大宗市场复苏,公募REITs开闸在即,一线物业重现并购机会?

作者丨陈剑誉 编辑丨韩玮烨、吴林、王杨、崔昕

排版丨崔昕 来源丨地产资管网(ID:thefutureX)

中国房地产市场正在加快进入存量时代。虽然国内公募REITs尚未能正式推出,但不论是持有还是交易,REITs必然扮演重要角色。


3月17日,在香港上市的招商局商业房托基金(简称“招商房托”)举行了上市后的首次业绩发布会。在发布会上,招商房托管理层强调,基金2021年的战略重点就是收购新的物业项目。无独有偶的是,2月24日,领展房地产投资信托基金(简称“领展房托”)宣布收购上海七宝万科广场50%股权。公告显示,收购价格初步拟定为人民币27.723亿元,收购价对应的物业价值为人民币64亿元,较物业于2020年12月31日估值的人民币65.8亿元折让2.7%。


01 一个案例:领展收购七宝万科广场

七宝万科广场位于上海市闵行区七宝镇,项目于2016年建成,零售面积14.88万平方米,由万科集团与GIC(新加坡政府投资公司)合作投资。而此次领展房托接手的50%股权来自于GIC,项目剩余50%的股权持有者为珠海市懋德诚投商业发展有限公司,由招商银行及万科集团的关联人士持有。


表1:七宝万科广场基本情况

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作为香港REITs“一哥”,领展房托自2005年上市以来,市值从300亿增长到超过1500亿港元,净收益增长超过10倍。市值的持续增长,一方面来自不断收购新项目,通过翻新、改造等方式提升租金水平;另一方面来自售出部分非核心资产及增值资产以实现资金循环。


对于此次收购上海七宝万科广场的原因,领展房托解释到:一是该物业位置优越,可以实现良好及稳定的租金回报;二是配合领展的多元化业务策略,增加其在中国上海的投资;三是项目本身租户基础较好,品质高。


而此次交易,也是领展房托在内地投资交易的第5个商业项目。


领展房托内地投资交易项目一览

2015年

以25亿元收购了位于北京中关村的欧美汇;

以66亿元收购瑞安旗下上海新天地企业天地1号和2号;

2017年

以41亿元收购广州西城都荟项目;

2018年

以26亿元收购北京通州的京通罗斯福广场;

2019年

以66亿元收购深圳福田核心商区新怡景商业中心。


02 2021年大宗交易放量增长?

据睿和智库统计,截至2020年12月,新加坡和中国香港共有16支REITs持有位于中国内地的物业,涉及112处中国内地的不动产项目。2020年新加坡和中国香港REITs在内地发生4笔大宗交易,涉及收购资产28处,其中首次装入REITs的资产12处、出售物业2处。业态方面,12处物业均为产业园区或物流仓储项目。


无论从目前国内几家主要房托基金披露的信息,还是近期睿和智库频繁走访的国内主流不动产基金的投资意向来看,2021年,国内大宗交易的交易量极有可能重新放量。


招商房托加强收购物业项目

招商房托明确表达其将在2021年着重于新物业项目的收购。具体操作上,首先筛选招商集团内部以及外部的项目;同时还会向北京、上海等一线城市拓展;中期会考虑招商系在强二线城市的项目,让区域分布更加平衡。


而早在上市之初,招商房托就曾披露有三个潜在物业可以注入,分别为汇港二期、太子广场二期以及新时代广场二期,可出租面积分别为4万平方米、6.61万平方米以及7.87万平方米。时间上,三个项目的注入时间都将在2022年,“在2022年将这三个项目注入房托,提高房托整体的价值和质量。”

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按照2020年12月31日基金的收市价格,招商局商业房托股息率达到9.6%


目前招商房托持有5项物业,包括写字楼和购物中心,租金收入主要来自于新时代广场写字楼和花园城购物中心。


表2:招商房托持有物业

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越秀房托多渠道购买方式逐渐扩张

3月4日,越秀房产信托基金(简称“越秀房托”)管理层也在其2020年业绩会上,明确表示“今年收并购的机会确实更大”。


上市以来,越秀房托的物业组合总值从46亿港元增长到2019年底的349.61亿元人民币,基金收入总额也从上市时的4.02亿港元增长到2019年的20.58亿人民币。而其增长背后的原因,正是越秀房托在上市后的经营过程中,通过银行借款、发行新基金份额等方式购买新物业,逐渐扩大资产管理规模。


表3:越秀房托历年物业买卖情况

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按照2020年12月31号基金的收盘价计算,越秀房托年化分派收益率为6.07%


目前越秀房产基金持有八项物业组合,包括写字楼、批发商场、零售商场、酒店及服务式公寓。其中,国金中心约占总收入的52.9%,白马大厦约占16.4%;财富广场约占4.2%;城建大厦约占4.0%;维多利广场约占3.8%;越秀大厦约占6.7%;武汉物业约占10.2%;杭州维多利约占1.8%。


图1:越秀房产持有物业组合

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睿 和 观 点

睿和智库认为,一方面,2020年,受疫情影响,国内持有型不动产(包括商办和购物中心等)经营均遭遇困难,导致不动产价格有一定程度的下降,而去年外资机构在内地不动产大宗交易市场中竞争力减弱,给内资机构提供了不可多得的投资良机,尤其是对有自用需求的国内买家而言。


另一方面,在“三道红线”的融资限制政策之下,预计房企将释放出更多优质商办类物业进行销售,以维持房企在增量土地市场足够的竞争力。综上所述,2020年,市场预计会有新一轮的投资机遇。


此外在国内房地产大宗交易市场中,REITs将占据更高的市场地位。从现阶段港股REITs之所以开始热衷于物业资产的收购就可见端倪。这主要有以下原因:


1、 REIT本身有将自身市值和规模做大的决心,而收购正是REIT最主要的增长途径,从上文的数据中也可以看到,无论是领展房托,还是越秀房托,其市值和物业价值持续增长的背后,正是通过不断收购新项目实现的。


2、 现阶段国内房地产市场正处于经济周期底部。一方面受新冠疫情影响,另一方面受整体经济影响,REITs认为现阶段是一个逆周期获取项目的好时机,而从已观察到的项目价格来看,在部分城市核心区域的项目上有松动,可以达到REITs的回报要求。“如果现在资产价格回落了,回报率高了,那么就可以匹配了。”


3、 2020年12月份,香港证监会已经将房托的投资杠杆从45%提升到50%,对所有的房托都将产生正面影响,特别是那些现在杠杆还处于比较低水平的房托。数据显示,2020年底招商房托的资本负债率为27.9%,越秀房托资本负债率38.6%。因此很多基金存在很大的空间,在不需要发新的基金单位亦可以收购项目。


4、低息周期的到来,REITs可以获得较低融资成本的资金。以越秀房托为例,2020年基金期末整体融资成本年利率从2019年末的4.2%下降到2020年末的3.01%。而2021年1月27日,越秀房托发行4亿美元票据,发行收益率2.663%,较越秀房托即将到期美元债的发行收益率4.99%,融资成本进一步下降。较低的融资成本可以逐步匹配到国内商业地产目前4%~5%左右的资本化率。

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