍挂住宅用地时,每个地块内要求标配一定比例的租赁住房部分,当这部分投入成本过高时,开发商地块内剩余可销售的利润就会被摊平,因此,很多开发商都想找一体式的装配式装修企业,尽量降低这部分租赁住房的成本,这也是一部分市场

  • 三是有一些地段很好但户型较小的住宅,比如70平方米左右,卖不上去价格,于是就在精装修验收后,将相邻户型打通,变成140平方米的高端大户型,这部分也是一个巨大的市场。


Q

睿问:现在市场竞争大吗?细分领域市场会不会不好做?

总:装配式装修比较复杂,整个供应链比较长,牵涉的行业也比较多,比如上游生产制造、代工产品商,到中游交付,再到下游服务组成,因为各家企业处于供应链的位置不同,下沉的领域差异较大,客户群体也不同,反正模糊了市场竞争的焦点。


也就是说,乍看很多企业都在做装配式装修这个领域,但实际上业务是错开的,赛道不同,恶意竞争的情形反而比较少。


Q

睿问:品宅是如何挑选客户的?有自己的市场偏好吗?

总:我们目标比较明确,还是倾向选择国企、央企和有实力的行业龙头企业。比如招商蛇口,这一家企业仅在深圳就有很多资产,再如中粮大悦城、中海等,这些企业旗下的酒店、公寓等产品都是我们的潜在市场。


我们希望合作的企业是,最好是对方持有资产,我们通过装配式装修对存量建筑进行改造达到盘活的目的,举例来说我们合作过的景瑞不动产,他们自持重资产,我们负责装配式改造,助力他们实现退出盈利。可以说,基本市面上主流的公寓,我们都合作过。


Q

睿问:未来,品宅除了做住宅、公寓,还有其他拓展计划吗?还看好哪块市场?

总:今年我们最大的希望,是在住宅公寓外,把酒店业务做好。


我们研究过,酒店产品对于装配式装修来说,是一个很大也很成熟的市场,而且在标准化方面有很强的示范意义。比如如家,它的6000余间门店中,每年至少有几百间需要翻新,无论是局部翻新,还是完全翻新,都是一个巨大的市场。而且,因为酒店户型比较相似,产品格局雷同,可以更好地利用标准化进行装配。我们自己研发生产的近千个部品部件,放在相似的产品中,实际批量用到的可能只需要几十个,这种稳定的可以重复利用的产品构成,会极大降低使用成本。


我们计算过,当前我国酒店连锁率只有20%,随着市场成熟,连锁率提升,对于标准的装配式装修的需求量是巨大的,未来我们将主攻这一市场。


9.jpg


坚持强调装配技术含量的建筑视角


Q

睿问:据我们所知,品宅多年一直专攻住宅和公寓市场,这是为什么?是因为写字楼办公产品不好做吗?

总:(笑)恰恰相反。写字楼是最好做的,核心技术含量低,对于装配式装修来说没有借鉴意义。


写字楼办公其实我理解的就是“玻璃盒子”乱盖。写字楼的毛坯和住宅毛坯完全不同,大部分办公写字楼是个打通的开敞空间,架空、地板、空调系统都已齐备,只要用玻璃隔断进行分户就可以了,根本不能算毛坯性质,装配式装修进场后能做的实在有限。可以说,写字楼办公产品在装配上弱化了技术创新,更多强调的是建材供应链的整合。


住宅和公寓就完全不同,户型不同,从分户墙到饰面,从地面到顶,再到厨房、卫生间的管线,采用的部件特别多,每一处都需要定制化排列组合。


Q

睿问:您刚才提到核心技术含量,能具体解释一下吗?

总:我们自己有个概念,叫“自洽”、“他洽”和“续洽”。


自洽是指装配式装修必须严丝合缝,紧密咬合,而非简单的材料拼凑,这本身就是技术含量的体现。


他洽是指装配式内装要与建筑融合,而非孤立存在的,它要适应各种建筑产品的结构,无论是新建筑、老建筑,还是钢结构、木结构。


续洽是指使用期期间的更新维护,需要能一直满足使用。


这三点,我认为是装配式装修行业中的技术核心,也可以说是理念。


Q

睿问:那具体体现在产品部件上呢?

总:我们在刚起步时,也走过一些弯路,后来才意识到要重视技术,只有技术才能令我们实现高品质、高效率、低成本。于是,4年前,我们开始自己生产模具,做产品研发,又花时间构建品牌,形成我们自己的供应链。


今年我们也会在产品研发和测试搭建方面,投入一千万。我们自己有研发和展示基地,未来想依靠科技创新,延伸服务,把装配式装修做成“产品+服务”的概念,这样既能达成产品标准化,服务也能相对标准化。


Q

睿问:也就是从技术出发去做装配?而不是普通的建材装修逻辑?

向总:其实不是从技术出发去做装配,我们一直强调我们的底层思维是从建筑的视角出发,站在客户与建筑的视角去看装配,而不是站在建材材料的视角出发去做装配。思维的差异,导致做出来的东西完全不同。


12.jpg

提早进入开发链条获取绝对优势

Q

睿问:现在从事装配式装修的企业比较多,品宅的优势有哪些呢?

总:这点要先说装配式装修与普通装修相比的优势。装配式装修能够在链条的各个环节中节省人工、建材成本,并有效缩短工期,本身就具有较大优势。


而品宅的优势则在于,我们在拥有上述行业优势的基础上,还有设计和技术方面的优势,这决定了我们能拥有更高的话语权。比如我们想和酒店合作,我们就可以在产品部件的研发环节进行渗透,而不是从施工卖材料开始。在与酒店商定客房标准时,我们可以将产品和科技植入他们的标准化中,待产品部件完成后,我们就进入了他们的集采库。未来,一旦这个连锁酒店再需要装配式装修,我们就是他们的首选供应商。


Q

睿问:就等于提早参与进整个链条中?

总:是的,打个比方,如果将整个开发或者建造的链条比喻成一天的24小时,那么,大多数企业都是下午的时间才进入,但我们在早上就进入了。相当于把种子种下,提早植入,避开与别人的竞争,到了收割的时候,自然有优势。


Q

睿问:那么多个装配部件,全部实行标准化会不会很难?

总:也不是部件标准化,我们一共生产研发了近千个部件,标准化的运用主要体现在排列组合上。


外界对装配式装修有个误区,认为所有空间都是同一个装修方法,才叫标准化。但其实我们每个户型都需要去实地测量数据,我们设计的前提就是标准化的运用,也就是基于我们研发的标准化部件,讨论用什么方式,怎样去排列组合,最终能达到什么效果。这样在人效、成本、时间上,都能够缩短或者减少50%。这才是我们所说的标准化的优势,也是未来我们仍然需要持续改进的地方。


我仍然相信,这个细分市场我们还能做得更好。