潘石屹套现黑石押注,中国不动产市场成全球资本避风港丨资本市场

这是黑石集团对中国房地产市场的最大一笔并购。

6月16日晚,SOHO中国公告宣布,黑石集团同意以现金每股5港元的价格全面要约收购SOHO中国约47.32亿股股份,占公司总股本的91%。收购价较停牌前收市价3.8港元溢价约31.6%,最高现金代价约为236.578亿港元。

收购完成后,黑石集团将持有该公司已发行股本约54.93%;而主席兼大股东潘石屹夫妇及现有其他控股股东将共同保留该公司约9%股权,成为第二大股东。SOHO中国将继续在港交所上市。

耗时15个月,潘石屹夫妇还是将黑石定为SOHO中国的新东家。

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SOHO中国的妥协

SOHO中国在中国大陆 持有并管理130万平方米商业物业。 公司旗下拥有九个核心资产,分别为 北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。

出售的苗头在2019年已经出现,彼时,潘石屹考虑以80亿美元出售上述核心资产,但一直未能如愿。后来,从出售核心资产变为上市公司私有化时,黑石抛来了40亿美元的橄榄枝,但交易未能成功。

潘石屹曾多次对外表示北京、上海的租金回报率甚至跑不赢融资成本。加上向持有物业的转型,这也是SOHO中国想出售的原因。

2020年3月,黑石与SOHO中国进行私有化谈判,价格定在6港元/股,定价40亿美元,同时,黑石将接管SOHO中国的债务。同年8月13日,SOHO中国公告称,终止早前要约私有化事项。睿和智库了解到,黑石创始人苏世民后来在接受媒体采访时表示,交易失败主要是因为价格没谈拢。

而黑石始终没有放弃这块肥肉。本次要约价格已从上次6港元/股折让17%至5港元/股,更重要的是,SOHO中国还可以作为上市公司存在。

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但按照SOHO中国2020年盈利标准计算,黑石集团的30亿美元想要回本约需要近36年时间。 潘石屹“套现离场”的背后,是SOHO中国转型后连续下滑的业绩压力。

转型“自持”物业前,SOHO中国的散售模式曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。然而在楼市调控持续、商业地产热度衰退后,SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业,潘石屹彻底做起包租公生意。当时,潘石屹预测,5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。

随着优质资产不断减少,SOHO中国此后的经营数据惨淡。2012年~2018年,SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元,2019年~2020年略有回升,分别为18.5亿元和21.9亿元。

然而企业利润却始终难改下滑趋势,归母净利润由2012年的105.85亿元缩减至2020年的5.36亿元。 对照SOHO中国约11亿元的投资物业评估增值来看,物业出租管理实际利润为负。这源于4.7%的融资成本。

SOHO 中国看似已“病入膏肓”,那么对于黑石来说,对SOHO的收购出于何种意图?

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接盘侠黑石独特的投资理念:透过现象看本质,不可比拟的“挽救之最”

黑石作为全球最大的另类资产管理机构,截至目前,据其一季度财报显示,管理总资产规模已超6488亿美元,同比增长21%;新募集资金规模达到1108亿美元,过去30多年平均投资回报率超过30%以上。营收达52.99亿元,增长率高达272.27%。

有外媒报道,近期黑石的最新投资策略为“在全球范围内购买资产,并根据需要修复资产,收取租金或最终出售房产”。

黑石拥有的投资内在是其越做越强大的强心剂, 开放的投资思维让黑石很擅长通过“买入—修复—卖出”的投资策略来进行投资。 黑石投资过程分为三步:首先,瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产,然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复,最后将其出售,从而获得投资回报。

这种“买入—修复—卖出”的投资模式是基于黑石凭借数十年拓展业务的经验, 将“机会主义”作为原则, 在需要帮助的企业发展的关键时刻提供机会资本、及时的投资决策和差异化的解决方案。

黑石投资关乎更多的是企业重塑、内在价值和未来格局, 基于此,黑石挽救了很多濒临绝境的企业,这也正体现了黑石最有魅力的投资逻辑。

以SOHO中国私有化为例,截至2020年,其投资物业价值就已超过633亿元。但在6月15日停牌之前,SOHO中国市值约197.58亿港元(25.5亿美元)。睿和智库认为,SOHO中国持有型物业并未在资本市场获得合理的估值。

在美元超发背景下,黑石30亿美元的价格,看似是溢价买入,但相比上次价格还是捡了便宜,最终获得一线城市的9个优质资产,划算至极。 此次黑石集团收购SOHO中国91%股权,也是迄今为止黑石在中国市场上最大的一笔押注。

早在2008年,黑石就开始投资中国不动产市场。据不完全统计,黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元,大部分投资发生在2018年以后。截至目前,黑石在中国拥有约600万平方米的物业。

2018年12月,黑石以12.5亿美元的价格收购上海购物中心怡丰城,后又收购了塔波曼旗下三个购物中心项目的50%股权,其中两个为中国郑州、西安熙地港购物中心,交易金额为4.8亿美元;

2019年2月,黑石集团接手国内三家购物中心50%的股权,交易金额为4.8亿美元;

2019年3月,黑石集团耗资15亿美元收购上海浦东的长泰广场。几天后,黑石又收购香港国际建投70%股份,交易价格70亿港元;

2019年6月,黑石利用旗下的地产基金与国内第一产业集团达成合作,为在全国范围内开发建设物流园区展开合作奠定基础;

2020年1月,黑石在国内物流地产领域完成11亿美元的扫货;

2021年6月,黑石以13亿美元(83亿人民币)价格收购泛海旗下的美国国际数据集团(IDG),并在更早前收购富力物流园区70%的股权,扩大在中国的物流投资组合;

2021年6月,黑石集团斥资30亿美元对SOHO中国进行私有化。

中国不动产市场似乎成了外资的避风港。黑石在中国市场的投资频频,也是看好中国经济的长期韧性。黑石募资能力强,至于未来出售的溢价,还要看退出时间。

从黑石投资资产组合保值增值来看,即便京沪写字楼市场未来租金下降,对于黑石来说最终退出的IRR或投资回报率来说影响也不是太大。从某种程度上来说,可以对冲非核心区域高风险物业投资。

黑石在国外的投资动作,同样将它独特的投资理念展现得淋漓尽致。

以伦敦为例,自2011年以来,黑石集团对投资伦敦的办公楼地产情有独钟。 黑石通常在最初买下较破的办公楼,重新装修改建成现代化办公楼,找好稳定的租客后转手卖出。显然,此种投资风险较高,但一旦成功卖出,就有百分之几十的利润空间。

2014年后,在已有基础上,黑石开始尝试购买一些状态良好,不需要进行改建,相对投资风险较低的办公楼以获得相对稳定的年均长线收入,一般在10%左右。 据统计,在2011年至2015年期间,黑石花费约29亿英镑在伦敦买入13处办公楼。

在买下后的几年中,黑石对一部分楼进行彻底改造。截至目前,已转手出售7处,总售价为24亿英镑。还有2处价值近6亿英镑的办公楼正在交易中。至此,黑石在伦敦买入的13栋办公楼中,已经出售或者正在出售的达9栋。

以其中一个投资风险较高的改造型投资项目为例:2013年12月,黑石以9150万英镑价格买入20 Old Bailey大楼。为了更好地满足现代办公需求,黑石将大楼外立面翻新,在原有楼顶加盖两层,同时将整体内部结构及内部房间进行调整,随后租给Metro Bank、Barings和Withers几家公司。

在有了稳定的长期租客后,2018年4月,黑石以3.4亿英镑价格将办公楼出售给韩国公司Mirae Asset Management。如果不算改建费用,这栋楼整整增值了2.485亿英镑。

经过睿和智库大致计算,9处办公楼的出售增值加上多年租金收益,黑石自2011年以来,在伦敦的商业地产市场上有了十多亿英镑的投资回报。

除此之外, 黑石最有名的一笔收购案,是在2007年斥资260亿美元通过杠杆交易收购美国希尔顿酒店集团。 这次收购被嘲弄为“在市场的高峰买了一个战利品”。原因在于收购当时正值房地产泡沫高峰,08年金融危机前。

黑石随后推出一系列拓展计划,在亚洲、意大利、土耳其等地区增加连锁业务。最后,他们赚取的额外现金流不但支付利息有余,更趁着金融风暴下债券价值低迷,以折扣价格回购债券。等旅游市场回暖,黑石的投资计划效应彰显。2013年,希尔顿酒店再次在纽交所上市。 2014年后,黑石逐步清仓希尔顿股票,为投资人赚取约140亿美元利润。这成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。

结语

“房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣,也就相当于说你对呼吸不感兴趣。”黑石集团CEO苏世民如是说。为此,黑石默默补充弹药。

据睿和智库了解,2020年11月,黑石集团为旗下第二个专注于亚洲地区的私募股权基金筹集至少50亿美元。近日,黑石已从核心增益型(Core +)投资者那里募集了294亿美元资金。

抢中国的“地盘”,黑石来势汹汹。