酒店跨界、家庭共享,这两类走出写字楼的联合办公魅力何在?

作者:作者 |  雨荷   编辑 | 李江涛来源:地产资管网(ID:thefutureX)

联合办公又被称作共享办公,其本质是共享经济理念对办公领域的颠覆。进入2019年,这种颠覆性呈现出由粗到细、由大致微的转变,在主流联合办公热度趋缓之际,联合办公小微市场正在向写字楼外的其他“闲置”空间蔓延,如家庭客厅或酒店大堂,与之相应的,家庭共享办公和酒店共享办公悄然兴起。有人认为新型共享办公的出现代表着新对手入市,但从联合办公模式的发展趋势上看,新的共享办公形式也是顺应市场需求的必然产物,它们的出现或对联合办公的下一步发展有所启发。


行业整合期萌芽的两位新成员


2018年5月起,一款名为Kitchin table 的APP 在欧洲兴起,目前已形成一定客群,具有一定影响力。该APP是一个为家庭共享办公提供服务的第三方平台,参与家庭共享办公的“主人”和“客人”可以在该平台相互选择,组成临时“同事”,在“主人”提供的餐桌旁或客厅里度过一段愉快的工作时光。


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该平台目前定价很低,普遍低于传统联合办公工位价格,大多收费在每日5-15英镑,而共享办公领域的头部公司WeWork在伦敦的一个工位月租在200-500英镑之间。相比于以WeWork为代表的联合办公场所,家庭共享办公似乎更适合独立的自由职业者。


互联网的兴起孕育了一批不受办公空间局限的自由职业者,《中国自由职业者报告》预计,到2020年,我国自由职业者人数将超过总劳动力的43%。相比于独自一人办公的单调乏味,联合办公对于自由职业者而言无疑是个更好的选择。除了租金优势外,对比传统的联合办公形式,家庭共享办公还有以下两个主要优势:


一是可实现“同类社群”构建。通过第三方平台,可以自由寻找与个人兴趣相投或专业相投的人构建起“同类社群”,这正契合了联合办公的核心——社群营造。一群有相似特征的人组成的工作社群可以加速思想碰撞、提高工作效率。


目前,传统联合办公在运营过程中将更多的关注点放在了空间和服务上,往往忽略了社群营造这一核心,很多入驻联合办公的企业在实际工作中也是彼此分割的,未能形成预期的社群生态。或许单纯的金钱交易并不足以缔造高效的工作社群,且第三方以过多的服务形式介入到办公社群也会在无意中分散工作者的注意力,间接阻碍社群形成,而家庭共享办公的出现及时弥补了这一缺憾。


二是成本低、灵活度高。在工作时间利用“未充分利用的家庭空间”,将现有空间的价值发挥到最大正契合了共享经济的真谛。且通过APP实现点对点的互联沟通,可以大大降低选择办公地点的时间成本,且按日付费的收费模式也更加灵活,用户选择权可以得到更全面的体现。


另外,从用户需求的角度来看,中小型城市对联合办公的需求一直被忽视


目前,我国联合办公空间大多集中在一线城市或有望成为一线城市的1.5线城市,目标用户也大多为各中小微企业,事实上,更多生活在中小城市无固定组织的自由职业者也是联合办公的潜在客群,而家庭共享办公正满足了这类用户需求。


与此同时,在家庭共享办公之外,酒店大堂也正在成为共享办公的新发地。


酒店并非传统办公场所,但是,随着各类空间壁垒被打破,不少酒店开始涉足联合办公。酒店联合办公空间的产生一方面是顺应市场需求,因为越来越多的商务差旅人员期望酒店除了可以提供高速wifi和舒适的房间外最好还有以服务为主导的协作办公空间;另一方面,这也是解决酒店空置空间的有效方案,近几年酒店经营承压,空间利用率低一直是一项难题,酒店联合办公空间或许正是解救低坪效的新方法


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目前,很多酒店已经开设或正准备开设各具特色的办公空间,新国贸饭店的众·社联合办公空间不仅有咖啡甜品台还提供会议室长租服务;Moxy酒店设立了白天可办公晚上可聚会的公共空间;喜来登酒店也已经开始了联合办公空间改造……


可以说,联合办公与酒店理念的融合十分自然且水到渠成,几十年来,商务中心和会议室一直是酒店的常见设施,是有其内在原因的,因此,当联合办公转型期遇见酒店空间存量,自然而然地便形成了酒店联合办公空间。可以预见的是,这类空间的需求将会成为未来酒店设计理念的一项重要参考因素。


这两类走出写字楼的“新型”联合办公似乎预示着办公的物理空间壁垒正在逐渐消失,办公环境的多样化需求及办公空间、时间的碎片化趋势都在孕育更适合用户的联合办公形式,那么,作为已经有一定影响力的联合办公企业而言,如何快速响应市场需求,锁定并服务好目标客群,应该是当下重点思考的问题。


新类型揭开市场需求面纱


在联合办公发展整合期,低端联合办公空间纷纷退市,部分中小型联合办公企业被吞并,头部效应凸显。在这样的时间节点出现的新型联合办公形式似乎更能代表市场自然选择的结果,无论是新型办公业态对办公空间的内在需求还是存量空间亟需消化的客观现状,都在助推联合办公的发展。


而在这种趋势下诞生的酒店式联合办公和家庭共享办公,其本质都体现了市场对更灵活的办公时间、办公空间的需求,不难预见,随时协同、个性化定制、科技智能化在不久的将来都将成为联合办公不可或缺的元素。同时,通过这两种在市场需求下诞生的联合办公新形式,我们或许可以对联合办公未来的发展方向预判一二。


1. 由一线城市向二三线城市下沉


《2018年中国联合办公活力指数报告》显示,联合办公在一线城市北京、上海、深圳共占比78%,成都紧随北上深占比5%,成为联合办公第四城。而与此相对的,二三线城市的联合办公仅占不到20%。


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之所以在联合办公兴起之初未将重点放在二三线城市,优客工场CEO毛大庆的理由是,二三线城市其房价本身较低,“二房东”模式的联合办公难以赚取利润差。但事实上,在二三线城市中,不论创业公司还是以个体为单位的自由职业者都构成了庞大的联合办公潜在客户群,这些群体也需要社群经济。即便未来没有联合办公头部企业进军中小城市,也很有可能在地方城市兴起新的面向小微客群的联合办公品牌或是以小空间为基础兴起依托于第三方平台的散点聚合式家庭共享办公。


目前,一些联合办公企业已经认识到二三线城市的开发潜力,并开始向此进军。如贝壳菁汇入驻了山东济宁、河南安阳、湖北大治、河北枣强和邢台,优客工场也准备进军襄阳、开封、拉萨等三线城市。


2. 逐步完善的第三方线上平台


随着技术的发展,企业小型化和移动办公这两件事情的到来是不可避免的,按小时支付、更多分散的共享办公工位或许将成为联合办公的新需求,这种将办公时间和办公空间均切割细化的联合办公方式将更依赖完善的移动端操作平台来进行资源整合。正如滴滴对于共享出行、自如对于公寓租赁,未来,更多功能完善的“Kitchin table”将出现在C端,形成个体单元可以按时付费的全民联合办公业态,将联合办公的发展推向下一个高潮。


同时,移动端APP的互动交流功能和线上大数据分析对同类社群构建也有很大助益。研究显示,3-6人的小型社群最有助于激活创新思维,提高工作效率,自由职业者可以通过移动端线上匹配具有相同职业方向或同类工作属性的个人或企业,各类型的企业也可以根据自己的上下游业务向更符合自身发展的社群靠拢,在这个双向选择的过程中,借助线上平台可以充分发挥用户的自主选择性,再辅以大数据加持,或许更能接近共享办公的初衷,形成需求相近的办公社群。


3.打破边界跨行业协作


存量时代,大量的存量空间亟需消化,而联合办公正是消化存量空间同时能实现新经济增长的合适选择。纳什空间总裁张剑曾说过,联合办公的最终本质还是办公空间的解决方案。办公空间的解决和存量空间的去化实际上是可以实现互补共赢的。


正如连锁酒店服务提供商OYO日前以全现金形式收购联合办公初创公司Innov8, INNO创智联动中国新天地旗下所有的商业力图实现资源的共享和商业的跨界合作,联合办公行业的边界感将逐渐弱化,更多地跨界融合也将更加频繁。未来的联合办公解除地产思维束缚,利用流量、留存、转化的互联网思维或能走得更远。


在整体社会环境更加宽容的大背景下,各地创业氛围也更加浓郁,认可并参与创新创业的伙伴越来越多,随之而来的各类新业态、新模式也会不断涌现。未来,联合办公打造的将不仅仅是物理空间,而是一个集成化、规模化的企业服务平台,联合办公的挑战也将由空间管理转移到“资源对接+企业服务”的创新。在规模化的联合办公之外,平台才是实现企业链接和社群生态圈价值的重要依托,除了更多跨界创新的商业模式,更多“小而美”的联合办公空间也将值得期待。