峰会大咖谈|景瑞不动产耿俊峰:瞄准市场,择善而从


作者:韩玮烨


今年3月景瑞控股低调的将商办平台锴瑞办公和悦樘公寓平台整合为景瑞不动产清晰了景瑞不动产的战略定位----聚焦城市更新及适配土地强调稳健盈利下有质量的规模增长

同样是3月景瑞不动产在市场极其低迷的时候成功交易了一单大宗交易---北京景瑞NAGA上院项目虽然很低调但高达70%的获利退出还是引起业内不小的关注

值此第五届资管峰会即将开启之际睿和智库发起人韩玮烨专程奔赴上海景瑞控股合伙人助理总裁景瑞不动产总裁耿俊峰先生进行了一次关于不动产资管未来的深度对话


新政重压之后盘活资产

形成良性循坏


睿问前一段国家针对行业发布的三条红线的政策震动不小对此您有何看法


耿俊峰国家控制负债率三条红线等一系列政策是非常正确的方向也很明确对于过往靠高杠杆高负债表内表外双重融资的这种类型的企业来说压力会比较大一些

这一政策的长期影响是

第一抑制房企继续高杠杆高负债进行规模扩张让行业回归到正常的市场融资水平

第二对于过往负债情况比较健康的企业而言是相对利好大家能够沿着过往相对稳健可持续的道路继续发展

景瑞不动产旗下持有类的业务一直都没有靠高杠杆去解决规模发展的问题我们还是希望将地产持有类的基金业务作为核心所以多数操作都是股权类的对于景瑞来讲更加倾向于将看好不动产业务的长线资金进行整合去获取长期稳定并且可持续的回报我们还是希望能够把整个经营的价值赋予到物业经营的现金流的价值当中去这也是景瑞不动产最初的核心出发点

景瑞不动产旗下长租公寓项目实景图


睿问公募REITs的推出对于景瑞不动产的未来布局是否有价值

耿俊峰如果公募REITs能开闸对于不动产行业来说肯定是喜大普奔的一件事情然而景瑞的业务逻辑并不是建立在公募REITs一定能在国内落地的前提之下因为我们属于长期的资金可以长期去持有随着每年租金的稳定增长以及物业价值的提升未来无论是在海外还是境内退出它都以资产包的模式存在

景瑞不动产旗下长租公寓项目实景图


睿问今年年底到明年年初算是抄底的好时机吗

耿俊峰可能个别项目会出现跳价的情况但目前并没发现普遍意义上的跳价以在经营的项目为例我们张江有一个独栋写字楼项目现在在退出阶段在有合适价格的情况就选择退出没有合适价格就继续经营就这个项目而言它的现金流能够覆盖贷款对于整个集团而言也不缺少这一两个亿的资金如果没有更好的抄底的机会没有必要用现有的优质资产去做换仓


睿问目前国内的大宗交易市场并不活跃造成了大宗交易难的现象您怎么看待不动产退出的难题

耿俊峰这其实是一个悖论未来能够持有起步大几十个亿这种核心资产的能终极退出的就是险资只有险资可能会接这类项目纯外资接不起这类项目过程当中很多中型标准的项目基本上是外资和外资之间或者外资和国企之间倒手它是一个市场每年大家都有投资的任务也有退出的任务由于大家对于物业时点的价值未来的增长空间整个行业的增长空间存在判断差异有价值判断的差别就会有交易的机会


今年上海的大宗交易的确算是阶段性的低点但明年有机会能恢复到前年的水平原因有两方面

第一外资非常看好中国市场尤其是在这次疫情之后外资认为中国的治理能力经济恢复能力要远远强于其他国家

第二原来就有在中国的投资计划并且大家投资的欲望都非常强烈原因很简单如果不去投资相当于零收益只要进行投资不管是几个点的收益它都是存在收益的

聚焦价值创造

睿问景瑞不动产去年起就有组建基金的计划目前进展如何

耿俊峰景瑞不动产在今年6月和一家美元基金签订了战略合作协议目前我们组建的这支基金主要以长租公寓为战略型业态计划在今年年底或者明年年初会正式对外公布同时我们也一直在寻找可以合作的项目现在已经有大约十多个储备项目其中能达到投资条件的项目有4个正在进行最后谈判和落地


睿问未来景瑞不动产会不会有一些商业不动产方面的投资计划

耿俊峰其实我们目前在上海已经有商业类的项目它属于一个社区商业项目整个项目大约有10万平方米的体量其中商业部分大约4万平方米写字楼占了4万多平方米酒店是1万多平方米预计12月底正式收工现在已经进入招商阶段

在招商的过程中我们能感受到商业部分的活跃度非常高最近两个月其活跃度已经迅速恢复有不少品牌已经与我们签约例如特斯拉好乐迪等预计12月底能达到70%左右的签约率明年的45月份基本可以做到满铺签约


瞄准市场 择善而从

睿问景瑞不动产在未来的战略定位是什么在行业当中又将扮演什么样的角色

耿俊峰今年通过频繁深度地与国内外资本交流以及对现有项目经营能力的反复打磨坚定了我们做不动产资产管理的长期决心与房地产开发不同不动产行业不依赖高杠杆也不是靠天吃饭的行业它具备稳定并且可增长的长期可持续性盈利能力并且这个行业在中国尤其是国内的一二线城市是朝阳行业我们认为布局朝阳型行业企业跟着行业共同成长发展势必能获得长期的跨周期红利因为在行业发展的过程中企业会经历能力资源产品团队方法论等各个层面的积淀这比在这个行业兴起以后再进入要有优势


经过一年的时间我们对这个行业也进行了总结

一是稳定增长以长租公寓为例在经营的过程中经过实际的论证包括今年受疫情影响的情况下每年5%-6%的租金增长是完全能够实现的租金其实可以看作为一种消费5%-6%的租金增长在大家可接受范围内因为每年的物价普遍也都在上涨5%-6%与国家的通胀率基本保持在同一水平

二是资源的匹配景瑞不动产的综合融资成本大约在8%-9%这种情况下去投资回报率在5%-6%的生意肯定是不合适的资管公司要管理资金和资产两个方面就资金来说可能是长线的股权类的大型LP我们要找到看好这个行业的大型的LP能够进入共同发展

在这一年的时间里我们与各外资机构深入沟通的同时也进行了分类哪些是不看好这个行业的哪些是持观望态度的哪些是机会性投资哪些是战略性的在战略性的资源当中现在有一到两家已经与景瑞达成了深度合作模式这种合作不仅仅是资产上的捆绑还有平台的深度捆绑未来我们希望能将这个平台做成独立的纯轻的能够单独做IPO的资管平台

在项目选择上坚持投资初心非常重要今年景瑞不动产团队关注的项目至少有100多个但最终符合投资标准的并不多最近进入签约意向的有4个下一步可转化的签约项目大概有7-8个这些项目大多数都在上海我们的主要精力还是以上海为主先将上海发展起来再往其他地区扩张


睿观点

从开发企业的高管转型为不动产资产管理人耿俊峰总的转身也是未来地产人转型的一个缩影继续做开发商高管他驾轻就熟转型成资产管理人的跨度极大从操盘几十亿的开发项目到现在细抠每个运营环节的成本重组团队运营逻辑期间经历的艰难汗水和委屈他虽未谈及但可想而知

所谓长期主义就是基于未来做难而正确的事情景瑞不动产明确的定位是要做资产管理公司未来的盈利来源于这只团队全链条的专业能力打磨

未来已来一切都刚刚开始