电商爆发式增长“引爆”物流地产,华东最香

作者:李莹来源:地产资管网(ID:thefutureX)

一方面是电商爆发式增长对物流仓储需求的推动,一方面是《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》等相关政策红利不断出现,种种作用下,物流地产已成为各路资本争相进入的新兴不动产领域。


在高力国际发布的《物流仓储租金地图2.0版》报告中,将全国33个热点城市分为华东、华北、华南、华西4个板块,分别从供应量、出租率、净有效租金等维度,作出数据统计,以展示当下我国物流地产行业发展现状,为企业与资本方寻求项目,提供借鉴。


Part1 电商爆发催生巨大物流仓储需求


据《2020-2026年中国仓库行业市场运营模式及竞争策略研究报告》显示,近4年全国实物商品网上零售额复合增速为27.33%,近10年全国快递业务量复合增速为42.36%。2019年实物商品网上零售额为8.52万亿,快递共635.23亿件,中国已成为全球最大的快递市场。同时,电商的爆发式增长推动了物流仓储需求的提升。


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数据显示,尽管我国近年来仓储业的固定资产投资额始终维持在高位,并且多数时间增速高于全社会固定资产投资额增速,但人均物流面积与发达国家相比,仍然存在差距。


全国2019年仓储业固定资产投资完成额为6246亿元,园区数量2015-2018年复合增速达10.6%,截止2018年全国营业性通用仓库面积为10.6亿平方米、物流园数量达1638个,物流地产行业不断发展。然而,我国人均物流地产面积仍然有限,仅为0.7平方米/人,与日本(4平方米/人)和美国(3.7平方米/人)存在较大的差距。


也就是说作为全球最大的快递市场,中国物流地产仍有较大的发展空间。


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Part2 资本大量流入物流地产项目


面对巨大市场,物流地产商纷纷入局并拼命扩张。据《2020-2026年中国仓库行业市场运营模式及竞争策略研究报告》显示,2019年物流地产行业TOP5排名分别为普洛斯、万纬、宇培、嘉民、易商,市占率分别为30.7%、7.3%、5.6%、5.3%和5.2%。此外,CNPP品牌数据研究此前也发布了我国物流地产企业十强榜单,除了上述普洛斯、万纬、嘉民、易商外,还涵盖了京东物流、菜鸟物流、苏宁物流等以电商起家的物流地产企业。


市场分析人士指出,从上榜物流地产企业的发展路径可以得出结论:拿地、融资和招商能力,已成为物流地产商三大核心竞争力。


●   高标仓的建设离不开对土地的需求,特别是在政府对工矿仓储用地有着诸多限制的情况下,拿地能力对于物流地产企业的发展至关重要。


●   物流地产虽属资金密集型产业,但投资回报周期长。如何盘活资产、如何获得大量资金也是考验物流地产商的一大指标。


●   另物流地产依靠租金和管理收入获利,空置率的高低决定了利润,对招商能力也提出了较高要求。


睿和智库注意到,经济内循环下电子商务爆发式发展,极大催生了物流地产市场需求,敏锐的资本方也迅速察觉到了这一市场,不仅越来越多资本流入这一领域,提高了市场活力。同时,部分开始自建仓储的终端用户逐渐开放股权合作,也为投资人提供了新的机会。


业内人士称,无论是物流地产商还是资本方,在考察某个物流资产项目前,首先应先研究当地产业发展规律、区域经济水平、租赁市场情况等,才能获取更多未来发展机遇。


Part3 华东华北仓储租赁市场最热


高力国际产业及工业地产华东区董事王少华和华北区董事吴涛纷纷认为,电商企业的快速扩张拉动了消费市场规模增长,从而带动物流地产需求,这早已是业内公认的现状。


特别是在近年来消费市场下沉,商家开始把物流网络布局到三、四线城市乃至农村以满足“当日达”等需求,相当于激活了全国相当大面积的物流地产版图。这就为物流地产企业及资本方寻求新兴地区进入,带来了机遇与挑战。


日前,高力国际发布《物流仓储租金地图2.0版》,统计数据显示,33个热点城市,截至2020年上半年总供应量超过6000万平方米,每年保持稳定增长。平均净有效租金1.06元/平方米/天,租金同比略有下滑,主要由于核心城市土地供应愈发收紧,新增供应主要位于非核心区域从而租金报价较低。全国总出租率85%,长期处于高位水平,显示物流地产板块稳健的需求。


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全国版图中,华东区域是热门租赁市场。总供应量达到2401万平方米,预计未来半年新增357万平方米,出租率达到86%,净有效租金达到1.14元/平方米/天。


其中,杭州、嘉兴和太仓是华东区域的热门城市。杭州净有效租金最高达到1.07元/平方米/天;嘉兴的总供应量最多达到200万平方米,预计未来半年新增78万平方米,增长潜力最大;太仓的出租率最高达到96%。


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华北市场是全国第二大租赁市场,总供应量达到1529万平方米,预计未来半年新增238万平方米,出租率达到84%,净有效租金达到0.99元/平方米/天。


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华南市场是全国出租率最高、净有效租金最高的市场,出租率达到93%,净有效出租率达到1.28元/平方米/天。


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华西市场是全国净有效租金最低的市场,净有效租金仅为0.81元/平方米/天。


从显性市场看,电商需求激增促进了物流地产的发展,而从深层次逻辑上来分析,物流地产是目前中国不动产市场最符合“资产管理”逻辑的细分领域,即基金持有资产,维持资金的长期稳定性,运营提供有保障的付租能力,资本化退出通道较为畅通。


END


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