开工大吉张世凯:“拎包办公”这事儿,既简单又难

作者:汪洋来源:地产资管网(ID:thefutureX)

开工大吉CEO张世凯是连续创业者,深耕设计装修家具行业数十年。


与张世凯约的专访是在一个周五的下午,适逢上海连续几天的高温,街头少见出行的人群,人们大多选择在室内舒适办公。而办公,正是我们此行交流的核心主题。


由于一些临时的安排,整个采访的时间比预期的有所压缩,刚刚结束上一场会议的张世凯还未来得及片刻歇息,便来到开工大吉总部的会议室。甫一见面,张世凯就笑着“吐槽”,说“太忙了”。


据张世凯说,今年年初,开工大吉已获得了凯德中国数千万元的战略投资,而在疫情恢复后,业主、投资人们又纷纷上门“围堵”欲洽谈合作,忙,已经成为了常态。


“就在今天下午,还有3个客户要谈。”张世凯说话的语速很快,就如同这家创业企业的风格——麻利、高效。


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开工大吉CEO张世凯(左)

梅花创投创始合伙人吴世春(右)



01

拎包办公:共赢思维下的创新


近年来,以联合办公为代表的新办公,在国内掀起了一场声势浩大的办公升级革命,也触发了商办市场的结构性洗牌,租户对于灵活的办公形态有了越来越多样化的需求。


而3年前创办的开工大吉以拎包办公服务作为切口,服务中大型企业。与业主签订拎包办公服务协议,针对写字楼内所有入驻企业提供拎包办公服务。不同于联合办公及其它公装服务企业,租户在租写字楼的时候,可以选择开工大吉的个性化定制办公服务,只需在租金之外,再按月交付一定数额的服务费。


“我们希望未来企业在租赁与更换办公场所时,无需一次性投入大量的时间、人力和资金,在面临突发风险、快速扩张和人员增配等问题时,企业也能拥有更多灵活性的选择。张世凯说。


拎包办公,在张世凯的视角里,是一件共赢的事。


“过去行业租户在租赁过程中体验很差,不仅需要自己装修,退出后还被要求还原,过程中还需要自己维护......”,他笑道:“为什么我们不能像入住五星级酒店那样入驻一个办公室,便利又高效。”


张世凯的思考,其实正反映了新一轮商办行业升级的核心特征——以办公为场景的服务形态的“精装办公”,是对企业办公空间的重新解构。


需要说明的是,这里的“精装办公”和开工大吉提出的“拎包办公”并非完全相同的概念。


“开工大吉的核心是有足够灵活的供应链,可以根据客户需求进行定制,并对办公区域进行灵活性分区。以客户需求为出发点,再按需求进行定制,传统业主提供的精装房,是先有了成熟的空间,再进行出租,很难匹配租户需求。”——张世凯


二者看上去仅是顺序之差,对于企业的要求却上了新台阶——比如匹配客户需求的能力以及明确需求后的快速高效装修能力等等。


共赢的另一方则是写字楼


高力国际此前发布报告称,在今年下半年北京写字楼市场将迎来70万平方米新增供应量的同时,租赁情况并未改善。高供应且需求中性的市场情况下,预计今年北京甲级写字楼市场的净吸纳量,在剔除自用和预租的影响后,可能仅为往年平均水平的一半左右,空置率将在2021 年达到本轮高供应时期的最高点,达到20.7%。


对此,市场人士分析称,当下传统甲级写字楼已无法满足企业日益变化的需求,只有更为高效、灵活的办公空间才能在市场上形成差异化竞争力。


开工大吉恰逢其时,为写字楼需求客户提供了可选项的增值服务。张世凯说,开工大吉本质上是把用户的投入直接变成租金,提升了写字楼的租金,按照“以租金定价”的逻辑,业主的资产价值也将得以提升。


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开工大吉15天完成梅花创投1328㎡办公空间改造升级



02

底层供应链体系是核心竞争力


一个新赛道中,总不乏一茬一茬竞相入局的人。无论是激进者,跟风者,亦或踌躇满志者,能从中脱颖而出的总有核心竞争力。


开工大吉拎包办公的成功,就源于其底层最核心的竞争力——供应链体系。这个关键要素保证了快速、高效的装修品质,以及可控的成本。


在公装领域有一个业界普遍的共识——水很深,处处是坑。比如某个市价每平方米100多元的材料,报价单上却写着600多元。


开工大吉是不同的。


按照传统的供应链,施工要跨越从工厂生产到经销商,到装修公司,再到委托施工团队,整个链条太长太复杂,损耗太大。开工大吉改变与重塑了这一链条,在装配式工艺下,把设计图纸给工厂,工厂按照设计图生产标准化材料,大部分板材在现场直接安装。施工现场不再需要产业工人,一间500平方米的办公室,开工大吉一天就可以全部完成。不仅真正实现了高效、迅速,更带来了高品质产品和更透明的服务。


如果说社会进步的本质就是效率的提升,那么,商业活动的主脉络则始终是降本增效。从这个角度看,开工大吉代表了产业创新的一种新趋势。


在采访中,张世凯数次提到一个专业术语——“装配率”,指的是装配工艺替代传统工艺的比例。他介绍道,与住宅类的物业装配不同,办公空间的工装装配率能达到85%以上,即涉及到的“零部件”85%以上都能做到装配标准化,让快速装配更有可能实现。


”开工大吉实现的装配快速规模化和定制装修,还涉及到‘装配式’的工艺。“——张世凯


据张世凯介绍,与传统现场施工不同,开工大吉采用的全装配式科技内装工艺,整体效率比传统工艺快5倍以上,且严选环保材料,全程无甲醛、无苯等污染,即装即用。


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开工大吉与光大安石合作的拎包办公服务样板间



03

以办公场景服务切入才能走更远


在谈到开工大吉未来的发展时,张世凯认为还是应该先聚焦,先做好“拎包办公”这件事,然后再将规模扩大。


“目前我们服务的楼宇管理面积已达到1000万平方米,未来每年将会以一倍以上的发展规模继续扩张,营收上我们也要做到200%的年均增长”,张世凯认为规模化既是企业的护城河,同时又是一种壁垒。


据他介绍,开工大吉目前合作的写字楼集中在城市核心商务区及新兴商务区,合作伙伴包括凯德集团中国、光大安石、华润集团、中国金茂、龙湖集团等头部地产开发商。


未来,在做好拎包办公之后,张世凯也有自己的“野心”,即以办公场景服务为入口,为企业提供更多增值服务。在他看来,在拎包办公服务之外,开工大吉还想将服务延展到整个全周期链条中,基于办公场景提供科技、智慧办公,以及环保节能等更多相应配套服务,让企业拥有更好的办公环境。


开工大吉这种创新的商业模式,不断吸引资本市场的关注。截止目前,已先后完成3轮融资:2017年11月,完成天使轮融资,投资方为梅花创投、险峰长青;2018年10月,完成2000万人民币A轮融资,投资方为新势能基金、36氪;2020年3月,完成来自凯德集团中国的数千万新融资。


“未来市场上可能不再会有传统的装修公司,留存下来的都是像开工大吉这样标准化的产业供应链企业。”——张世凯


结语


正如张世凯所说,商办行业的升级将是未来10年甚至20年间一直进行的实践。在这个大市场中,一定会有更多灵活、创新的企业不断涌现,不仅重塑着行业,更将改变格局。


就像一直行进在领跑道路上的开工大吉,目前正在筹备拎包办公服务的开放平台,让行业更多上下游享受到多元服务。未来,拎包办公或许将成为商办行业的固定配套增值服务。我们不妨拭目以待。