案例解读:日本高端养老哪家强? | 养老地产

排版丨马丹凤

来源丨昱言养老(ID:Yuyanyanglao)



睿观察


1970年,日本进入人口老龄化社会,而在中国,这个时间是1999年。如今,日本是全球老龄化程度最高的国家,我国的老龄化程度也在不断提高。近年来,国内养老产业日渐火热,养老体系的先进性和完善性在全球范围内首屈一指,且在地理位置和文化背景上都和我国相近的日本自然而然地成为了参考对象。


本文提供了对日本SUNCITY的两个高端养老地产项目的详细解读,能够为国内高端养老地产项目建设提供参考。




相信近年国人对日本报道的印象当中,“老龄化”和“人口危机”一词提的最多。


近日根据日本公布的最新人口动态结果表示,老龄化问题愈发严重了,截至2020年1月1日,日本总人口比上年再下降50.5万人。


而相比2019年,日本人口出生人数为82.69万人和死亡人数为137.89万人,两项同时创下新高。


日本现在已经完全步入了老龄化社会,社会的方方面面也都体现着“老龄化”比如医院中病床、卫生间的设计,处处都体现着对老人的“关怀”。



中日养老不同之处


日本针对不同收入或健康状况的老人有较为明确的分级,而相比较之下,中国在受众群体上和设计类型上都表现出了断层。


不同健康状况的老人没有明确的分级,高收入家庭的老人可以负担高端养老社区的费用,但大部分中低收入的老年人并不能享受到优质的养老服务。


因此,根据不同自理程度的老人需求建立住宅设计的模型,使高质量的养老住宅更加平民化是我国养老市场未来发展的重要一步。


日本老年类型归纳表

(点击可查看大图)


清晰的分类和与之对应的服务是许多发达国家养老项目的特点,同时这也是十分值得我们学习与借鉴的。


由于日本城市土地资源紧张,所以很多时候建筑的设计采用高层建筑,合理利用资源,日本SUNCITY就是个很好的例子,它是日本的高端城市型CCRC项目。


参考项目


1

Suncity——横滨太阳城


Suncity自行投资建设的养老地产项目,土地原址为炸药厂,株式会社以较低的价格获得土地。


项目周边为成熟居住区边缘,既独立又融合。


项目建设规模

占地面积:84350㎡

建筑面积:56012㎡


总户数:

601户(其中自理型480户,介护型121户)


户型面积:

自理型住宅单元的户型面积:44.6~82.3㎡,平均面积为61.6㎡


介护型住宅单元的平均户型面积:

22.3-27.9㎡,平均面积为22.9㎡


公共空间面积:

自理型住宅单元公共空间面积为18449㎡;介护型住宅单元公共空间面积为3107㎡。


公共空间比例占到项目总面积的38%,高比例的公共空间配置是项目一大特点。



项目特点分析

  • 依靠强大的股东背景,项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供,降低开发成本,分摊开发风险。

  • 选址近郊,以较低价格获得土地。

  • 高规格的酒店式装修是项目最大的卖点和亮点。

  • 高比例的公共空间设计,提供各种老人交流场所,吸引老人减少居住内留置时间。

  • 充分考虑老年人的生理和心理需求,在产品细节上体现个性化和精致性。


2

Suncity——银座太阳城




日本银座东方太阳城外观图


位于东京最繁华的中央区,紧邻隅田川河,拥有良好的河景资源和开阔的视野,是日本市中心的养老典型项目代表。


项目建设规模

占地面积:4717㎡

建筑面积:39277㎡

医疗配置:

项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室。与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作,提供每年一次的体检及医疗救治服务。


自理型住宅单元的入住率为68%,介护型住宅单元的入住率为53%。

项目特点分析

  • 租赁物业进行运营,降低了前期的开发投入。聘请顶级室内设计公司进行室内设计,高规格的酒店式装修,使公共空间感观几乎等同于高星级酒店。

  • 酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供,降低运营成本同时保证了专业化服务。

  • 选址在市中心区,吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资。

  • 产品设计沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区,既具备了服务功能,也起到项目会所的集聚效应。


经验总结


“Suncity”如何在吸取美国经验的基础上,以高入住率实现成功借鉴和迅速复制?


1)安高度信赖感

日本的有着良好信誉的100家企业,没有负债,年利润将近15亿日元(2010年数据)。雄厚的资本后盾使入住老人住得安心;医疗支援做的非常值得夸赞,日常的健康管理,受伤或是生病时,长期需要介护的三种情况的医疗对应。


2)空间设计

豪华的公共活动空间,丰富多彩的群体活动,为老年人提供一个快乐的生活氛围;


3)个性化服务

可选择式用餐让老年人从繁重的用餐准备过程中解放出来,并提供有针对的适宜老年人的餐饮标准;


4)介护体制

当老年人进入要介护的状态提供相应的介护支援体制,配备专业的介护职员,护士,以高质量的服务为核心的24小时长期照护制度;


5)医疗支援体制

各个岗位上的职员围绕各自的职责齐心协力,为不同的老年人提供专业的有针对性的服务,与医疗机构建立合作,设置紧急医疗通道,建立医疗支援服务体制,尽可能达成入住老人的愿望,使老人住得安心。

(代表户型示意图)


总而言之,SUN CITY老年疗养社区倡导以健康、安全为前提,尽量满足老人的日常与社会化生活,做到独立生活,因此该社区中的户型其实与普通养老公寓无异。


或许正是因为设计者对于自然的尊重与刻意融合,才让SUN CITY不仅成为优秀的建筑,更成为为老人们周全考虑的老年疗养社区吧。


图文参考:中国健康管理协会保健疗养分会  

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