首日飘红次日飘绿 如何确定公募REITs定价之锚?丨资本市场

作者丨凯泽 编辑 丨苏建红

来源丨地产资管网(ID:thefutureX)


6月21日,沪深交易所首批9只基础设施公募REITs正式上市交易,两个交易日坐上“过山车”。


9只产品首日(6月21日)全部飘红,蛇口产园涨幅居前为14.72%。


次日(6月22日)全线飘绿,同样是蛇口产园大幅回撤7.02%领跌,另外,华安张江光大园、东吴苏园和广州广河一度跌破发行价。

首日飘红次日飘绿 如何确定公募REITs定价之锚?丨资本市场

来源:东方财富网

作为以分红回报为主、资产增值及交易价差回报为辅的基金,部分REITs上市后跌破发行价,反而意味着潜在的现金分红率提升,可能会吸引更多投资者入场布局,进而推升REITs交易价格。短短两个交易日,各只REITs的底层资产及其预期现金分派率没有出现大的变化,因此价格波动更多是市场忽视REITs定价基础的短线博弈。


6月22日交易大跌也可以看作6月21日大涨的获利了结,由于首批上市基金规模仅相当于一只小盘股,REITs的价格波动短期内难以稳定,但这个过程也有助于交易盘比例的降低以及配置盘的增加,最终REITs的定价还要围绕底层资产运营状况及其对应的分红水平来展开。


对于普通投资者,REITs的价格跌到什么位置才算具有分红回报的性价比?

首先要排除一些干扰价值判断的选项。


一是基金净值基本可以忽略。基金投资者往往通过基金净值的变化来衡量自己的投资损益,但这并不适用于REITs。由于不动产的经营情况和资产价值变化数据无法每日统计,因此,公募REITs通常情况下仅在半年报和年报中披露基金净值。


另外,REITs的资产计量采用成本法,长期来看,基金净值跟随资产折旧和摊销逐年下降。但这并不代表投资者的资产在缩水,这只是一种账面上的变化,不影响分红及实际的资产增值。


二是基金发行阶段的资产估值及预期现金分派率,无需太在意。在REITs发行询价阶段,发行方给出的资产估值已经经历了一轮再定价,比如两只高速公路REITs发行价都低于资产估值对应单份基金的价格,而两只物流仓储REITs发行价都高于资产估值对应单份基金价格,表明市场认为按照当前的底层资产租金收入水平,高速公路REITs的资产评估价格定贵了,而物流仓储REITs的资产评估价格定便宜了。


REITs发行价是以配置盘为主的机构投资者(主要是券商自营及保险资管)评估项目、给出报价之后确定的一级市场定价,相对基金发行人自己做的资产估值价格更具参考价值。


这也意味着,发行价对应租金回报的派息率或分红率,才是REITs定价的锚。二级市场的价格波动长期看是围绕这个锚进行交易。从短期市场行情看,价格跌多了,派息的吸引力就高了;价格涨多了,分红的吸引力就弱了。


与股票基金及债券基金不同,REITs底层基本都是具备稳定租金收入的成熟不动产。中长期看,稳定的租金增长会提高其分红率,带动其在二级市场的价格上涨,这又使得其分红水平回归到机构投资者最初发行定价时的水平。


一般而言,当一只REIT的分红率与十年期国债收益率的利差走阔到80%以上历史分位,都意味着底部配置的机会,此时往往意味着REITs价格会上涨,进而消化严重偏离定价之锚的分红率。