掉队已久的我爱我家相寓,到处碰壁慌不慌?| 租住资管

作者:周伟


面对正在高速奔跑的自如,近年来处于持续收缩、暂停防守的我爱我家相寓不得不再次动身追赶。


日前,我爱我家透露了未来线下门店的扩张策略——以加盟、直营合伙、城市代理为主要的拓城和拓店方式,同时考虑通过收购或与外部品牌合作等方式进行规模扩张。这一策略释放的讯号意味着,在经历了2019年以来的“主动收缩”后,我爱我家再次开启了规模扩张的步伐。


但,高层人士震荡、行业生态变化、既往规模收缩等多重因素影响下,我爱我家追赶的步伐可谓艰难。


疫情冲击致业绩大幅缩水

今年上半年的新冠疫情,令本就处于盲目扩张恶果之下的长租公寓企业雪上加霜。据研究机构数据,上半年疫情对长租公寓租金水平影响明显,总体呈现趋势性下降。同时,进入6月以来,全国重点18城整体的租赁成交量,环比下降7.3%。


在租金与成交量下跌的双重打击下,我爱我家的业绩受到较大影响。据公司披露的2020年上半年业绩报告显示,上半年我爱我家实现营业收入39.33亿元,较去年同期下降30.75%;实现营业利润7259.12万元,较去年同期下降86.69%;实现归属母公司所有者的净利润4041.41万元,较去年同期下降89.39%。


而从业务板块来看,我爱我家的二手房业务受影响最为严重,板块收入同比下降34.15%;其次是相寓,收入同比下降15.05%。


我爱我家近3年经营业绩(单位:亿元)

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数据来源:公司年报


但睿和智库注意到,分季度来看,我爱我家在交易金额、交易单量等方面还是保持了快速增长态势。随着疫情缓解及市场恢复,公司各项业务逐步恢复至2019年同期水平。数据显示,第二季度,我爱我家实现营业收入26.56亿元,环比上升108.15%,这也使得公司利润方面实现扭亏为盈,从一季度亏损1.63亿元转向二季度盈利2.04亿元。


公寓规模掉队的苦恼

较为遗憾的是,作为我爱我家的第二大收入来源——相寓业务,自去年以来“掉队”速度越来越快。


相寓的在管房源规模从2019年开始由之前的加速扩张转为持续收缩。


数据显示,2018年相寓规模净增4.8万套,2019年全年累计减少了2.7万套,而到2020年6月底,相寓在管房源规模进一步减少到25.3万套。也就是说,在一年半的时间里,相寓在管房源规模下降了16.5%。


相寓在管房源规模(单位:万套)

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数据来源:我爱我家历年财报


与此同时,平均出房周期从2019年开始持续延长。2018年时,出房只要9.7天,2019年全年平均出房周期延长至12.6天。但在出租率方面,2019年全国全年平均出租率为95%,与2018年的94.9%的出租率相当。


对于相寓规模的收缩,我爱我家解释称,在通过研判租赁市场的变化趋势后,相寓自2019年年初就主动调整布局,降低不良库存,坚持以运营周转效率为核心策略,聚焦租赁需求稳定提升的区域。


当然,联想到2019年整个长租公寓行业哀鸿遍野的状况,相寓主动收缩战线的行为确实可以理解。但,在相寓停步专心应对行业困境时,老对手自如却没有给其喘息的机会——2019年11月,自如宣布房源规模超过100万间,并于当年年底达到102万间。远远将第二名相寓甩在身后的自如,在长租公寓的赛道上一骑绝尘。


2019年长租公寓管理规模排名TOPs(单位:万间)

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数据来源:前瞻产业研究院

到处都是死胡同

对于我爱我家和相寓规模掉队的原因,有业内人士分析指出,这是因为我爱我家没能有效借助资本的力量,进一步扩大规模。


我爱我家在借壳昆百大实现A股上市之后,原本打算用资本运作的方式实现规模扩张和营收增长,以拉近和链家的距离。但这条路走得却十分艰难——先是对野鸭湖房地产公司的并购以终止收场,之后另一并购对象中环互联最终倒戈了链家系的贝壳找房。


其中,中环互联的临阵倒戈对我爱我家造成的影响是巨大的,因为市面上像中环互联这样有2000家门店、3000名店东和5万经纪人,并且经营状况还不错的标的物已经非常稀少了。加之,市面上大型中介机构多数都已结盟贝壳,我爱我家试图通过并购进行规模扩张的路是越走越窄了。


那么,如果走加盟这条路呢?我爱我家前高管胡景晖在一次媒体采访中指出,我爱我家不太具备加盟这种基因。他举了一个例子:我爱我家之前在太原、武汉和长沙等地均启动过并购,但后期有的回购了,有的逐步转为直营。如果效仿链家德佑启动品牌加盟,进行管理模式、IT系统和文化输出等,是一个长期的战略性问题,我爱我家是否愿意付出相应时间去推进仍是未知数。


除了收并购扩张规模之外,我爱我家还试图通过数字化战略升级,追赶自如的脚步。今年初,我爱我家发布战略发展规划(2020-2025年),正式踏上平台化发展的征程,打造成为“入口级多元一体化居住平台运营商”,并计划构建开放的数据资源平台。


相应的,我爱我家近两年来不断加大在研发上的投入。2019年,研发投入总金额达7933万元,较2018年增长27%。2020年上半年,研发投入达8834.6万元,较期初增长了78.57%。截至目前,我爱我家在全国拥有IT技术人员700余人,其中,总部的IT技术人员达到486人,占总部总人数的73%。上半年,我爱我家IT 团队新增82人。


不过这一系列数据与自如相比,仍有较大差距:公开信息显示,截至6月30日,贝壳找房拥有3080名专业研发人员,研发支出9.74亿元,比上年同期增长48.2%,2019年全年研发费用约15.71亿元。


处处都是死胡同的情形下,我爱我家也在积极调整业务比重:


一方面,提高新房业务比重。数据显示,今年上半年,我爱我家新房业务占公司营收比重16%,虽较去年同期下降14.58%,但仍然成为成长较快的业务,并且受疫情冲击较小。与之相比,贝壳找房新房业务营收首次超过二手房业务,占比超过50%,较2019年上升10%。


另一方面,我爱我家对房屋资产管理业务的布局区域进行了调整。在2019年关闭部分门店的同时,加大力度布局粤港澳大湾区。其2020年中报中显示,公司已进驻深圳,并且将以住宅资产管理业务――相寓为起步业务。


目前,相寓的业务已覆盖国内15座城市,其中,管理规模较大的城市主要集中在京津冀和长三角地区。


结语

彼时,我爱我家仅用2年时间,就将长租公寓管理房源规模做到了30万套。而自如用了5年才达到25万套。


怎奈,天不遂人愿,现实总是啪啪打脸——2019年末,我爱我家仅覆盖国内19座城市,门店总数3400家,销售人员不到4万人。


外部是长租公寓赛道变窄,稍不留神就掉队已远的我爱我家,能否在失去天时地利人和的情形下,形成赶超,还要看公司下一个五年战略的实施能力。