峰会看点|至冷时代,文旅地产如何逆风翻盘

作者:周伟


新冠疫情席卷全球,这无疑是国内外文旅产业的一次浩劫。国内旅游业旅游人次和旅游收入相比去年大幅萎缩,前三季度文旅项目投资也相较去年下降近四分之一。文旅企业经营状况恶化,一部分企业文旅梦就此破灭,一部分企业加速文旅布局,行业分化明显,文旅地产后疫情时代就此开启。


旅游业结构生变,但基本面稳固

今年年初,疫情在国内席卷而来。2020年1月24日,中国政府发布暂停旅游企业经营活动的通知,一夜之间,中国的旅游出行活动全面停摆。整个一季度,中国旅游业降至冰点。


从二季度开始,随着全球各行业逐步复工复产,旅游业开始复苏。文化和旅游部2020年第三季度例行新闻发布会的信息显示,在旅游景区方面,据测算,第二季度,全国A级旅游景区游客接待量环比增长158.7%,收入环比增长131.7%。第三季度,全国A级旅游景区接待游客人数达到去年同期的7成左右,一些地方旅游景区已接近去年同期水平。


在旅游度假区方面,据测算,第二季度,全国旅游度假区接待游客环比增长247.7%,收入环比上涨144.6%。7-8月,全国旅游度假区全部恢复开放,接待人次和收入恢复到去年的九成左右。


乡村旅游方面,据测算,第二季度,全国乡村旅游接待游客环比增长106.3%,总收入环比增长148.8%。7-8月全国乡村旅游接待人次和总收入都已恢复到往年同期的九成多水平,从业人员数量基本达到去年同期水平。


虽然2020年旅游业遭受重创,但旅游业增长趋势未变,基本面稳固,文旅地产发展的基础和趋势没有改变。


文旅投资趋势向“小”

在经历前几年持续攀升之后,受新冠疫情以及经济向下趋势影响,2020年文旅项目投资放缓明显。据不完全统计,2020年1-9月,全国文旅投资项目总计200个,超过去年同期,但总投资金额下降明显,截至9月底,全国文旅项目总投资金额9281.31亿元,低于去年同期的12640.94亿元,降幅达到26.58%。与去年全年1.6万亿的投资额相比,预计2020年全年,全国文旅项目投资总额将减少约四分之一。


2020年前三季度文旅项目投资金额(单位:亿元)

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数据来源:观点指数

睿和智库制图


2020年,超大型文旅项目与去年相比有所减少,文旅投资趋向“小而美”。据不完全统计,投资额超过100亿元的文旅地产项目有12宗。


2020年投资额超过100亿元文旅项目

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睿和智库制图


从文旅投资项目所属类型来看,文旅综合体和特色小镇依然是投资重点。2020年前三季度,文旅综合体项目占比达45%,特色小镇占比16%,两者占据文旅投资项目的一半以上。


2020年前三季度文旅项目类型占比

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睿和智库制图


文旅企业梦碎与布局并行不悖

一场席卷全球的新冠疫情大流行加上地产业“三道红线”,让文旅企业感受到深深的寒意,一部分企业文旅梦碎,一部分企业调整文旅布局。因此,2020年的文旅地产行业出现一边加速“卖卖卖”,一边加码布局文旅项目,文旅业的分化也越发明显。


不少规模大的文旅企业陷入困境,纷纷出售旗下资产。曾经的文旅地产霸主万达在前两年将手上的万达文旅城项目打包出售,今年也没能躲过疫情对文旅板块进一步的伤害;富力地产整体财务状况也不理想,正逐步出售手上资产,酒店梦正走向幻灭;蓝光发展旗下蓝光文旅集团大量高管离职或被辞退,与此同时,蓝光文旅旗下的第一个项目,都江堰水果侠被无限期关停;新华联文旅也迎来近十年以来的首次亏损。


然而,在甩卖文旅资产的同时,一部分企业却在加速布局。华侨城集团从2018年开始持续抛售资产,但这并不影响在文旅地产方面的布局。即使在新冠疫情最严重的的1月份,华侨城集团也拿下3个文旅项目。


2020年华侨城集团文旅新项目统计

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睿和智库制图


融创集团在今年也加入到投资文旅资产的行列。融创在处置资产上态度坚决,在文旅项目拿地上却是毫不手软,截至9月底,文旅项目投资额约800亿元,2020年超过1000亿不成问题。


2020年融创集团新投项目统计

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睿和智库制图


在房地产拿地受到诸多限制之际,文旅拿地近年来热度持续上升。究其原因,一方面是文旅拿地成本低,另一方面则是文旅项目的配套住宅用地空间大。在拿地成本方面,以华侨城为例,华侨城2019年综合毛利率为56.58%,其中地产业务毛利率高达74%。华侨城2019年共获取47个土地项目,其中28个项目以底价摘牌,有效降低了拿地成本。财报显示,华侨城2019年拿地金额为744.6亿元,其拿地/销售均价比仅18%。在配套住宅用地方面,以复星旅文为例,2019年复星旅文新开工项目丽江复游城和太仓复游城,这两个复游城项目在区位和资源方面极具优势,而其中住宅指标将近一半,丽江复游城可售度假客栈和住宿面积占比超过七成,太仓复游城可售度假物业单位的总建筑面积占比为44%。


睿观点

虽梦碎文旅之路的比比皆是,但众房企仍争先恐后地涉足文旅项目,乐此不疲。然而,受欢迎程度高、持续时间长的文旅项目却寥寥无几,这不得不令人深思。


*本文节选自《2020中国不动产资产管理年度报告》,更多内容将于第五届不动产资管创新峰会现场正式发布,敬请期待。