大咖谈|朗诗青杉资本方旭东:坚持走最传统地产基金这道“窄门”

大咖谈|朗诗青杉资本方旭东:坚持走最传统地产基金这道“窄门”


作者:韩玮烨


大咖谈|朗诗青杉资本方旭东:坚持走最传统地产基金这道“窄门”


凡盛衰在格局,格局大则虽远亦至,格局小则虽近亦阻。


---高瓴资本 张磊


近几年,开发商热衷于“地产+基金”双轮驱动模式,以地产基金平台扩大表外融资能力,一方面助力土地拓展,一方面还可以获取资本利差。朗诗控股集团旗下的青杉资本却走了一道“窄门”---坚持做标准的地产基金。


如今,朗诗青杉资本管理的股权基金资产规模已突破120亿元,管理20多个存量项目。客观讲,跟体量大的地产基金相比,其规模只称得上适中。但在朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东眼里,这条路才是穿越长周期的终极之路。


日前,睿和智库创始人韩玮烨与方旭东进行了长达一个多小时的对话,理性且真实,首次披露朗诗青杉资本为什么不做“赚钱的”债权类业务。

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我们专注于

标准的地产基金业务

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睿问:国内多数房企集团旗下的地产基金平台,主要的业务是地产融资,既有稳健的利润,又可以帮母公司扩大表外融资能力,朗诗青杉资本为什么一直没有做此类业务?


方旭东:我们不做债权融资,主要因为它不是标准的地产基金业务,反而更像银行等金融机构业务。标准地产基金的收入应该来源于管理费,而不是资金差价。这一点,早在5年前我们就很明确了。


睿问:也就是说,朗诗青杉资本更希望专注于标准的股权类地产基金业务?


方旭东:是的,这主要是专业性的问题。我们专注于地产基金业务,尽管私募基金牌照并未要求只能投地产业务,但我们认为不专业的事情,做了也未必能有好结果。


就像做债权业务,中国做信贷业务最专业的机构就是银行,银行具备10%以上的资本准备金、强大的监管催收部门、严格的资产抵押等优势,也只是赚取很少的利息差,我们地产基金凭什么比银行赚取更多利润空间呢?一旦市场动荡,坏账的风险是很大的。专业的事情必须交给专业的人来做,不专业的人偶尔一两年能做好是因为大势好,但不能总心存侥幸。



找对的money

是地产基金长久的关键

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睿问:真正标准的地产基金业务应该如何做?


方旭东:标准地产基金业务的本质是通过管理达成资产增值,这才是我们这种企业的核心优势与专业强项。

地产基金业务还有一个特点,就是不能保本保收益。举例来说,在私募地产基金中,假设一名基金管理人以前有很多成功经验,现在手里又刚好有优质项目,吸引来了投资者,那么这个投资者需要具备风险判断的能力,并且是出于信任基金管理人的能力,才能达成合作。也就是说,双方必须同时进行专业能力判断,才能正确理解这笔投资。挣了钱,利润全归投资人,基金只收取管理费用,如果赔钱亦如此。


睿问:如何找到合格投资者?


方旭东:我们在募资时主要考虑两个方面:

1.资金的来源,这部分与投资人的抗风险能力和专业性相对应。我们更倾向于选择机构投资人,专业与专业对谈。比如一个项目成本是多少,改造时间要多长,未来还需要投入多少费用,税费、售价分别是多少,列清楚后达成一致再合作。这样双方对未来的收益都能了解清楚。万一亏损,机构投资人也能承受。而且我们的项目规模也比较大,通常都是上亿级别,大部分项目1-2个机构投资人就足够了,因此不考虑散户。


2.资金周期,一般商办资产的盈利周期在3-5年,甚至7年,因此资金的期限一定要很长,并且能与我们同步出资,这样是最理想的。


睿问:你们不垫资吗?我知道很多基金都是先有项目,之后才找投资。


方旭东:我具体解释一下,要求投资方同步出资,其实是我们将国外基金模式与国内基金模式进行了结合。在国外,通常是资金先募集到位,然后找到匹配的项目,就开始投入了,也就是资金走在项目前面。但中国的投资人不习惯这样,通常希望先看到具体项目再投钱。我们希望改变这个模式,因此做了个“中西结合”。



住宅价格畸形

影响大宗交易市场

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睿问:国内不动产大宗交易市场一直不是很活跃,导致资产退出很困难,症结出在哪里?


方旭东:有两个原因。首先,过去住宅开发市场增长太快,特别是房价涨幅太大,提前透支了不动产租金的增值空间。多年来租金投资回报低于房价涨幅的思维惯性,使业主宁可空置也不在乎租金,认为房产总是会增值的,自然也就不会产生交易行为了。


住宅市场价格的畸形也影响了商办的增值空间。举例来说,美国或中国香港等地的商办资产,只需要1%-2%的资金成本就可以撬动高达5%-6%的收益率,那么投资者只要赚中间的利差就可以了。但在中国,一个既含住宅又含商办的综合体项目,往往以住宅价格为基准,整体都偏贵,住宅部分在赚到收益退出后,商办价格早已超出了其原有的价值,未来增长空间几乎为零。这种情况下,长期持有商办物业,无论是险资、REITs还是自有资金,找到“接盘侠”都比较难,因为投资人很难赚到利差了。


其次,中国资金成本太高,持有资产的租金尚不足以抵扣利息,赚钱越来越难了,市场必然不活跃。


睿问:公募REITs推出后呢?


方旭东:我个人觉得其实不那么乐观。按照国际案例,在REITs的框架中,每年分给投资人的分红至少在4%-5%,那么毛利率对应就要高到6%-7%,这就把商办资产的中枢价格整个拉低了。特别是标杆地段的优质项目毕竟是少数,如果这些项目都很难,资质不那么好的项目就很可能会亏钱。这也是现在很多开发商都在“甩卖”资产的原因,都怕卖晚了价格更低。



“既积极又谨慎地前行”

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睿问:朗诗青杉资本的投资赛道是如何划分的?


方旭东:我们的赛道没有按照产品类型去划分,无论是做长租公寓还是商办,只是针对位置、体量而言的,但核心商业模式仍然是通过改造、运营使资产升值,退出时也是直接退资产,这是我们最主要的商业模式。


以长租公寓项目为例,因为疫情得到控制后,公寓市场整体比较稳定,比商办、酒店受影响程度小,出租率和租金变化都不大,可以为我们带来稳定现金流,我们也就愿意长期持有。


睿问:很多人都在说这两年是抄底商办物业的好机会,朗诗青杉资本会机会性选择进入么?


方旭东:商办物业与住宅开发不同,住宅开发可以在一定程度上背离经济周期,但商办本质上就是与经济大势密切相关的。前面说过,商办主要通过租金来获取收益,因此无论是办公楼租金、酒店房费还是商场店铺租金,最终都得和实体经济的经营消费挂钩。这就导致我们在判断商业不动产的价值时,首先要考虑租金走势,其中,经济大势、就业、人均收入等都是租金水平的重点参考因素。


中国已经进入到了新的发展阶段,未来的经济增速以及居民消费的提升速度,都不再像以往那么快,再叠加各种不确定因素的影响,租金水平并不乐观。因此,去年下半年至今,我们对商办不动产一直保持“既积极又谨慎”的态度,一方面主动挖掘具备优质潜力的项目,另一方面提高投资门槛、安全边际等。应该说,未来3-4年内,我们都偏向机会性入手,必须足够有吸引力、足够安全可靠才行。我不认为企业规模足够大就足够安全。

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睿观点

朗诗的愿景是成为一家 “百年绿公司”,这个百年绝非靠高杠杆支撑的规模去实现的。


在漫长的时间跨度中,每家企业都会面临无数挑战与危机,都会发生翻天覆地的变化,最终只有财务稳健、有独特商业模式的企业才能存活长久。

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