李戍民:资产证券化投资的机会与挑战|峰会笔记

在公募基金大幅进入之前交易量肯定不会有什么上升质押也不会有很大的变化这是一个比较大的挑战没有流动性对于投资人来讲买了以后没有杠杆收益率基本上也是有限的

——李戍民


2018年12月20日由睿和智库万商俱乐部乐居财经联合打造的2018第三届中国不动产资产管理峰会在北京W酒店成功举办会议吸引了超过600人的资管专业人士参与金融商业办公居住物流等大咖汇聚一堂奉献了多场精彩的演讲和主题讨论

弘毅投资董事总经理李戍民在新金融分论坛上做了资产证券化投资的机会与挑战的分享

下面内容为李戍民讲演内容实录

01 资产证券化发展仍在初级阶段

资产证券化是一个矩阵的方式主要由监管机构来分分现代企业资产支持票据等涉及的不同的基础资产类型包括SPV的具体方式等

中国资产证券化产品的期限一般都比较短每年新发行的产品替代了以前退出的产品存量2万多亿发行规模到今年三季度结束大概是17000亿参看美国额发行量一年1万多亿美元存量是11万亿也就是说每年发行替代存量10%不到

中国二级市场交易量非常低企业ABS一般几十亿信贷高一些但体量也不是非常大按月算美国的资产证券化产品交易量一天就是几百亿美元

发行情况信贷产品主要是跟银行有关的机构占发行主体大的银行还有股份制银行2017年国有大行和股份制银行占了发行的2/3发行利率跟整个经济利率形势有关今年处于下行的趋势

企业资产证券化的基础资产CMBSC+类REIT整个量11%左右还是很小的规模CMBS在国外规模也不是很大

企业资产证券化的原始权益人中国发展发行的体量占整个存量的50%以上就是因为很多是小贷短期的产品消费贷款产品

发行利率随着经济的下滑和整体国债利率的降低AAA的利率今年基本上在往下行AA+的产品利率变化相对有限高质量的主体发行债越来越便宜利率越来越低但是弱主体的产品发行并没有降低

企业资产证券化的市场趋势市场监管的趋势随着新规出台以后对基础资产类型的发行量像消费金融有关的产品投资者范围像债券通的开放国外投资者的进入逐步增加基本上都是短期的产品

大家都觉得REITs有很大的发展但实际上公募REITs实质性的进展还没有发的类REITs产品还是一个融资的开发商或者国企融资的工具并没有什么实质性的突破过去两年发的东西基本都一样

流通没有实质性的变化虽然交易所发布了一个质押式三方回购的指导但是真正券商提供流动性支持的质押提供融资的相对还是比较少成本也比较高对市场流动性有帮助但是作用非常有限

02 资产证券化投资境地比较尴尬

资产证券化产品和其他很多债权产品比起来还是有很多机会的最引人关注的是两条实线一条红线和一条绿线公司债一年期三年期上面的叉叉和蓝的是企业发的ABS两条实线都在底下剩下的都在上面意味着企业信用债利率还是比较低成本比较低从投资人的角度来讲如果投资产证券化产品的话还是有50-100个BP的利差能够获取更高的收益

可以看到公募基金增持增加对不同投资人来讲收益里不太具有可比性对于银行保险公募基金来讲没有杠杆的产品这类产品有一定的吸引力对银行是最合适的因为没有很强的流动性要求所以基本上投资人都是银行

对于中高风险的投资人来讲也有一些机会投资人的观点对不同物业不同基础资产的判断不一样但是中国的资产期限都比较短非地产类一到两年地产类三年所以适合投资人考虑

国内CMBS产品现状体量比较小是适合私募投资人投资的体量全部加上产品规模大概200多亿

作为二级市场来讲没有产品可投也不行所以从投资管理的角度来讲是一个非常尴尬的局面偶尔会有一些满足投资人要求的产品做单向的投资但又是一个债券所以总是觉得我们是做资产证券化比如CMBS夹层的投资的时候总觉得处于一二级市场之间的东西是一个非常尴尬的境地

基础资产比较分散物业城市分布也比较分散这些都是它的优势但是从产品投资的角度来讲发行体量发行的频繁性可投的标的可投的券的种类相对来讲比较少类REIT也是差不多200亿规模的夹层优先级不是私募投资的优先考虑范围

03 流动性匮乏是最大的挑战

在公募基金大幅进入之前交易量肯定不会有什么上升质押什么的也不会有很大的变化所以这还是一个相对比较大的挑战没有流动性的时候对于投资人来讲买了以后没有杠杆收益率基本上是有限的

ABS评估很多是以主体征信来实现的没有完全实现所谓破产风险的隔离也就导致了有的时候对于发行主体来讲很好可以主体征信产品利率很低成本很低但是对于投资人来讲是一个坏事情对于能够判断价值的投资人来讲往往是希望能够根据物业或者基础资产的质量来投资不希望主体信用过多的参与这种情况下投资的回报率是比较低的能够投资的机会和标的也就相对比较有限这也是一个比较大的挑战

主要是市场不是特别成熟无论是从结构上来讲还是机制上来讲还有待完善

04 对比美国市场现状发展空间巨大

美国资产证券化市场跟中国有一定可比性的是中国分信贷的和企业的资产证券化发行主体和监管机构在美国最大的一块是两房的发行资产证券化产品占了整个美国资产证券化市场的3/4这也是美国的特点世界上任何国家都没有这样一个机构发行规模每年都会超过1万亿美元大部分跟房地产市场住宅按揭有关

交易量这个图蓝色的叫非机构担保房贷凭证产品真正有机构担保的红色的柱状图两房担保的图可以看到交易量非常大它的交易量仅次于美国国债远比公司债要高很多流动性非常好

美国资产证券化产品各评级余额车贷大概2000多亿信用卡100多亿比较大的是CDO/CLO国内也有这种产品地产类发行量非常低10年前次贷危机之前发行量每年在1万亿美元



作者:地产资管网
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来源:雪球
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