创富港披露半年业绩,坚定认为联合办公的投资价值应大幅提升 | 睿和研究

作者丨陈剑誉 编辑丨李莹 排版丨王杨

来源丨地产资管网(ID:thefutureX)

创富港披露半年业绩,坚定认为联合办公的投资价值应大幅提升


当毛大庆带着优客工场屡次冲刺美股之时,国内其实早有一家同类型企业已在内地实现上市。2016年4月,创富港(股票代码:836090)已经登录新三板,近一年多,该公司正在谋求创业板的二次上市。近日,该公司披露其2020年上半年的业绩数据。


半年报数据显示:2020年上半年公司实现营业收入2.8亿元,同比增长10.41%;实现归属于上市公司股东的净利润0.18亿元,同比增长103.73%。可以说,在疫情影响下,如此逆势显著增长的数据,实属难得。


01 表现:扩张的同时连年盈利

创富港的业务模式其实比较简单——承租大面积的办公区域,分割办公区域再分别转租给企业客户,同时为客户提供财税代理、虚拟办公室等商务增值服务。这一模式一直被称为“二房东”模式。


wework的黯然跌落,让业界普遍对“二房东”模式的盈利模式质疑声很大。但创富港却连年实现正利润,被誉为“40家联合办公企业中唯一赚钱的”,这就格外令众人好奇:它是如何在保证规模快速扩张的同时,实现盈利的?


向前追溯,创富港的规模扩张已然持续多年。


从2014年-2019年底,公司运营服务式办公面积已从8.72万平方米增长至20.34万平方米,增幅133.26%;公司年营业收入从2.03亿元增长至5.38亿元,增幅165.75%。


运营面积和营业收入

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睿和智库制图

在规模飞速扩张的同时,创富港又接连实现了盈利:从2014年——2019年,公司净利润规模分别为0.07亿、0.11亿、0.002亿、0.24亿、0.31亿、0.11亿。但特别值得注意一点,在收入持续增长下,创富港的公司净利润水平伴随着毛利率而呈现波动变化。


净利润和毛利率

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睿和智库制图

睿和智库分析认为,创富港之所以能够赚钱,是因为其在经营中始终坚持单店能够实现盈利。但收入趋势和利润趋势不同步的主要原因,恰恰就在于新店的扩张速度——开拓新店对利润影响较大。这也就导致了创富港加速扩张时利润即刻下滑,降低扩张时利润即刻提升。


从创富港2017年-2020年6月的利润总额和新增运营面积的数据来看,公司利润总额和新增面积存在明显的负相关关系,当某时期新增面积上升时,公司利润总额就出现下降;当某时期新增面积下降时,公司利润总额将出现明显回升。


公司利润总额和新增面积关系

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睿和智库制图

02 挖掘:开设新店与净利润间的微妙规律


那么,为何新店扩张会带来前期亏损?睿和智库认为,需要从收入端成本端两个角度来深入分析。


1 收入端

目前创富港的业务收入包括租金收入商务增值服务收入,其中租金收入占比约为75%,商务增值服务收入占比约为25%。


在创富港办公室租赁业务模式中,其核心环节包括选址、装修设计、招租、提供增值服务等环节。在开设一家新店的整个周期中,创富港的速度可谓之快:

●3个月确定门店选址;

●2个月完成设计装修;

●3.5个月出租率达到70%(盈利平衡点);

●1个月出租率由70%达到90%(满租)。


尽管如此,新店的开设还是需要较长的装修周期和招租爬坡周期。数据显示,目前创富港新店平均去化速度为4.07个月。显然,租赁业务模式中存在的设计装修、招商爬坡等环节将导致新店的真实收入延后。


以2018年创富港开设的新店为例,当年签约新店29家,建筑面积66556.2平方米,2018年贡献收入为1725万元,2019年贡献收入为7714万元,新店收入的增长有一定延后。


此外,新店在成为老店后,还可以带来持续性的收入增长,但这些增长的收入只能体现在未来阶段。


一方面客户起租期为1个月,大部分租赁期大都集中在一年期以内,未来租金收入的涨幅并未在当期合同中体现;另一方面公司为客户提供商务增值服务收入,随着沟通的深入,服务质量的提升,后续为客户提供的服务内容将增加,其增值服务收入的占比将呈逐步上升的趋势。


数据显示,创富港2019年新增的11727万元业务收入中,老店业绩经营提升为1559万元,占2018年全部业务收入的3.7%。


2 成本端

目前创富港的主营业务成本包括房租、物业管理费、装修工程摊销、水电费、财税代理、服务工人薪酬等。其中,房租成本占全部营业成本接近70%,显然房租成本的计提方式对公司盈利能力影响较大。


成本占比

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睿和智库制图

根据现行会计制度“房租计提规则”,合同期内按天权责化,无论业主合同前期免租期,还是合同约定后期的递增等,全部均摊到每一天,因此新店第1天就需要计提房租成本,而“二房东”模式下,与业主租赁期通常在10年以上,一般将约定租赁后期的租金递增条款。


假设创富港的业主合同签约租赁为10年,前面6个月为免租期且每2年递增5%,会计准则核算房租成本将把合同总额除以总时长拉平,意味着不但免租期要核算房租成本,而且后面递增的高房租也被拉平到前期。


因此,开设新店时,新店在装修期和招商爬坡期会计上就有高额的房租成本支出,此时新店的收入和成本并不对等,容易导致新店的前期亏损。


2016年-2019年,创富港新增运营面积分别为2.78万平方米、0.17万平方米、7.19万平方米、5.66万平方米,当年新店带来的营业利润分别为-1428万元、 158.87 万元、-1683 万元、-2035 万元。显然,新增运营面积越多,新店的营业亏损越大。


此外,装修费用的摊销和新店销售费用也会对公司盈利水平产生影响。目前公司装修等费用在受益期内平均摊销,与租金成本类似,计提时间相较于收入提前,且会计摊销期限一般短于实际使用年限。销售费用方面,在公司不断扩张新店的过程中,前期招租费用较高,而新店的出租率和出租价格通常会有由低向高的渐进过程,所以新店的销售人工费用占营业收入比率比成熟中心较高。


销售费用和长期待摊费用摊销(亿)

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睿和智库制图

由此来看,开设新店将大概率会带来前期亏损,快速扩张将导致当期利润下降,扩张越快当年反馈出来的亏损就越大。


但快速扩张开拓新店也有好处。如前期亏损会压缩利润,可以带来企业所得税的抵减,有利于资金再投入。同时,新店成为老店后,未来可贡献更多利润(前期计提成本将会下滑,后期计提收入将会提升)。


03 谋求:扩张与盈利的平衡点


如何能在规模扩张速度和营业利润之间,寻求到一个平衡点?


睿和智库认为,创富港需要解决两个核心问题:

●老店是否能保持稳定的高出租率,盈利能否不受新店的影响;

●新店能否迅速转化为老店,并实现盈利。


尽管创富港每年能保证成熟门店出租率均在90%以上,且在2018年之前逐年增长,但2019年还是出现了较大幅度的下滑,一定程度上影响了老店的盈利能力。


同时,睿和智库还注意到,2019年下半年开始,即使是同店利润也出现了一定程度的下滑。这可能是因为2018-2019年创富港扩张速度较快,两年新增运营面积达到了12.85万平方米,已接近2017年全部运营面积13.15万平方米,这在一定程度上拖累了老店的出租率和盈利水平。


成熟门店出租率

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睿和智库制图


睿和智库认为,新店扩张对老店的盈利能力产生影响,主要有3方面原因:

●受管理能力的限制,新店的扩张无疑会稀释部分老店的管理能力,带来出租率和盈利能力的下降;


●客户竞争激烈,尽管新店在选址上会考虑对老店的影响,但还是会受到相同招商渠道的竞争和分流;


●扩张速度过快,新店的培育期将会拉长,即便成为老店后也可能无法实现满租。


同店(成熟店)利润和新增面积关系

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睿和智库制图


2020年上半年,创富港扩张速度放缓,同店平均利润下滑的主因是疫情。但自6月份起,成熟门店出租率已从上半年的88%上升至91%,预计下半年公司利润反而将得到一定释放。


也就是说,对于创富港而言,开设新店对营业利润的影响可能只是暂时的,其单店的盈利能力才是公司和市场需要关注的重心。


此外,提高单店的盈利能力还可以在项目的精细化经营上得以实现:

选址合理,可以比普通同行多20%销售收入,而一旦选址失当,会使既定的经营目标难以实现,带来较大的经营风险;


设计装修成本能否低于同业,空间的利用和设计、装修成本的控制是项目能否盈利的重点之一;


快速出租,降低招商爬坡时间,就要求必须3-6个月实现全部满租,高利润的保障就是高效率;


增值服务收入,目前创富港能提供9大类60余项小类的配套服务产品,目前市场同业增值服务平均水平约是5%,而创富港按实际业务数据测算增值服务收入占比约是25%,远高于同业。


结语

从商业模式来看,联合办公与连锁酒店行业类似,在通过大量的互联网技术、大数据分析、IT系统实现精细化管理后,一旦成熟店具有较高的盈利能力,就可以实现规模不断扩大。某种意义上,这类型企业越是快速扩张,当期亏损就会越严重,但未来的盈利能力反而会越高,因此投资价值反而应该大幅提升。


2016年4月,创富港成功挂牌新三板基础层。2020年以来,创富港也一直在探索国内创业板上市。但与境外资本市场愿意为未来的可能性买单不同,国内资本市场还是强调现今的盈利本身。


因此,睿和智库判断,若想在A股上市,创富港需要在扩张和盈利之间做出适度的平衡。