在公募基金大幅进入之前，交易量肯定不会有什么上升，质押也不会有很大的变化。这是一个比较大的挑战，没有流动性，对于投资人来讲买了以后没有杠杆，收益率基本上也是有限的。
——李戍民
2018年12月20日，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合打造的“2018第三届中国不动产资产管理峰会”在北京W酒店成功举办。会议吸引了超过600人的资管专业人士参与，金融、商业、办公、居住、物流等大咖汇聚一堂，奉献了多场精彩的演讲和主题讨论。
弘毅投资董事总经理李戍民在新金融分论坛上做了“资产证券化投资的机会与挑战”的分享。
下面内容为李戍民讲演内容实录：
01 资产证券化发展仍在初级阶段
资产证券化是一个矩阵的方式，主要由监管机构来分，分现代、企业、资产支持票据等。涉及的不同的基础资产类型，包括SPV的具体方式等。
中国资产证券化产品的期限一般都比较短，每年新发行的产品替代了以前退出的产品。存量2万多亿，发行规模到今年三季度结束大概是17000亿。参看美国额发行量，一年1万多亿美元，存量是11万亿，也就是说每年发行替代存量10%不到。
中国二级市场交易量非常低，企业ABS一般几十亿，信贷高一些，但体量也不是非常大（按月算）。美国的资产证券化产品交易量一天就是几百亿美元。
发行情况，信贷产品主要是跟银行有关的机构占发行主体，大的银行，还有股份制银行，2017年国有大行和股份制银行占了发行的2/3。发行利率，跟整个经济、利率形势有关，今年处于下行的趋势。
企业资产证券化的基础资产。CMBSC+类REIT整个量，11%左右，还是很小的规模。CMBS在国外规模也不是很大。
企业资产证券化的原始权益人。中国发展发行的体量占整个存量的50%以上，就是因为很多是小贷，短期的产品，消费贷款产品。
发行利率，随着经济的下滑和整体国债利率的降低，AAA的利率今年基本上在往下行。AA+的产品利率变化相对有限。高质量的主体发行债越来越便宜，利率越来越低，但是弱主体的产品发行并没有降低。
企业资产证券化的市场趋势。市场监管的趋势，随着新规出台以后，对基础资产类型的发行量，像消费金融有关的产品。投资者范围像“债券通”的开放，国外投资者的进入逐步增加，基本上都是短期的产品。
大家都觉得REITs有很大的发展，但实际上公募REITs实质性的进展还没有，发的类REITs产品还是一个融资的开发商或者国企融资的工具，并没有什么实质性的突破，过去两年发的东西基本都一样。
流通没有实质性的变化，虽然交易所发布了一个质押式三方回购的指导，但是真正券商提供流动性支持的质押提供融资的相对还是比较少，成本也比较高，对市场流动性有帮助，但是作用非常有限。
02 资产证券化投资境地比较尴尬
资产证券化产品和其他很多债权产品比起来还是有很多机会的。最引人关注的是两条实线，一条红线和一条绿线，公司债、一年期、三年期，上面的叉叉和蓝的是企业发的ABS。两条实线都在底下，剩下的都在上面，意味着企业信用债利率还是比较低，成本比较低。从投资人的角度来讲，如果投资产证券化产品的话，还是有50-100个BP的利差，能够获取更高的收益。
可以看到公募基金增持增加，对不同投资人来讲，收益里不太具有可比性，对于银行、保险、公募基金来讲，没有杠杆的产品这类产品有一定的吸引力。对银行是最合适的，因为没有很强的流动性要求，所以基本上投资人都是银行。
对于中高风险的投资人来讲，也有一些机会，投资人的观点，对不同物业、不同基础资产的判断不一样。但是中国的资产期限都比较短，非地产类一到两年，地产类三年，所以适合投资人考虑。
国内CMBS产品现状，体量比较小，是适合私募投资人投资的体量，全部加上产品规模大概200多亿。
作为二级市场来讲，没有产品可投也不行。所以从投资管理的角度来讲，是一个非常尴尬的局面，偶尔会有一些满足投资人要求的产品，做单向的投资，但又是一个债券。所以总是觉得我们是做资产证券化，比如CMBS夹层的投资的时候，总觉得处于一二级市场之间的东西，是一个非常尴尬的境地。
基础资产比较分散，物业城市分布也比较分散，这些都是它的优势，但是从产品投资的角度来讲，发行体量、发行的频繁性、可投的标的、可投的券的种类相对来讲比较少。类REIT也是差不多200亿规模的夹层，优先级不是私募投资的优先考虑范围。
03 流动性匮乏是最大的挑战
在公募基金大幅进入之前，交易量肯定不会有什么上升，质押什么的也不会有很大的变化。所以这还是一个相对比较大的挑战，没有流动性的时候，对于投资人来讲买了以后没有杠杆，收益率基本上是有限的。
ABS评估，很多是以主体征信来实现的，没有完全实现所谓破产风险的隔离，也就导致了有的时候对于发行主体来讲很好，可以主体征信，产品利率很低，成本很低。但是对于投资人来讲，是一个坏事情，对于能够判断价值的投资人来讲，往往是希望能够根据物业或者基础资产的质量来投资，不希望主体信用过多的参与。这种情况下，投资的回报率是比较低的，能够投资的机会和标的也就相对比较有限。这也是一个比较大的挑战。
主要是市场不是特别成熟，无论是从结构上来讲还是机制上来讲，还有待完善。
04 对比美国市场现状发展空间巨大
美国资产证券化市场跟中国有一定可比性的是中国分信贷的和企业的资产证券化发行主体和监管机构，在美国最大的一块是两房的发行资产证券化产品，占了整个美国资产证券化市场的3/4，这也是美国的特点，世界上任何国家都没有这样一个机构。发行规模每年都会超过1万亿美元，大部分跟房地产市场住宅按揭有关。
交易量，这个图蓝色的叫非机构担保房贷凭证产品，真正有机构担保的红色的柱状图，两房担保的图可以看到交易量非常大，它的交易量仅次于美国国债，远比公司债要高很多，流动性非常好。
美国资产证券化产品各评级余额，车贷大概2000多亿，信用卡100多亿。比较大的是CDO/CLO，国内也有这种产品。地产类发行量非常低，10年前次贷危机之前发行量每年在1万亿美元
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