老股东2亿美元“无奈”接盘,WeWork中国独立求生 | 睿和研究

作者:陈剑誉来源:地产资管网

时间:2020年9月24日

发布者:地产资管网

作者:陈剑誉


从成立到卖身,短短3年,WeWork中国变成“中国WeWork”。

9月24日,WeWork宣布WeWork中国获得其现有投资者——挚信资本2亿美元的追加投资。同时,挚信资本的运营合伙人姜跃平将出任WeWork中国的代理CEO。据悉,此次投资完成后,挚信资本对WeWork中国的持股比例已超过半数,即WeWork将中国业务给卖了。

WeWork中国旗舰社区:上海威海路696号

来源:WeWork官微

01 短短3年,梦想堕入现实

WeWork中国的起步可谓高调。

2017年7月,WeWork正式宣布成立WeWork中国,并获得来自弘毅投资和软银集团的5亿美元A轮融资,专门用于加速WeWork在中国的业务扩张步伐。

2018年,WeWork中国进一步获得由挚信资本、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金及弘毅投资领投的共计5亿美元B轮融资,以便进一步加速其在华业务增长。

彼时的WeWork中国可谓春风得意。WeWork亚洲董事总经理李恺先接受媒体采访时曾表示:“中国市场潜力巨大,WeWork对中国市场充满信心,中国有可能成为WeWork在全球最大的市场之一。”

而现实并未按照预想中一帆风顺的路线发展。2019年,WeWork冲刺IPO之后不久,便发生了众所周知的戏剧性的滑落,也引发了资本市场对Coworking商业逻辑极大的不信任。至今想起,行业剧变之快,令人唏嘘。

2020年1月份,外媒报道称WeWork意欲出售其在中国业务的多数股权,并就此目的与淡马锡控股和挚信资本进行了洽谈。当时,有知情人士透露,WeWork中国的估值约为10亿美元。尽管这一估值相较于2018年年中50亿美元的估值已经下跌了80%,但从此次交易来看,挚信资本追加2亿美元就获得超半数股权,或许WeWork中国的估值早已不足10亿美元。

估值大幅下滑的直接原因是WeWork中国近些年发展并不如意,至少不像原来WeWork想象中那样乐观。

据2019年WeWork招股书披露的数据显示,截至2018年末,中国占据了WeWork总办公空间的15%,但当年WeWork在大中华区的总收入为9953万美元,仅占公司收入的5%左右。

市场表现不佳的直接体现是空置率过高。据英国《金融时报》调查数据,2019年10月,上海WeWork办公地点空缺率为35.7%,深圳WeWork空缺率为65.3%,西安WeWork空缺率高达78.5%。另有外媒报道,2019年底,WeWork就已经开始计划关闭中国的办公空间,因为中国市场过低的入住率,造成了现金的流失。甚至有熟悉该业务的人士称,中国已成为WeWork表现最差的市场之一。

02 PE股东接盘,三方共赢?

如此艰难的市场表现注定了WeWork迟早要断尾求生,将WeWork中国舍弃。毕竟,WeWork已是自身难保。

2019年WeWork向美国证券交易委员会递交的首次公开发行(IPO)的招股说明书显示:尽管近年来公司营收保持翻倍,但亏损情况也一路飙升——2016年-2018年,WeWork净亏损额从4.29亿美元扩大至19.27亿美元。其中,仅2019年上半年净亏损就高达9.04亿美元。

持续的亏损使得WeWork估值暴跌,据2020年5月份软银集团发布的消息称,WeWork估值在2020年3月份已跌至29亿美元,相较于巅峰时期的470亿美元缩水了九成以上。

睿和智库认为,在经历IPO搁浅、创始人离职、机构撤资等连环打击后,WeWork一直在寻求战略收缩,放弃了以往的快速增长方式。在此次交易完成后,WeWork可以进一步收缩其资源,降低此前大幅扩张带来的风险,可谓壮士断腕。

而对于WeWork中国来说,新一轮投资则可以进一步为其后续发展输送资金,并大幅缓解此前的经营压力,摆脱WeWork带来的不利影响——毕竟WeWork在系列负面缠身的情况下,已很难再为WeWork中国赋予更多资源,特别是在当前中美关系恶化的大背景下,全面推进中国本地化不失为一个较好的选择。

此外,睿和智库还认为,在此轮WeWork中国的追加投资事件中,WeWork与WeWork中国双方意图都很明显,也能为人理解,但原本就是WeWork中国投资者的挚信资本,从参股一跃成为控股方,颇有一点令市场感到意外。

因为毕竟PE投资在国内发展的时间并不长,而即便在美国,PE投资大部分也是以少数股权投资为主,只有少数PE机构才会涉及控股型投资,因为控股型投资对投资机构的资源整合能力及投后运营能力明显有更高的要求。

也或许正是为此,此次挚信资本在入主的同时就迫不及待换上新任代理CEO,急于改变WeWork中国现状,实现本土化经营。

但本土化经营并不代表PE机构的运营管理能力优秀。也就是说,WeWork中国能否在新任代理CEO的领导下实现飞跃,就要看挚信资本的综合能力如何了。


“这是WeWork中国发展的新篇章,标志着公司全面实现决策和管理本土化、产品及业务本土化、运营和效率本土化,从一家跨国企业的中国子公司正式成为兼具全球品牌优势及战略资源的中国企业。”新上任的WeWork中国代理CEO姜跃平如此表示。

希望WeWork中国的未来如其所说。

睿和智库持续跟踪联合办公5年时间,深知空间变革创新之难,但不管前路如何,至少WeWork、优客工场、纳什空间、DISTTRII办伴、梦想加等等,这一系列的企业所走过的弯路、经历的苦难,正在颠覆中国的商办不动产的生态链条。