22城首批集中土拍接近收官,地产行业加速出清丨睿和研究

作者丨张雨 编辑丨苏建红

来源丨睿和智库(ID:ruihezhiku2019)


22城首批集中供地即将结束。至此,22城首批集中供地城市中,仅剩武汉尚在竞拍中,预计6月30日,全部落幕。


据睿和智库不完全统计,目前已经结束的21城土地成交总金额9699亿元。若以武汉供地的总起始价计算,首批集中供地收金至少为10423亿元。


“两集中”政策影响下,各个城市并未完全降温,而是在不同城市上演“冰火两重天”。热门城市“僧多粥少”,房企陷入内卷式竞争,多地甚至出现开发商同期注册多个“马甲”参与拍卖的现象;部分城市则热度平平,溢价率成负增长。


市场在密切关注的同时,也开始对“两集中”新政进行复盘反思——自2月启动以来,政策实施效果如何?22城地产行业分别有何表现?后续将对行业产生哪些影响?


22城首批集中土拍接近收官,地产行业加速出清丨睿和研究


政策详情


2021年2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布,我国22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。所谓“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告及组织出让。

此次试点城市,包括北上广深4个一线城市,以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。


在“房住不炒”背景下,从2020年8月23日出台的“三条红线”,到2020年12月31日银行“房贷集中度管理”制度,再到2021年2月开始的“供地两集中”政策,房产行业的政策调控越发聚焦到微观市场的参与主体,更加精准化、定量化。


据公开数据统计,本次纳入到政策执行的22个城市2020年住宅用地供应的规划建筑总面积达4.5亿平方米,占百城住宅类用地供应面积的55%,属于在土地与房产行业高活跃度的一二线城市。


以热点城市作为试点切入,“两集中”政策从地方政府角度出发,对企业拿地进行一定的限制,配合其他政策,希望达到平抑地价、抑制溢价、调控房价的最终目的。


22城首批集中土拍接近收官,地产行业加速出清丨睿和研究


各城数据


睿和智库整理22座典型城市首批土拍数据发现,22城地价仍然较高,但市场热度呈现明显分化。

22城首批集中土拍接近收官,地产行业加速出清丨睿和研究


图源:睿和智库


重庆、深圳、厦门、杭州、宁波、合肥、北京等地溢价较高,市场火热


热点城市的土拍竞争仍然十分激烈,重庆、杭州、深圳、厦门、宁波、合肥等城市溢价率均在25%以上,“封顶+竞自持(配建)”已成常态。其中,重庆43宗地块无一流拍,平均溢价率高达43%,排名第一,较2020年全年增长33个百分点,有地块出现130%的溢价率,成交楼面均价较去年全年上涨51%。


重庆的高溢价,一方面得益于土拍政策上不限地价,另一方面,重庆快速发展的经济和大量流入的高素质人口也带给开发商充足的信心。2020年上半年,重庆的GDP一度超过广州,位居全国第四。2020年,国家赋予成渝地区“两中心两地”的战略定位和“打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源”的重要使命。政策利好,加上本轮土拍中优质核心地块供给较多,共同促使60家房企参与重庆此轮“疯抢”局面。


不同于重庆,杭州本次土拍规则较为严苛,包括有竞自持、清水限价、装修限价等,但依然难挡房企的热情,总计90家房企参与竞拍。杭州集中出让的57宗地块中,总成交金额达1178.2亿元。其中22宗地块溢价率开拍之前就达到政府设置的溢价率“红线”,平均溢价率为26.05%。


另外,由于自持不设上限,41宗地块拍抵限价转竞自持,最高自持比例约40%,刷新了“双限”政策以来杭州的自持纪录。


12宗地块提前在挂牌期间进入自持比例投放阶段。深圳、厦门虽然参拍地块较少,但依然吸引了大量知名房企参与,两城整体溢价率均在30%左右。以厦门为例,5宗出让土地吸引30多家房企参与竞拍,其中3宗土地均触达最高限价,总成交价达190亿元。


北京此轮看似溢价不高,实则是受限于“史上最严”的土拍规则——既限定地价和房价天花板,又要求医院、学校、道路、公租房等诸多配建,限定开发商竞拍高标准住宅,同时开发商承诺未来销售价格。7.5%的溢价率背后,全国实力较强的房企激烈竞争,如万科、中海等报名了多宗土地的竞拍。最终30宗地全部成功出让,10宗进入竞高标准建设方案阶段,总成交金额破千亿元。


“封顶+竞自持(配建)”俨然是北京、杭州、宁波等城市的土拍常态。可以预见,房企不仅是拿地+开发的角色,在未来如何保持长线运营,进行项目变现,将成为新的严峻考验。


无锡、广州、苏州、南京、济南、上海等地溢价不高,分化严重

同样受制于严格的土拍规则,无锡、苏州、南京、上海等城市整体溢价率不高,其背后是城市内部土地地块“冷热不均”,实际市场热度并不低。


以广州为例,作为四大一线城市首个集中出让的城市,众多房企参与土拍。48宗土地中有6宗流拍,42宗出让土地中有4宗最终以摇号方式选出,黄埔科学城宅地甚至出现320个房企马甲进场,仅保证金就交了1300亿元。不过,由于广州此次土拍出让的中心城区、近郊、远郊地区比例分别是2%、33%、65%,城市内部分化显著,可比地价上涨和下跌的地块分别占46%和54%,其中,广州南沙(5宗)、黄埔区诞生了两宗新的单价地王,而增城(18宗)、从化(4宗)、花都(4宗)等区域地块则以底价成交或流拍为主。


无锡市16宗地中仅1宗未触及最高限价,其余地块均进入竞自持或摇号阶段。值得一提的是,由于前4宗竞价激烈,无锡土拍不得不延长到3天。最终由于政策上房价与地价的双重限制,无锡平均溢价率在12%左右。


与其他城市的“限竞”规则不同,苏州土拍市场的游戏规则,采取“中止价+一次性报价+近均价者得”方式。这也是苏州土拍溢价率较低、楼面价稳住的主要原因。苏州本轮出让的32宗涉宅地块揽金超434亿元,其中12宗底价成交,14宗触顶进入一次性报价阶段,2宗溢价成交,平均溢价率约13%。另外,多宗地块要求配建人才和服务型公寓。比如社区养老用房、儿童专科医院等。


上海本轮土拍成交31 宗宅地,溢价率仅5%左右,整体表现平稳。这主要是由于上海本次集中土拍在原有招挂复合出让、自有资金监管等土地交易规则不变的基础上,进一步实施限价竞价规则——本批次最高报价一般限定为起始价的110%,竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价,举牌竞价未达到中止价的,以价高者得原则确定竞得人;当举牌竞价达到中止价时,交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。


新的土拍规则表达了上海“稳房价、稳地价、稳预期”的决心,也使本次出让中,从土地区块分布、成交价格、拿地房企等多方面来看相对平衡,没有过冷与过热的情况。


长春、天津、青岛、长沙、郑州等地溢价较低,热度平平


已完成集中供地的21城中,长春、天津、长沙等城市市场较为冷淡,平均溢价率均不超过10%。


长春作为首轮首个集中供地的城市,留给机构调动资金的时间并不充裕,且长春处于人口外流比较严重的东北三省,需求基本面不佳,加上本地集中挂牌地块集中在远郊地区,土地质量一般,因此首场土拍表现比较平淡。51宗出让土地仅吸引了中铁、华润、保利、万科4家全国性房企关注,最终2宗流拍、11宗撤牌,成交38宗,平均溢价率在3%左右。


郑州首轮供地的49宗地块中,绝大部分地块属于城改和合村项目用地,涉及很多已经面市项目的后续地块,因此绝大多数地块以底价成交。三宗公开净地虽然争抢激烈,但不论从溢价还是楼面价来看,都没有出现此前的“地王热”现象。


本次青岛土拍同样表现冷淡,除1宗地块溢价率较高之外,绝大多数地块均以底价成交,溢价率不足3%,这也符合该城市近年市场现状。贝壳研究院数据显示,青岛自2018年2月持续至今成交溢价率仅为5%以下,低溢价率已经是常态。


综合来看,除了本身就楼市遇冷的部分地区,22轮首批出让的多数试点城市土拍竞争依然激烈。


尤其是地理位置优越、经济快速发展、楼市前景向好的热门城市,各家房企不计成本“疯抢”,刷新多个历史记录。对这些城市来说,“两集中”政策并未实现平抑地价、抑制溢价的初衷,反而成为地市火热的“催化剂”。另一些城市,由于设定了严格的土拍规则,整体溢价率虽然不高,但是优质地块依然“僧多粥少”,非核心地区则倍受冷遇,城市内部分化愈加显著。


不过,行业融资端收紧趋势已逐步显现,资金端影响或逐步传递到投资端;房企年内第二、三批次拿地大概率无法实现年内销售,加上各地出让政策陆续完善,预计后续二、三批次,部分城市土拍热度将有所缓解。


22城首批集中土拍接近收官,地产行业加速出清丨睿和研究


房企战争


“土地两集中”政策出台以后,各企业在一座城市一年只有3次机会参与土拍,同时对短期资金提出更高要求,这使得各家房企不得不更理性决策,精准拿地。


克而瑞地产研究中心数据显示,截至6月10日,TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅的地块,占全部地块的比重超四成,国企、央企、一线大鳄成为这场游戏的“头号玩家”。


22城首批集中土拍接近收官,地产行业加速出清丨睿和研究


图源:克而瑞地产研究中心


“绿档”企业


具体到房企而言,头部房企表现尤为突出。


其中,融创拿地总量已达到41宗,目前排名第一。2020年,被三道红线困身的融创放缓了拿地速度,但截至2020年年底,融创已有两道红线转“绿”,债务压力有所缓解,这使曾经的“地王”在本次首批出让中重返江湖。


在其深耕的重庆,融创拿下8宗地;在土拍规则最严的北京,融创拿下4宗地,包括最受关注的树村南北优质宅地,成交楼板价均在6.8万元/平方米;另外,融创在杭州拿地4宗;同时成为天津首场集中供地拿地金额最大的房企。


排名第二的万科,在15座城市中拿下30宗地。中指研究院数据显示,2021年1月~5月,拿地金额冠军是万科,总金额709亿元。根据万科A年报,公司是地产“现金之王”,2020年底持有现金1856.62亿元。


克而瑞数据则显示,万科前五月新增货值2113.1亿元。从拿地策略来看,2021年1月~5月万科在二线和三线城市新增土地占比同比分别增长13.4%和降低9.9%,可见万科正在加大在二线城市布局力度,例如本轮出让中,万科就以6宗地块成为郑州拿地数量最多的房企。


排名紧随其后的保利、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、绿城中国等,同样持有大量现金,在“三道红线”评估中表现较优。例如,2021年1月~5月耗资623亿元的保利“三条红线”均是绿档;招商蛇口拿出638亿元拿地,2020年末,该公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%,净负债率 28.81%,现金短债比1.23。


在首轮集中拍地中,为何房企竞争如此狂热?背后是多方因素共同驱动。


首先,供给方面,自2月份集中供地政策出台,22个城市经历了2个多月的土地供应“空窗期”,2021年一季度整体供地宗数较2019年下降15.8%、供地建面下降25%,低供给导致短期房企有强劲的增库存动力;


第二,资金方面,2021年前4月50强房企销售额较2019年增长43%,销售高增长为房企拿地提供一定资金支持;


第三,房企自身层面,对于快周转房企来说,首批拿地后年内就可能入市转化为销售,实现项目现金流回收,从而刺激首次集中供地热度上涨。(相比2020年疫情,此处数据对比2019年更有可比性)


“红档”企业


对于资金流充足的企业来说,在“两集中”政策压力下,他们将拥有更多的决策空间,与此相对的是,那些资金周转困难、杠杆率较高的“红档”房企,例如泰禾、华夏幸福、富力地产等,则在首轮拍卖中销声匿迹。


2021年初,恒大将“降负债、降杠杆”作为首要任务,目标在今年6月30日“实现一条红线变绿”。一方面,恒大大量卖房回款,于5月底实现累计销售回款 2507.4 亿元;另一方面,恒大放慢拿地速度,据中指院数据,2021年1月~5月全国房企拿地金额排行中,恒大没有进入前100名,也尚未在此轮土拍中发力。


不同于恒大的保守,同样位于“红档”的绿地依然在积极拿地。2021年1月~5月,绿地拿地总金额189亿元,截至6月11日,绿地在本轮土拍的3个城市中共拿地7宗。不过,若对比2020年全年总土地款929亿元,还是可以看出绿地将“降档”摆在了首位。


联合拿地


在22城首批土地出让中,房企联合拿地是另一显著趋势。


例如,郑州49宗出让地块中,比较常见的有万科+民安,招商+美景,正弘+伟业,东方国际+禹洲,万锦+天伦,启迪+永威等联合拿地的情况;广州则有越秀+中铁建,招商+弘阳、融创+厦门国贸等共7宗联合拿地;在重庆,甚至出现4块地三家一起拿。


由此可见,集中供地对房企的资金和实力的考验之巨,不论大型房企还是中小房企,都必须抱团取暖。


22城首批集中土拍接近收官,地产行业加速出清丨睿和研究


未来预期


22城的首批集中供地即将告一段落,但“两集中”政策对房地产行业投资布局的影响将是深远而持久的。


首先,对土地市场来说,城市和板块之间将进一步分化,房企更需“精准拿地”。


从土地供给侧来看,“两集中”政策将分散在12个月的土地资源集中在个别月份供应,对此房企需要短期内准备大量资金;同时在需求侧,受“三道红线”及“房贷集中管理”的影响,房企面临较强的融资约束,这意味着房企拿地的容错率变低,企业需要在不同地块间做出取舍,把钱花在刀刃上。


因此,重点区域的土拍竞争或将增强,而非核心的区域则会面临土地价格下跌、销售去化压力上升的风险。


其次,新的土拍规则将导致房企内部分化加深。


凭借着资金量、资金渠道等优势,规模房企在此次集中供地中收获颇丰。在未来,龙头房企的优势还将扩大。相对应的是,土储不足、杠杆率较高的房企将受到更大的负面影响。


对于区域深耕房企来说,集中供地对项目的前期研判及后期的拿地决策提出了更高的要求。另外,联合抱团也成为房企因为政策压力的另一常态。


第三,集中供地将引导市场良性竞争。


一边是拿地容错率降低,一边是抗风险需求增强,“两集中”政策势必会加速地产行业的结构分化,资源持续向优质房企汇聚,强者愈强,同时加速房企出清和行业集中度的提升。


结语

据目前消息,武汉土拍将在6月30日落幕,新政下,22座试点城市的土地市场热度各有高低,但整体火热。


不过,狂热是暂时的,三大政策背景下,地产行业正在面临更加严格、微观、主体化的监管,房企需要对土地市场进行更理性的决策。展望下半年,第二轮、第三轮的集中拍地中,市场热情或将有所减退,部分房企有望在经历一轮试水后,迎来决策良机。