峰会看点|风口过后全是伤口,长租公寓该何去何从?

作者:作者丨庞奥星来源:地产资管网

睿观察:

2019年,长租公寓在资金和运营双重考验之下,部分中小企业已在竞争中被淘汰出局,整个行业经历洗牌。而2020年,由于疫情袭来,一些存在问题的企业加速出清,长租公寓再遇“寒冬”。

谈论起长租公寓,近两年不得不提及的关键词就是快速扩张、爆雷、政策支持、融资变难和向头部企业集中。

从前几年的疯狂扩张,到近两年的频繁暴雷,长租公寓行业未来将何去何从?


政策红利,长租公寓快速扩张

2015年后,国家出台了多项政策,鼓励租赁业务发展。其中包含鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同,并将绿色环保融入行业发展理念。除此之外,也在金融、经济方面给予一定的优惠政策和支持,比如商业用房改租赁可以享受民水民电价格,给予住房租赁机构和个人一定的税收优惠,推进 REITS 的试点等。

另外,由于我国具有大规模的流动人口,全国商品房销售均价突破“万元”大关,以及人们对购房观念的转变等原因,一部分潜在购房者放弃购房,转向房屋租赁市场。并随着政策的红利,近两年,长租公寓快速扩张,各方企业逐渐疯狂涌入长租公寓市场


睿和智库制图

根据公开数据整理,截至2020年9月,中国长租公寓的规模从16年的1.32万亿元增长到1.9万亿元,且还在持续稳定的增长的过程中。经过5年的持续增长,可租赁房间数从100百万间增至452百万间,增速有所减缓

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根据公开数据统计,截至2020年9月,今年长租公寓开店数量最多的是万科泊寓,开店数量超过135000间,排名2-5名的分别是龙湖冠寓、自如、魔方和乐乎公寓。截至目前,长租公寓管理规模最多的是蛋壳公寓,管理规模超45万间,自如管理规模为38.5万间,位列第二,万科泊寓排在第三位,管理规模超过18万间。

     万科泊寓一直占据房地产开发商涉足长租公寓的龙头地位,且遥遥领先于排名第二的龙湖冠寓。从2020年的开业情况来看,TOP10企业的增长情况较好,而头部企业更保持了领先优势,其中,万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的4成


平台暴雷不断,监管力度加大

虽然长租公寓的规模在不断扩张,但也有不少平台出现问题。现在很多长租公寓平台(包括暴雷的平台)并非只是单一的租赁平台,还包含了金融的能。“租金贷”“高买低卖”和“长收短付”是租赁市场所面对的三个最大问题。大部分平台都存在着可支配的资金池,这像极了之前暴雷不断的P2P行业。

据统计,从2017年至今,大约有139家长租公寓因为资金链断裂或经营不善暴雷跑路,2019年陷入资金链断裂、跑路、倒闭的公寓数量达52家,截至目前,2020年暴雷的平台有32家。

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2020年,出现问题的32家平台中,只有22%的平台是正常运营,但却因为运营不善,而出现问题,剩下的78%的平台均存在 “高收低租”“长收短付”的问题。

由于平台暴雷不断,政府和各个地方出台了很多政策,除了鼓励长租公寓行业以外,也对行业做出风险提示和监管

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融资难度增大,整体向头部平台靠拢

长租公寓行业的广阔市场前景吸引了大量资本布局该领域,数据显示,2012年-2019年间,中国长租公寓行业投融资事件236件,总融资金额高达409.86亿元。2018年起,长租公寓行业的投融资事件数量减少,主要发生在头部平台,并且单笔融资金额增加。经过多年发展,行业逐渐形成部分头部企业,资本也更加倾向于向头部企业聚集。

2019年以来,长租公寓行业遭遇“资本寒冬”,融资难度加大。相关数据显示,2019年全年长租公寓行业投融资事件16起,同比减少15起,投融资金额123.01亿元。据不完全统计,截至2020年9月,住房租赁市场完成的投融资事件只有6起,投融资金额达135亿元,蛋壳公寓赴美上市,募集资金达1.49亿美元

2020年长租公寓投融资事件汇总

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这两年的投融资事件大幅下降,资金更加倾向于头部平台。各大平台被爆出争相筹备上市,中小规模长租公寓的融资难上加难。

除此之外,2020 年前三季度发行的 22个CMBS产品中,以公寓为底层资产的CMBS有4个,但发行金额只占总体金额的7%。底层标的以办公写字楼、零售商业楼、综合商业服务及酒店构成为主,以上四类CMBS发行数量占比超 73%,发行金额占总体金额的90%。

截至2020年9月,2020年发行的类REITs产品共12个,其中以公寓为基础标的的类REITs有2件,占比16.6%,发行金额为13.36亿元,金额占比只有6%。


睿观点

综上所述,长期公寓行业仍处于政策红利期,整体行业向头部靠拢。一些平台暴雷,是长租公寓市场走向成熟的必经之路。从流动人口规模和租赁市场的供求关系来看,目前仍供不应求,市场仍大有可为。合规运营和稳步盈利是企业健康发展的关键。

本文节选自《2020年中国不动产资产管理蓝皮书》,更多内容将在12月13日于第五届中国不动产资管创新峰会正式发布,敬请期待


峰会议程:

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